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兵庫県 宝塚市

平成24年10月29日公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会−10月29日-01号




平成24年10月29日公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会

  開会 午前 9時30分
○伊福 委員長  それでは、皆さんおはようございます。
 それでは、公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会を開会します。
 事前にお知らせしていますように、きょうはまず土地開発公社について、一度健全化計画等を説明していただいていますけれども、それに少しプラスアルファしていただいて、公社等のあり方等についてもまず説明をしていただきたいと思います。その後、いろいろ健全計画の中身等についてまた質疑等をしていただければなと思います。
 それでは、当局から説明を求めます。
 古家課長。
◎古家 政策推進課長  それでは、公社の平成23年度から27年度の健全化計画について説明させていただきます。
 この計画は本年3月に策定したものでして、本市の健全化計画としては第3次の計画になります。
 まず、1ページをごらんください。
 1ページ、番号の1として公社の概要及び業務内容と書いてございます。御存知かと思いますけれども、土地開発公社は公有地の拡大の推進に関する法律に基づきまして設立しました特別法人でございます。市から独立した法人格を維持するとともに、当市と一体となって業務を遂行することとされております。
 (2)として、公社の業務としてア、イ、ウと書いておりますけれども、現在の業務としては、アの(ア)道路、公園その他の公共施設または、公共用地、公共施設の用に供する土地の取得、そういったことが主な業務となっております。以前は工業用地の造成事業とかも請け負ったりしましたけれども、現在はかなり業務は絞られております。
 1ページの番号の2のところです。公社の現状、(1)経営状況と書いてございますけれども、ここでは公社の準備金の状況について説明しております。準備金とは、土地を公社で売却する際などに充てるために用意をしているお金なんですけれども、このページの下から3行目あたりに書いてございますとおり、平成22年度末での準備金は6億3千万円ということです。現時点でもほぼ同額でございます。ただし、簿価総額に占める割合が大きい元市民ホール整備用地とか、ほか多くの土地を保有しておりまして、それぞれの土地について簿価と時価、実際の評価額との差額が生じているというそういった状況でございます。
 さらに、一部の代替地、武庫山1丁目の土地につきましては、平成22年度末時点で簿価と時価の差額、差損見込みが4億7千万円、そういった状況で、公社の経営上の大きな課題、そういった課題を抱えているという状況でございます。
 2ページの上から4行目の(2)の長期保有土地の状況、いわゆる塩漬け土地と言われる土地でございますけれども、公社保有土地の平成22年度末の簿価総額は59億円、現時点では53億4千万円となっております。このうち5年を超える長期保有地につきましては、計画策定時点では52億2千万円ということでしたけれども、現時点では少し減りまして51億7千万円となっております。内訳につきましては、後ほど表で見ていただきたいと思います。
 次に、番号の3、これまでの公社経営健全化計画の取り組み、これまで健全化計画を策定して取り組んできたわけでございますけれども、第1次の経営健全化計画では、当時231億ありました土地を126億まで削減したということです。第2次の経営健全化計画では、大きなものとしては高司4丁目の公共施設用地55億円の取得、これはプライムデリカの工場がある土地ですけれども、それを市で取得するなどしまして52億2千万円まで減らしたと。また、市への未処分土地については、可能な限り貸し駐車場等の暫定的な有効利用に努めているところです。
 4の今後の公社経営健全化の取り組みについて、(1)取り組みの方向性ですけれども、3行目あたりから出ておりますけれども、経営状況は一定改善されたものの、まだ52億2千万円の土地を抱えている。この早期処分が喫緊の課題となっております。この課題の解消に向けて、第3次の計画を策定して取り組んでいくと、こういうことになります。
 3ページにいきまして、3ページの2行目です。
