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兵庫県 宝塚市

平成25年 3月14日公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会−03月14日-01号




平成25年 3月14日公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会

                 開会 午後 3時31分
◆伊福 委員長  それでは、公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会を開会いたします。
 まず、お手元に資料の3部お配りしていると思います。
 横書きの分がまず第1の議題として、公共用地等の現状を一度説明していただいたんですけども、それ以降、ちょっと進展している内容がありますので、その説明をしているようなものです。
 2枚目が調査報告書(案)ということで、一応今回の特別委員会に関する内容をまとめたものということで、2つ目の議題に上げていますけども、委員会報告として、こういうような内容で報告させていただければというようなたたき台としてつくったものです。
 3つ目が視察に秦野市と市川市に行きましたけども、この視察の報告書、これ、参考になると思いますので一応お配りさせていただきました。また、報告書等の内容にこの視察の内容をもうちょっと盛り込めばなというような意見がありましたら、これを参考にしてもらえるかなと思っております。
 それでは、きょうの議題ですけども、先ほど言いましたように2つありまして、最初は、市の所有地とか公社の所有地、以前説明していただいた内容から進展していますので、それの説明を受けて、2つ目に、今回の特別委員会の報告をまとめていきたいというような形でさせていただきたいと思います。よろしいでしょうか。
                 (「はい」の声あり)
 それでは、そのようにしていきます。
 まず、1つ目の議題、市所有地及び土地開発公社所有地の現状について当局の説明を求めます。
 古家課長。
◎古家 政策推進課長  そうしましたら、配付しております資料について説明いたします。
 市所有地及び土地開発公社所有地の現状等についてというA4横長のペーパーをお願いいたします。
 資料に書いてますとおり、昨年8月のこの委員会において説明させていただきました土地のうち、今年度におきまして土地活用の事業化が実現した土地、それと土地活用に向けて具体的な取り組みを進めている土地について表にまとめております。順に説明いたします。
 まず、1ページ目は、公共用地先行取得事業で市が取得した土地の状況です。
 No.1、公共用地ということで逆瀬台1丁目の土地。現地調査も行っていただいた土地で、逆瀬台のあのガソリンスタンドの横の土地でございます。
 取り組みの状況ですけれども、長期25年以上30年未満の民間貸付により、土地活用を図るということを決定しておりまして、今は土地活用事業者の募集を行っているところです。
 この募集につきましては、民間から提出される土地活用の提案について計画の内容と、それから貸付賃料を総合的に評価して事業者を決定したいと思っております。
 事業者の選考につきましては、地元の代表者、まち協の方を予定しておりますけれども、代表者と知識経験者、それと市職員で組織する選考委員会6人で予定しております。そこで選考を行うことにしております。
 (1)事業費ですけれども、25億2,800万円余ということで、土地取得価格と6,000万ほど差がありますけれども、これは起債の一部を返していることによる差額でございます。財源につきましては、起債率75%ということで市債が19億、それと一般財源を6億3,200万ほどで、これは財政調整基金を充てる予定にしております。
 (2)最低貸付月額賃料は平米当たり385円ということで、この土地の面積でいきますと最低月89万6,000円と、それ以上ということで契約をしようと思っております。提案の受付期間は先週の末で締め切っておりまして、2社から応募があったということです。
 今後の予定ですけれども、選考手続は3月下旬から4月中旬にかけて、発表につきましては4月中旬。覚書の締結、仮契約ですけれども、それはことしの8月で土地の貸し出しは9月ごろを予定しております。
 次に、No.2、湯本町の土地でございます。これはナチュールスパの横の信号から少し山側に入ったところの土地でございます。ここにつきましては、前も少し説明いたしましたけれども、平成23・24年度の事業として国の緊急防災・減災事業を活用しまして水防倉庫と活動スペースを整備したところでございます。水防倉庫には既に資器材も搬入しておりまして、災害に備えている状況です。
