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大阪府 八尾市

平成21年11月18日病院跡地活用調査特別委員会−11月18日-01号




平成21年11月18日病院跡地活用調査特別委員会
 
            ┌───────────────┐
            │病院跡地活用調査特別委員会次第│
            └───────────────┘
                             ┌─H21.11.18─┐
                             └─第1委員会室   ─┘

1 開  会


2 協  議

     (1) 市立病院跡地整備計画に基づく活用状況について

     (2) その他


3 閉  会


〇出席者氏名
   出席委員
          委員長          吉   村   晴   之
          副委員長         花   村   茂   男
          委員           大   野   義   信
          委員           井   上   依   彦
          委員           田   中   久   夫
          委員           長   野   昌   海
          委員           小   枝   洋   二

          副議長          田   中   裕   子

   説明のため出席した者
        市長             田   中   誠   太
        副市長            原       正   憲

     <市長直轄組織>
        政策推進担当部長       光   久   恒   一
        理事             森       孝   之
        理事             川   西       茂
        政策推進担当部次長兼行政改革課長
                       福   田   一   成
        政策推進担当部次長      植   野   茂   明
        政策推進課長         平   野   佐   織
        政策推進担当参事       高   橋   敏   博

     <財政部>
        部長             濱   野       進
        次長兼財政課長        中   村   寛   史
        財産活用課長         佐   野   正   樹

     <人権文化ふれあい部>
        市民ふれあい担当部長     武   田   善   孝
        次長兼自治推進課長      桐   山   友   良

     <こども未来部>
        部長             斉   藤   英   司
        次長             小   堀   喜 三 郎
        保育施設課長         小   林   栄 次 郎

     <経済環境部>
        部長             門   田   勝   美
        理事             吉   川   慎 一 郎
        産業政策課長         北   田       悟

     <建築都市部>
        部長             道   本       博
        理事             吉   岡   祥   光
        都市整備課長         吉   村   公   一
        参事             真   田       洋

     <教育委員会>
        教育長            中   原   敏   博
      (学校教育部)
        教育次長兼学校教育部長    岡   村       進
      (生涯学習部)
        生涯学習部長         植   田   武   彦
        次長兼生涯学習スポーツ課長  松   井   順   平
        八尾図書館長         大   谷       進

     <その他関係執行部>
        若 干 名

   職務のため出席した市議会事務局職員
        次長             小   田   泰   造
        議事政策課長補佐       原   田   奈 緒 美



 平成21年11月18日(水曜日)午後1時開会
○委員長(吉村晴之)
 出席委員が定足数に達しておりますので、ただいまから病院跡地活用調査特別委員会を開会いたします。
─────────────────────
○委員長(吉村晴之)
 委員並びに執行部の皆様方には、用務何かと御多用のところ、御参集を賜りまして、厚く御礼申し上げます。
 さて、本日は、前回報告を受けた市立病院跡地整備計画に基づく活用状況について、その進捗状況と同整備計画の中で示されておりました民間活用ゾーンにおける売却方針に基づく事業者募集についての報告を聴取し、協議を願うため、開会させていただいた次第であります。
 なお、市立病院跡地活用を進める中で、土地の交換について、相手方と引き続き協議している旨、前回の当特別委員会において報告を受けたところでありますが、今般、相手方の内諾を得たということで、来る12月定例会の案件として、土地の交換の件及び関係経費の補正予算が提案される予定となっております。この点、よろしく御理解の上、慎重な御協議を賜りますとともに、議事運営にも格段の御協力をいただきますようお願い申し上げます。
 それでは、市長からあいさつ願います。
◎市長(田中誠太)
 本日は、12月定例会の議会運営委員会と同日であるにもかかわりませず、病院跡地活用調査特別委員会を開会いただきまして、まことにありがとうございます。
 さて、本日は市立病院跡地整備計画の進捗状況及び跡地活用に係る事業者募集等につきまして御報告を申し上げたいと考えております。
 また、市立病院跡地活用に係る土地交換につきまして、12月定例会に議案及び補正予算を提出させていただいている内容につきまして御報告を申し上げますので、種々御協議を賜りますようお願いを申し上げる次第でございます。
 正副委員長を初め委員の皆様方には、特別委員会の各事項につきまして御指導と御協力を賜りますよう、何とぞよろしくお願いを申し上げまして、簡単ではございますが、冒頭でのごあいさつとさせていただきます。どうかよろしくお願い申し上げます。
○委員長(吉村晴之)
 それでは、これより協議に入ります。なお、協議順序につきましては、お手元配付の次第書に従い進めさせていただきますので、よろしくお願いいたします。