 一方、地価が長期下落傾向にある現状では公社の役割は低下したと言われておりまして、総務省では、公社の経営が地方公共団体の体制に過度の負担にならないよう、その存廃を含めた検討を行うというふうになっておりまして、いわゆる第三セクター等改革推進債、三セク債というものですけれども、その活用も視野に入れて抜本的に改革に取り組む必要があると、そういった総務省の通知がございます。これを受けまして、県内の自治体では三セク債を活用して公社を廃止する動きも一部で見られるところです。近くでは伊丹市、それから明石市などがございます。しかしながら、本市では、道路を初めとする都市基盤施設の整備の今後も継続的に実施する必要があるという状況と、それから土地の計画的な先行取得を行うに当たって機動的、弾力的な対応可能な公社機能、そういったものを今後も必要と判断しておりまして、公社は当面存続させる。そのような方針を決定しております。
 ただし、本市における公社の存廃、検討については、今後の都市基盤施設の整備見通しなどを踏まえた上で、必要に応じて適宜実施したいというふうに考えております。
 健全化計画の期間は平成27年度までの5年間ということで、(3)基本方針としましては、公社が保有する土地すべての処分方法を明確にするとしておりまして、方針につきましては後ほどの別表のとおりでございます。
 4、体制につきましては、計画の推進を都市経営会議で審議することなどを考えております。説明は省略いたします。
 年次計画等につきましては4ページから6ページに書いております。
 4ページをごらんください。
 4ページの第1、各年度の用地取得・処分・保有計画ということで、上から年度当初保有額とか取得計画額、処分計画額とかいろいろ書いておりますけども、この表で重要なところは一番下のところでございます。5年以上長期保有土地の年度末保有額ということで、平成22年度52億余りの土地を5年後の27年度には6億弱まで減らしたいというふうに考えております。市による公社からの土地取得あるいは公社みずからの土地売却によって長期保有地を減らしていく。5年間で52億を6億というかなりハードルの高い目標を設定しておるわけでございますけれども、計画的に進めていきたいというふうに考えております。
 次に、具体的な土地ごとの処分方針が5ページになっています。
 5ページの第2、債務保証等対象土地の処分計画ということで、公社が保有するすべての土地の処分計画を書いております。表の見方ですけれども、左側から番号があって、その次に資産区分ということで、何のための土地かというのを資産区分のところに書いております。そして、その右側に簿価、その右側に処分方針ということで、処分方針につきましては市で取得するか、あるいは売却ということになります。その次に処分予定年度と書いていまして、右側に処分予定価格となっております。計画に沿って順次、処分を進めていきたいと考えております。
 この表のうち、既に処分済みの土地が何点かございまして、番号の3の市道月地線ほか道路用地、それから番号の4、市道239号線道路用地、5番と6番の都市計画道路荒地西山線用地、これと、それから一番下の番号25番、スポーツ施設等整備用地、これにつきましては処分方針どおりに売却または市が取得しておりますので、このような状況です。
 それから、計画策定後に処分方針を変えた土地としまして、番号の12から14の元市民ホール整備用地、これにつきましては、計画策定の時点では民間貸し付けのために市が取得というふうな方針を示しておりましたけれども、その後、各種団体の意見等を踏まえて再検討した結果、売却する方針ということで方針を変更しております。
 それからもう一つ、番号23の都市計画道路事業代替用地ということで、これは武庫山1丁目土地です。前に見ていただいた土地ですけれども、これにつきましても、民間へ売却というふうに処分方針をしておりますけれども、なかなか売却困難という状況でして、公園あるいは緑地等として整備することも今検討している状況でございます。
 いずれにつきましても、その宅地につきましては計画に沿って処分を進めていきたいと考えております。
 最後に、6ページでございます。
 6ページ、第3、その他の経営健全化のための具体的措置ということで1から5まで書いておりますけれども、これにつきましてはこれまでの1次、2次の計画と同じですので、説明は省略させていただきます。
 第4、設立・出資団体、市による支援措置ですけれども、これにつきましてもこれまでの計画と同じですけれども、従来どおり無利子融資、低利子融資ということで、可能な範囲において市の基金からの無利子貸し付けを行うと。それからもう一つ、補助金の交付ということで、公社保有地の簿価の上昇を押さえるために、引き続き、金融機関からの公社が借りているお金の借り入れ利子については、全額市の補助金により補てんするとして毎年予算計上をしておるところでございます。