 事業費ですけれども、ほとんどが土地代でございます。土地代が2億8,200万円余。水防倉庫の建設費は637万円。これにつきましては100%の起債が充てられていますので、一般財源は少なくて済むとなっております。工事につきましては昨年の9月末に終わっておりまして、10月から使用を開始しております。
 2ページをお願いします。
 2ページは、市が普通財産として所有しております土地です。
 No.1、市民会館跡地の一部ということで、御殿山にございます保育所とか、児童館とか、それから御殿山会館とかが整備されておりますその残っている土地の分です。ここでは1,515平米ということなんですけども、実測では約1,200平米ほどと、ちょっと狭くなっております。
 この取組状況ですけれども、新聞等にも報道されておりますとおり、地域からの要望等を踏まえまして、本年度子ども広場と、それと隣接します御殿山会館の駐車場、増設ということになりますけれども、駐車場として整備をしております。既に供用開始をしておりますので、近々、行政財産への変更手続を行う予定にしております。かかった工事費ですけれども、400万円弱となっております。工事は昨年末に終わっておりまして、12月末から供用開始しております。
 次No.2、阪急アヴェルデ横、逆瀬台1丁目ですけれども、アヴェルデ横の公園のそばの土地です。これにつきましては、県道明石宝塚線の歩道設置事業に係る代替地として宝塚西山住宅と、それから兵庫県と市の3者で土地の売買契約を行っております。西山住宅からは歩道部分の土地を県に渡す、市はそのかわりの用地として、この当該地を西山住宅のほうへ渡す。県はその土地代金を市へ支払う、そういう3者間での契約です。当初契約で予定しておりました引き渡しが年度内に完了しないという見込みですので、引き渡しは9月30日となる見込みです。特に手続に時間がかかっているだけでありまして、何かもめているわけではございません。
 契約締結日は12月28日。売却代金は3,500万円余となっております。
 それから、No.3、法務局宝塚出張所跡地。小浜1丁目のスポーツセンターの入り口の横の土地でございます。今更地になっております。ここにつきましては、もう既に駐車場としての供用開始していますね。時間貸し駐車場としての土地活用事業所を募集しまして、2社応募がありました。2月14日で機械式による時間貸し駐車場としての契約を締結しております。
 相手先は三井不動産リアルティ株式会社、貸付期間は2月15日から28年2月14日の3年間ということで、その後も自動更新ありというふうな、そんな契約です。貸付料月額26万円ということで、年額で312万円。駐車場の概要ですけれども、26台とめられまして、うち1区画は障がい者区画となっています。ソーラーシステムなども備えているというような状況でございます。
 それから、No.4、伊孑志住宅跡地、伊孑志4丁目、この土地につきましては、売却に向けて道路を設ける必要がございます。24年6月、去年6月に道路用地の分を分筆。これは544平米ほどございます。その部分を分筆しまして道路工事を行っております。年度末には道路が完成する。現在、売却予定地の2,100平米余について病院用地として売却に向けて今地元と協議を行っている状況です。
 3ページをお願いします。
 3ページは、土地開発公社が所有する土地ということで、元市民ホール整備用地、ここの現地調査をしていただいたところです。ここにつきましての取組状況ですが、売却により土地活用を図ることを決定しておりまして、現在、土地開発公社において事業者を募集しております。民間から提出される土地活用の提案について計画内容と価格を総合的に評価して事業者を決定する予定です。事業者の選考は知識経験者と公社役員で組織する選考委員会、これは8人で予定しております。そこで選考します。
 最低売却価格は14億8,600万円余ですね。簿価との差額につきましては、公社準備金を充てる予定にしております。募集につきましては、先週末に締め切っておりまして、こちらは3社から応募がございました。今後の手続ですけれども、3月下旬から4月中旬にかけて選考手続を行いまして、4月中旬ぐらいに発表。売買契約の成立は6月、引き渡しは7月末の予定になっております。
 具体的な動きがある土地の状況は以上でございます。
◆伊福 委員長  以上で説明が終わりました。何か質問等ございましたら。ありませんか。よろしいですか。
 寺本委員。
◆寺本 委員  元市民ホール整備用地についてなんですけれども、これ、いろいろと市民の中からでも既に何かスーパーが来るのでは、商業施設が来るのではないかとか、いろいろうわさだと思うんですけども、聞かれたりもしています。これ、ちょっと条件についてもどの程度、ここに書いてある以上にもう少し詳しくお聞きできるんだったら、お聞きしておきたいと思うんですけども、例えば周辺地域環境への配慮というのがどの辺、具体的にもうちょっと条件ついてんのかとかですね。