 それから第5、設立・出資団体における用地取得依頼手続等の改善ということで、これにつきましてもこれまでの計画と同じ内容です。手続きにおいて用地取得を依頼する場合は、債務負担行為を設定して用途、市の取得時期、価格等を明示する、こういったことについて明らかにすることをここで書いております。
 簡単ですけれども、健全化計画についての説明は以上でございます。
○伊福 委員長  以上で説明は終わりました。
 前回の視察といいますか、現地の見学のときの内容とそのときにいただいた資料等も含めて、何かご質問等あれば。
 寺本委員。
◆寺本 委員  今の御説明の中の3ページの三セク債のところなんですけれども、三セク債を活用して公社を廃止する動きで伊丹市のお話がありましたが、これ、宝塚市と伊丹市と何がどう違うんでしょうか。道路を初めとする都市基盤施設の整備というものは、伊丹市の場合はどうなんですか。うちだけ何か残っているというところですか。
 それと、もう1市お名前が挙がっていたんですけれども、どうなんでしょうか。
○伊福 委員長  上江洲部長。
◎上江洲 企画経営部長  伊丹市との違いですけれども、伊丹市は市域も宝塚市に比べて小さいですよね。それと、あわせて山間部とか、我々宝塚のように北部があるかというとありません。当然、古くから市街地が整備されまして、一定、公共施設、道路も含め、割と宝塚市に比べて整備の率が高い。ですから、伊丹市さんもいろいろ土地開発公社を活用しながらこういう公共施設の整備を進めてまいりましたけれども、一定、成熟した都市ということで、宝塚市よりはそういう公共施設、インフラが整備ができているというような判断があったんでしょう。そういうことで、一定、用地の取得業務については23年度からもう既に停止しているというような状況もありましたので、今回、三セク債を活用して公社の解散というような判断をされたものやというふうに理解しています。
 宝塚は、どちらかといえばインフラ整備、例えば都市計画道路の整備率とか、そういったもの、やはり差があるというふうに私は理解しています。
 以上です。
○伊福 委員長  もう一市名前が挙がっているということで。
 上江洲企画経営部長。
◎上江洲 企画経営部長  明石市は、具体の状況はすみません、把握はしていませんが、阪神間であと三田市さんが同じように三セク債を活用して廃止の方向を出しています。三田市も、いわゆる公共施設整備については一般財源、つまり三田市独自の財源で何とかできるというふうに判断したというふうに聞いています。申しわけありませんが、明石市はちょっと状況を把握していません。
 三田市は、今公社が抱えている負債額については一般財源をもって処理をするということで、三セク債は活用しないというふうに聞いています。
 以上です。
○伊福 委員長  ほかにございませんか。
 北山委員。
◆北山 委員  4ページの計算によると、24年度中は土地の処分はない、25年度、26年度で処分するみたいなことになっていますよね、これ。この計画は、立てたときとはちょっと状況が違うと思うんですけれども、一部、市民ホールの跡とか少し方向を変更されているから、今はこれはどうなるんですか。今的に言うと市民ホールの土地を処分するとかほかの土地も処分するとか、これ検討されているんだけれども、これはどうなるんですか、数字的には。
○伊福 委員長  山下副市長。
◎山下 副市長  この計画は、当初説明いたしましたように24年3月に策定をさせていただきまして、その年度を含みます23年度から27年度の計画ということでつくらせていただきました。そのスケジュールで4ページとか、あるいはその後の個別の表もつくらせいただいていますけれども、改めて、できるだけ速やかに、課題になっている重要な問題については対応していこうということでいろいろと取り組みをおこなっておりますが、そのうち土地開発公社につきましては、一番大きな保有資産の中での課題が新市民ホール予定地でございます。それについて、この計画をつくった段階では貸し付けの方向でございましたが、改めて、周辺の状況あるいは事業者の事業意欲等々も勘案をいたしまして、売却の方向でという検討を加えております。また、スケジュール的にもできるだけ速やかにやるのが一番得策であろうということで、現在では今年度中に取り組みを行いたいということになっております。