◆伊福 委員長  中出課長。
◎中出 管財課長  正直、内容につきましては、これから応募がありましたところについて審査をしていくというところがありますので、対外的にはまだ何もちょっと申し上げにくいところではあるんですけれども、一方で、募集に際しましては応募要項というのを当然配っております。その中で、この土地に係る課題等について、今回プロポーザル方式ということで応募をしていますので、まさしくこちらが、市側が、あるいは公社側が課題と考えるところについて一定、業者側、提案する側、あるいは応札する側の業者さんの民間の知恵を示してくださいということで条件としてはお願いをしているところです。
 ですので、要は地域の環境ということについては、当該地は中心市街地であり、さらには駅近であったり、あるいは武庫川の河畔にあったり、あるいは道路がそこにああいう形状でついていますし、あと小学校の児童受け入れ等についても若干の懸念といいますか、そういうところがあるので、そういうところに配慮した計画をし、さらにはその提案書の中でそういった課題についてどういうふうに考え、今回そのプランをつくったのかというところを示してくださいというふうには示した上で応募をいただいたというような状況でございます。
 以上です。
◆伊福 委員長  寺本委員。
◆寺本 委員  例えば景観上の問題なんかもその条件の中に入っているのでしょうか。何か高いものが建って、その景観として水辺空間の景色に大きくダメージを与えるとか、そういうことは起きているのかどうか。
◆伊福 委員長  中出課長。
◎中出 管財課長  具体的に例えば高さをこれぐらいにしなさいですとか、容積はこの程度にしなさいですとか、そういった数字的なものは入ってはございません。ここで具体的に景観について触れている記述と申しますと、宝塚市の景観基本計画を遵守し、良好な都市景観を形成すること。また、周辺環境にも配慮することといったような内容について提案のほうを求めているというような状況でございます。
 以上です。
◆伊福 委員長  ほかにございませんか。よろしいですか。
                 (「はい」の声あり)
 例えば全体を通して何か、当局側もこれで質疑は終わりたいと思うんですけど、全体通して何か聞いておくことがあれば、よろしいですか、この辺は。
                 (「はい」の声あり)
 それでは、議題の2つ目に移りまして、お手元に調査報告書の案ということで、ざっと今回の特別委員会の内容をまとめております。
 今回の特別委員会は調査事項として3点ありました。それが大きく1、2、3と分けてますけれども、その3点に関してまとめていってます。今ちょっと皆さんに読んでもらうのもあれなんで、事務局のほうにちょっと朗読をしてもらうように、益田係長。
◎益田 議事調査課係長  失礼いたします。調査報告書(案)と書かれておりますペーパーをごらんください。
 まず1ページ目は、特別委員会の概要を書いております。ここはちょっと御説明だけにいたしますが、設置日、それから任務事項、今委員長おっしゃられたとおり3項目挙げてあります。それから、委員さんのお名前、調査した日程、視察の日程等々を1ページ目に記載しております。
 2ページ目から調査報告の本文となります。ちょっと失礼して、お時間いただいて読み上げさせていただきます。
 公共用地及び公共施設等は、本市が行政目的を達成するための重要な資産であり、たいへん貴重な市民の財産です。
 経済成長期における都市化の進展と人口増加に伴い、公共用地及び公共施設等は増加を続けてきました。しかし、低経済成長、人口減少社会の到来にともない、それらの環境変化に的確に対応することが行政課題になっています。
 公共用地については、大別して、市有地と土地開発公社所有地に分けられますが、いずれも保有したままで未活用となっている土地への対応が課題であり、また、公共施設等については、今後の更新問題への対応が大きな課題となってきています。
 大きな1番、未利用の市有地に関すること。調査事項の一番目ですが、市が公共用地先行取得等事業債で取得した土地のうち事業化できていない土地、市が普通財産で所有する未活用の土地について調査し、主な土地については現地視察を実施し、現状を把握しました。
 中でも公共用地先行取得等事業債を活用して、土地開発公社から買戻しを行った土地については10年以内に事業化することが条件となっており、次の3カ所については早期の対応が必要となっています。
 ?逆瀬台1丁目(2,328.132?)
 再開発事業の代替用地として平成2年に土地開発公社が取得したもので、平成17年に市が公共用地先行取得等事業債を活用し、約25億8,800万円で取得。推定実勢価格は約3億2,000万円であり、9割近く減価している状況です。
 この土地については、長期(25年以上30年未満)の民間貸付により土地活用を図ることを決定し、平成25年3月8日までを募集期間として土地活用事業者の募集が行われたところであり、平成25年4月中旬をめどに選考が行われる予定です。
 ?中筋2丁目(1,551.81?)
 都市計画道路事業の代替用地として、平成4年に土地開発公社が取得したもので、平成16年に市が公共用地先行取得等事業債を活用し、約4億9,000万円で取得。推定の実勢価格は、約2億4,000万円に減価しています。
 西隣に寄附用地413?あり、合計1,956?をあわせて活用する必要があります。
 ?湯本町226番、これ、番地要らん、番地をちょっと省略します。(187.64?)
 再開発事業の代替用地として、平成2年に土地開発公社が取得したもので、平成16年に市が公共用地先行取得等事業債を活用し、約2億8,230万円で取得。この土地については、平成23・24年度に国の緊急防災・減災事業を活用し、湯本水防倉庫と活動スペースを整備し、平成24年度に事業化済みです。
 続きまして、大きな2番目、土地開発公社所有地に関すること。調査事項の2点目です。
 バブル経済の崩壊後、地価の下落と景気低迷が続き、長期保有土地が宝塚市土地開発公社の経営を圧迫する状況が続いています。
 本市では、二次にわたる経営健全化計画によって、土地開発公社の経営改善を図ってきたところですが、平成22年度末時点での長期保有土地は52億5,000万円にのぼっており、平成23年度から27年度を計画期間とする第三次経営健全化計画を策定し、引き続き経営改善に取り組んでいるところです。
 公社所有地のうち未活用で簿価の大きい土地については、次のとおりです。
 ?湯本町(3,021.79?)
 市民ホール整備用地として平成5年から平成11年にかけて取得。
 簿価は19億7,129万円ですが、推定実勢時価は8億4,000万円です。
 この土地は、新市民ホール建設計画が中止となった後、経営健全化計画では、民間貸付のため市が再取得する方針でしたが、市内関係団体等の意見を踏まえ、売却処分の方針となりました。
 平成25年3月8日までを募集期間として土地活用事業者の募集が行われたところであり、平成25年4月中旬をめどに選考が行われる予定です。
 ?武庫山1丁目(760.07?)
 都市計画道路山手幹線用地及び代替用地として平成2年に取得。
 簿価は8億8,909万円ですが、推定実勢時価は1億1,000万円です。
 この土地は、一体の土地ですが、代替用地(約550?)と都市計画道路山手幹線用地(約210?)に区分されます。
 代替用地は、都市計画道路山手幹線用地部分が整備されないと売却できない状況ですが、当該区間の都市計画道路整備についてめどが立っておらず、現状では売却が不可能となっています。
 このような状況を踏まえ、市ではこの土地に関して、今後、緑地等の公的整備に向けて検討を進める方針です。
 土地開発公社については、地下が……地下の「下」が間違っていますね、すみません、「価」です……地価が長期下落傾向にある中、土地を先行取得するという役割は低下したとも言われ、全国的には土地開発公社を解散する事例も出てきています。
 しかし、本市においては、今後も継続的に都市基盤施設整備を実施する必要があることから、土地の計画的な先行取得を行うにあたって機動的、弾力的な対応が可能な公社機能が必要と判断し、土地開発公社を当面存続させる方針とのことです。
 大きな3番目。調査事項の3つ目ですが、公共施設、公共インフラの保全・更新に関すること。
 低経済成長、人口減少社会の到来にともない、公共施設、公共インフラについては、その保全・更新のあり方が大きな課題となっています。財政上の問題から、経済成長期に整備した公共施設等を現状のまま維持管理していくことが、将来的に困難となることが予測されるからです。
 本市においても、平成23年12月に公共施設及びインフラ最適化等検討会を設置し、公共施設及びインフラに係る課題について検討を進めてきました。
 検討会において試算の結果、本市の公共施設及びインフラの今後40年間における更新費用は、事業費ベースで総額約4,383億円(公共施設2,268億円、インフラ2,115億円)とされました。