 当初の計画とは少し乖離をいたしております。繰り上げて、それも売却という方向で対応をしようということで考えております。
○伊福 委員長  北山委員。
◆北山 委員  ということは、25年度、4ページの表的にいうと、市民ホールのところを貸すんではなくて処分するというようなことが大きな変更ですから、それに伴ってこの表的にはどうなるんかなと。一番下の表ですよ。一番下の表的にはどうなるんかと。予想ですけれどもね。
○伊福 委員長  古家課長。
◎古家 政策推進課長  事業としましては、24年度中に市民ホール用地を処分しますので、ここの表の一番下の24年度の保有額は、この額から20億ほど下がるというふうに見込んでおります。
 以上です。
○伊福 委員長  山下副市長。
◎山下 副市長  もう少し説明いたしますと、当初の計画の段階では、市民ホールは25年度に市が再取得をして貸し付けるという考え方をしております。そうしますと、4ページの表でいきますと、横でいきますと25年度の欄の上からずっとおりてまいりまして5つ目ですが、うち一般会計による取得額というのが27億あります。この中に買う予定をしてあったわけです。25年度に市が買って民間に貸し付ける。ですから、ここから市民ホール用地約19億が引かれます。減ります。一方で、24年度で売却という方針に今変えて取り組んでおりますから、4ページの表では、一つ手前の24年度の欄の一番下のほうの民間売却というところ、そこが19億幾らか、これ、市民ホール用地分がふえます、売却をしてしまういうことで。そのことによりまして変わってくるということでございます。
○伊福 委員長  北山委員。
◆北山 委員  これ、そうすると24年度中にもともと民間売却の部分が9億5千万円ほどあって、そこに1億9千万円ですか、19億もしくは20億ほど足さないかんから、とすると、ことし中に29億ぐらい民間処分をする金額がふえると、こういうことやね。
○伊福 委員長  山下副市長。
◎山下 副市長  今、委員の御指摘の中で民間売却は今のところ9,500万円です。9,500万円がプラス20億になるということですね、市民ホールの用地が。そういうことによって21億程度の売却になります。したがって、一番下の1行書きの枠ですが、5年以上の保留残高が24年度で51億7千万円なっておりますけれども、ここから約20億円が減るということですね。
○伊福 委員長  北山委員。
◆北山 委員  この9,500万円はどこの土地ですか。
○伊福 委員長  古家課長。
◎古家 政策推進課長  9,500万円の土地は、5ページで見ていただきますと、番号17番、密集住宅市街地整備促進用地、高松町の用地、この分でございます。
○伊福 委員長  北山委員。
◆北山 委員  これは現在どうなったんですか。もう売却済みですか。
○伊福 委員長  中西部長。
◎中西 総務部長  今年度中に公募をかけましたけれども、結局、応募された業者が1社もいらっしゃらなかったということで、成立はしなかったという状況になってますので、今後どうするかということを今検討しているところでございます。
○伊福 委員長  北山委員。
◆北山 委員  そうすると、17番の土地は公募をかけたけれどもだれも買い手がなかったと。それは高いんですか。それとも何か、金額的に公募価格が高いのか、それ以外の要素で少し問題があるんか、後者のほうかな、どうも。
○伊福 委員長  秋山技監。
◎秋山 技監  私の聞いている範囲では少し高いんじゃないかというふうに、一、二件私のほうにも直接問い合わせがあったんでございますけれども、幾らぐらい高いんですかという話もお聞きしたんですけれども、若干自分の資金計画とは少し乖離をしているというふうなことで、宝塚市が今年度から採用しました新しい中小業者に対する支援制度などのパンフレットもお渡ししまして、今検討いただいているところという状況でございます。
○伊福 委員長  北山委員。
◆北山 委員  消費税が値上げというタイミングになりまして、今非常にこの業界は動いているんですよね、実は。私も、知っている人に聞くと、ことし中が勝負やというふうに、契約して開発して一定のサイクルを考えた場合、ことし中にできるだけ、事業展開を考える場合、土地を確保せんとあかんと、間に合わへんというて、そういう話を聞いているんです。それで聞いておるんですけれども、やっぱりことし早い時期に決断されていると思うんですが、今の高松のというんか、17番の土地のことも含めて、本当に売却をする意向の土地があれば、できるだけほかの物件も前倒しでやっぱり検討する時期じゃないかなと。このタイミングを逃したら数年間また動きませんよ、恐らく。そういうの物すごく影響しますから、私はことしというんか、本当に3月までにこの2つの高松の土地、市民ホールの土地、それ以外に計画されていた土地の中で、もちろん簡単にいくことやないですから簡単にはできませんけれども、用地の確定なり幾つかの問題がクリアできるものがあればちょっと前倒しされたほうがいいなと思っていますけれども、どうですか。