 また、平成25年3月には「宝塚市公共施設(市有建築物)白書」が完成し、インフラを除く公共施設について現状を把握するとともに、今後の施設保全・更新の方向性について調査が進んだところです。
 (1)宝塚市公共施設(市有建築物)白書について。
  「宝塚市公共施設(市有建築物)白書」は、本市が保有する公共施設のうち、道路や下水道などのインフラを除く施設の建物について、その状況を分かりやすく伝え、情報の共有化を図る目的で作成されたものです。
 白書の対象施設は、市立病院や上下水道局の企業会計施設及びクリーンセンターを除く市有建築物284施設となっています。
 白書では、市有建築物の現状について、施設カルテ的な個別票を作成したうえ地域別の配置状況を明らかにするとともに、改修・更新費用についての試算を行っています。
 試算された改修・更新費用は、今後40年間で総額約1,497億円となりました。単純に平均すると、年間約37.4億円が必要となる計算です。
 また、今後の課題としては、?財政的負担軽減への対応、?社会的需要への対応、?施設マネジメントの推進があげられています。
 市は、今後この白書を、施設の維持、保全、延命化などのあり方、施設の再整備、更新方針の検討などを行っていくための基礎資料として活用していくとのことです。
 また、個別票のデータについては、継続的に更新していくこととしています。
 (2)先進市の状況(視察内容)です。
 ?神奈川県秦野市
  秦野市は、公共施設の更新問題について平成20年4月から取り組んでいる、全国でも有数の先進市です。
 経済成長期につくられた多くの公共施設(ハコモノ、インフラ)を一斉に更新する時期が近い将来にやってきますが、人口減少と高齢化が進行する今日、それらにすべて対応することは不可能であると認識し、公共施設の再配置計画に取り組んでおられます。
 公共施設の中でも、道路、橋梁、上下水道といったインフラについては削減が難しいため、ハコモノについて40年間で3割を削減し、346億円の財源不足を解消するという目標を掲げて、全庁的な取り組みを進めておられます。
 公共施設の再配置計画についての秦野市の基本方針は次の4点です。
 ?新規の公共施設(ハコモノ)は建設しない。
 ?現在ある公共施設(ハコモノ)の更新は、優先順位を付けたうえ、大幅に圧縮。
 ?優先度の低い公共施設(ハコモノ)は、すべて統廃合の対象。
 ?公共施設(ハコモノ)は、一元的マネジメントを行う。
 なお、公共施設の再配置計画を進めるにあたっては、単に施設を削減するのではなく、市民にとって必要な機能はできる限り維持できるよう、施設の複合的な活用等もあわせて進めていきます。
 そして、市民に対しても、公共施設の現状維持を行うことは不可能だと、はっきり説明していくという姿勢で進めておられることに感心をしました。
 また、施設の長寿命化については、すべての施設を維持することを前提にすると、結果的に、将来世代により大きな負担を先送りすることになるだけであり、公共施設の総量削減は必ず進めていく必要があるとのことでした。
 秦野市と宝塚市のデータを比較分析した結果についても説明をいただきましたが、それによると、宝塚市の場合は計算上36%程度のハコモノを削減する必要があるとのことでした。
 また、秦野市に比べ公共施設の建設ピーク時期が5から10年早いため、より早く対策を行う必要があるとの指摘をいただきました。
 秦野市では、公共施設の更新問題についての課題認識のもと、トップダウンにより、政策部局を中心として全庁的な体制で公共施設の再配置計画に取り組んでおられる状況を確認することができ、本市においても同様の取り組みを進めることの重要性を再認識しました。
 ?千葉県市川市
  市川七中行徳ふれあい施設は、中学校の校舎建て替えにあわせて、地域の行政ニーズを満たすために施設の複合化を行い、校舎、給食室、公会堂(ホール)、保育所、ケアハウス、デイサービスセンターの6つの施設を整備されています。また、事業の実施にあたっては、2つのPFI事業を活用することで、財政負担の平準化を図られているのが特徴です。
 施設整備にあたっては、中学校、保育所、老人福祉施設の3施設について、それぞれ国庫補助金を受けて進めていました。
 教育施設と他の施設を複合化することにより、運用面では管理上の問題もある中、「世代間の交流促進」というコンセプトのもとで施設間の交流を進めようと、様々な工夫がなされていました。