○伊福 委員長  山下副市長。
◎山下 副市長  最近の経済状況とか不動産の動向あるいは今後の税制の改正が見えておりますから、そういう中では今、事業意欲を阻害する状況を間もなく迎えるなという予想はしております。したがって、速やかな対応は我々としても必要だということで、前にも市議会のほうには御説明をさせていただきましたが、公社がいまだ保有しております課題の大きな土地2カ所、それから市有地で未利用地でもって大きな土地が2カ所、それについては速やかな対応方針を一応決定させていただきまして、概要については御説明をさせていただいております。それを受けて今、内部的な作業をいたしておりまして、本日現在、まだ最終の手順、手続き等についての詳細は決まっておりませんが、何とか今年度中にも募集、処理の開始を始めるということで今作業を進めております。そのほかの小物件についても、もう一度時価等のすりあわせもしながら速やかな対応をしていきたいと思っております。
 特に、本日の土地開発公社の中では、残った五十数億の約2分の1弱ですか、4割ほどは市民ホール用地、これを何とか対応できることによって土地開発公社の健全化に向けての見通しとか、めどというのがついてまいりますので、速やかに対応したいということで進めております。改めて、近日中には市議会のほうにもこの手順、手続あるいは内容について御説明する機会をいただきたいなと思っておりますので、その対応で御理解をいただきたいと思います。
○伊福 委員長  北山委員。
◆北山 委員  我々市議会のほうもなかなか忙しい日程で大変ですけれども、それだけ行政のほうはもっと大変だなと思うんですけれども、やっぱり詰めるところを詰めて、決断するところを決断していうのを、土地の問題はそう簡単な問題ではないんで、当然やっぱり権利関係を含めて課題を取り除いておかないかんというのはよくわかっていますけれども、やっぱり後々少し時期がおくれて、今、副市長が言われたように、どうもこの先は土地がなかなか、長期にわたって考えた場合にちょっと厳しい面もあるんです。
 ぜひ、ちょっと私ら全体がばたばたし過ぎていかんなというのもあるんやけれども、やっぱり目の前のものを一つ一つ決断してこなしていかんと解決せえへんので、ひとつそのことを促して、終わります。
○伊福 委員長  ほかに質疑はございませんか。
 藤本委員。
◆藤本 委員  4ページの元市民ホール整備用地の方針変更、これは売却する方向でという理解でよろしいんですね。
○伊福 委員長  福永室長。
◎福永 政策室長  売却する方向でということであります。
○伊福 委員長  藤本委員。
◆藤本 委員  ちなみに簿価と実勢価格とどのくらいの差があるんですか。参考までにちょっとお伺いしたいんですけれども。
○伊福 委員長  古家課長。
◎古家 政策推進課長  以前に簿価での売却を目指したんですけれども、そのときはやはり売れませんでしたので、幾らか簿価よりは下がると思いますけれども、鑑定評価をとった上で売却手続を進めたいと思っておりますので、ちょっと今の時点では、どれぐらいという額は具体的には申し上げにくい状況でございます。
○伊福 委員長  藤本委員。
◆藤本 委員  私は、これディベロッパーが、マンション用地やったらすぐ売れるんやけれども、何か学校の問題でなかなかそれは前へ進みにくいというふうなうわさなのか話なのか、そういうことをちょっと耳にしたことがあったんですが、そういう経緯は幾らかあったんでしょうか。
○伊福 委員長  上江洲部長。
◎上江洲 企画経営部長  確かに今、藤本委員おっしゃったとおり、そういう懸念が、特に第一小学校区になります。第一小学校は今非常に児童数が多いという状況で、そこに大規模なマンションが建つと、やはり児童の問題が出てこようかなという懸念があったのは事実でございます。
 以上です。
○伊福 委員長  藤本委員。
◆藤本 委員  ということは、マンションではディベロッパーあたりが興味を持っているという事実はあったんでしょうか。
○伊福 委員長  上江洲部長。
◎上江洲 企画経営部長  幾つかのディベロッパーがマンション、住居用の建物を建てたいという案を示されたことはあります。
 以上です。
○伊福 委員長  草野委員。
◆草野 委員  大したことではないんですけれども、結局、武庫山1丁目の土地については含み損として4億7千万円を見てはるわけね。それを宝塚市が一応再取得するということになると、この含み損を抱えることになるわけや。それはもう今さらいきさつをどうこう言うても始まらん話で、4億7千万の損を一般会計として抱える形になるわけや、特別会計にしろ何にせよ。市民ホールの用地については一応公社に残した形で民間に売却するから、含み損は公社にかかることになるよね。これ、今6億3千万ほど準備金があるということやけれども、その範囲内でおさまりそうなんかいな。
○伊福 委員長  古家課長。
◎古家 政策推進課長  御指摘のとおり、市民ホールの土地売却の方針、それの実際の売却額との差額につきましては公社の準備金を充てる予定にしています。いろいろな事業者から土地活用の御意向を今聞いておる状況ですけれども、恐らく、条件の設定の仕方にもよるんですけれども、条件を厳しく設定すればかなり額は下がってくるんですけれども、その条件の設定次第では準備金の範囲内でおさまるものというふうに見込んでおる状況です。
○伊福 委員長  草野委員。
◆草野 委員  いずれにしても、これはある程度含み損の関係はそれなりにきちっと押さえておかないと、かなり、普通の代替用地でも売却して7割引とか8割引で売ったりしてきて、これはもう本当に一般会計のほうに物すごく負担をかけたあれなので、そこら辺の関係は、それなりに売れたら売れたときの関係でちゃんとしておかなあかんと思っています。とりあえず、今の状況では仕方がないと思っていますけれども、含み損、要するに準備金以上にまた膨れちゃうと、結局また市中銀行から借り入れて、その利子については一般財源で全部補てんせなあかんということになるから、一般会計からまた利息分は積み増さなあかんという関係になるから、そこら辺はよく考えてやってほしいと思います。
 以上です。
○伊福 委員長  ほかに質疑はありませんか。
 冨川委員。
◆冨川 委員  資料の5ページですが、これは平成22年度末での一覧表であると思いますが、その後、平成23年度から現在にかけて新たに土地開発公社で取得された土地があるのであれば、その内容をお知らせください。
○伊福 委員長  中出課長。
◎中出 管財課長  昨年度、23年度におきまして中筋のほうにあります市道3844号線という道路につきまして、一部道路新設改良事業ということで事業を起こしまして、取得金額で3,700万円ほどになりますけども、昨年、その分の取得をしております。面積32平方メートルです。
 以上です。
○伊福 委員長  冨川委員。
◆冨川 委員  今言われました土地は既に宝塚市が再取得をしたのでしょうか。
○伊福 委員長  中出課長。
◎中出 管財課長  この土地は昨年取得したというところで、今のところまだ公社のほうが保有しております。
 以上です。
○伊福 委員長  冨川委員。
◆冨川 委員  歩道の一部がなかなか整備でき切れずに残っていたので取得されたという内容だと思いますが、最終的な目標はきちんと歩道を整備することであろうかと思います。土地開発公社で取得されたのであれば、最終的な目標を速やかに達成できるような形で、庁内挙げてスピーディーな対応が必要かと思いますので、そのあたり意見として言っておきます。
○伊福 委員長  ほかに質疑はございませんか。よろしいですか。
                 (「はい」の声あり)
 土地のほうは、売却をちゃんと進めて、含み損が余り出ないような形で。
 ほか、ないですか。よろしいですか。
               (「よろしいです」の声あり)
 それでは、きょうの質疑はこの程度としたいと思います。
 その他、ありますか、何か。その他があればあれなんですけれども、その他で何かありますか。
 藤本委員。
◆藤本 委員  これ、公共用地・公共施設でちょっと話が伝わっておりますけれども、区分けはどうなりましたか。要するに公共用地を全部やったら膨大やという話をちょっとさせていただきましたよね。それを全部ここで扱うというのはちょっと広がり過ぎかなという思いで、土地だけにまとめるということで、そういう話なりましたんですか。
○伊福 委員長  公共用地、土地と施設に関しては今回は土地。また改めて公共施設の白書等が出てくるんで、そのときに施設のほうはという形になりましたよね。
 藤本委員。
◆藤本 委員  了解しました。
○伊福 委員長  それでは、公共用地・公共施設等に関する調査特別委員会を閉会いたします。
                 閉会 午前10時10分