 具体的な交流の事例としては、中学校グラウンドを保育所の園児が利用、中学校図書館をケアハウス入居者が利用、文化ホールを中学校ブラスバンド部が練習で利用、中学生の職業体験に保育所や高齢者施設が協力するなどをされていました。
 しかし、施設管理上の必要から、通常は各施設間は電子錠で仕切りがされ、交流事業のために必要なときだけ解錠しているということでした。
 複合化の効果としては、単に交流事業の実施ばかりでなく、日常的に幼児、中学生、高齢者が、ひとつの敷地内でふれあうことで世代間の交流促進が図られる点にあるとのことでした。
 最後に、4として、まとめを置いております。
 市及び土地開発公社においては、地価の下落が著しい中で“塩漬け”となった公共用地を、どのように処理していくかということが、近年では大きな課題となっていました。
 この問題に関しては、土地開発公社経営健全化計画を策定する一方、公共用地先行取得等事業債を活用し公社の負担軽減を図るとともに、それぞれの土地について、売却、長期貸付、公共事業化等の方針を定め、処理を進めているのが現状です。
  “塩漬け”土地の問題は、経済情勢の大きな変化の中でやむをえなかった部分もあるところですが、土地の含み損が本市の財政運営に大きな負担となっていることも事実であり、早急な解決が望まれるところです。
 本市においては、公共施設、公共インフラの保全・更新に関して、この3月に公共施設(市有建築物)白書が作成され、ようやく取り組みが緒についたところです。
 今後は、この白書をもとにして、公共施設の再整備、更新方針について早急な検討が必要であると考えます。また、インフラ関係についても、建築物と同様の取り組みが、早急に求められるところです。
 経済成長の低下と人口減少社会の到来という社会経済情勢の中、公共施設の再配置は避けては通れない問題であると考えます。
 一方では市民が必要とする公共施設の機能をできる限り維持しながら、もう一方では、財政面から持続可能なように施設配置を適正に見直していくことが求められるところです。そのためには、単に施設の維持管理、補修、更新といったハード面での取り組みだけでなく、行政目的を達成するために必要な機能をどの施設に持たせるのか、全庁を挙げての政策的な判断と、長期にわたる持続的な取り組みが必要となります。
 これらの課題を的確に認識し、本市の将来都市像をイメージしながら、これらの問題に対応していくことを望みます、ということでまとめております。
 以上です。
◆伊福 委員長  ありがとうございます。
 一応こういうふうな内容でまとめさせていただいたんですけども、どうですかね。足りないところ、もうちょっとこうしたほうがいいところがあれば、指摘していただければと思うんですけども、大体やってきた内容は網羅しているかなとは思うんですけども、ぜひもうちょっとここら辺強調してもいいんじゃないかという項目があれば。大体よろしいですか、こういう内容で。最終的には委員長報告もこの内容に沿って、もうつけ足しはないんで、あとは省くぐらいで委員長報告させていただければなというふうに思っているんですけども、それでよろしいですかね。よろしいですか。
                 (「はい」の声あり)
 中野委員、いいですか。
◆中野 委員  よろしいですよ。
◆伊福 委員長  よろしいですか。
 そしたら、こういう内容で報告書を、もしあれでしたら、当日配らせてもらうかもしれませんし、あと委員長報告もこの内容を削るぐらいでまとめていきたいなと思ってますんで、御了承のほうよろしくお願いします。
 ほか何かございますか。ありませんか。
                 (「はい」の声あり)
 はい。そしたら、益田係長。
◎益田 議事調査課係長  申しわけないです。ちょっと今読み上げまして、ちょっとタイプミスが一、二あったので、これについてはちょっと委員長一任で字句の修正を御了承いただければと思うんですが、よろしいでしょうか。
◆伊福 委員長  2ページ目のあれですね。番地を削るのと、あと。
◎益田 議事調査課係長  ちょっと字を間違えて、すみません。
◆伊福 委員長  地価の「価」、2点だけですね。
◎益田 議事調査課係長  はい。
◆伊福 委員長  手直しさせていただいて、完成型という形でよろしくお願いします。
 他になければ、以上で公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会を閉会いたします。
 御苦労さまでした。
                 閉会 午後 4時08分