△市立病院跡地整備計画に基づく活用状況について

○委員長(吉村晴之)
 それでは、市立病院跡地整備計画の進捗状況について、執行部から報告を求めます。
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 それでは、市立病院跡地整備計画に基づく活用状況について御報告申し上げます。
 市立病院跡地の活用につきましては、昨年8月に取りまとめました八尾市立病院跡地活用基本構想をもとに、ゾーンごとの敷地規模や整備方法などをより具体化し、市立病院跡地整備計画として取りまとめ、平成21年8月11日の本特別委員会において御報告させていただいたところでございます。
 本日は、整備計画のその後の進捗状況について御報告申し上げます。
 お手元の病院跡地活用調査特別委員会資料の1ページ市立病院跡地整備計画の進捗状況についてをご覧ください。
 まず、1の地元自治振興委員会への周知についてでございます。
 8月の病院跡地活用調査特別委員会で提出をさせていただきました市立病院跡地整備計画について、各ゾーン及び道路整備等の方針について、地元自治振興委員の方々に10月13日から19日の日程で説明を行ってまいりました。また、今後、龍華コミュニティセンターの整備内容について検討を行う上で、地元の方々に御協力をお願いする予定であることについても御説明させていただいております。
 次に、2のひとづくりゾーン、まちづくりゾーン及び道路整備等についてでございます。
 (1)のひとづくりゾーンにおける保育所の開設につきましては、本年8月に工事着手し、平成22年4月開設予定となっております。
 (2)のまちづくりゾーンにつきましては、平成22年度において龍華コミュニティセンター等整備計画(案)の策定を予定しております。
 (3)の跡地南側道路等の基盤につきましては、龍華中学校東南角より南側の南北区間について平成22年度に、また東西区間について平成23年度に整備を予定しております。
 なお、南北区間については、通学路の安全確保強化策として龍華中学校の南側の民有地の一部を取得することを検討しており、この土地所有者と協議を行っているところでございます。
 (4)の府道旧大阪中央環状線の西側歩道整備につきましては、平成22年度において大阪府八尾土木事務所により施工予定でございます。
 (5)の今後のスケジュール予定につきましては、先に申し上げた内容を一覧表にまとめさせていただいております。
 次に、3の民間活用ゾーンについてでございますが、詳細につきましては、後ほど、都市整備課より御報告をさせていただきます。
 続きまして、資料の3ページをご覧ください。
 4の市立病院跡地活用に係る土地の交換についてでございます。
 府道旧大阪中央環状線の西側歩道整備予定地には、一部、龍華交通株式会社の土地があるため、歩道整備への協力について土地交換を含めた協議を行ってまいりました。
 交換する土地の形状や位置につきましては、資料の4ページ、別図をご覧いただきますようお願いいたします。
 ?でお示しした本市が所有する八尾市南太子堂二丁目4番11の土地164.83平米と、?の龍華交通株式会社が所有する八尾市南太子堂二丁目13番の土地164.83平米とを交換する予定でございます。
 相手方との協議の結果、本市が民間事業者へ売却を予定する土地ができるだけ整形になるよう配慮しつつ、等価で交換することとしております。一定の補償補てんのもとで相手方より内諾をいただいており、今後、正式に土地交換についての手続を進めてまいります。
 恐れ入りますが、資料の3ページにお戻り願います。
 この土地の交換につきましては、本年12月議会において、土地の交換の件として議案及び土地交換に係る補正予算を提出させていただいております。
 (1)には、平成21年12月議会提出議案の主な内容を、(2)には平成21年12月議会補正予算の主な内容の概算額をお示ししております。
 補正予算の主な内容といたしましては、相手方への補償補てんとして、事務手続きに係る費用相当額、及び物件補償としての砕石敷設費用相当額として、概算額で約90万円でございます。
 土地の交換に係る今後のスケジュールでございますが、土地交換仮契約書及び物件補償契約書についての契約締結を11月に予定しており、12月議会で議決をいただければ、その後に本契約の効力を有する内容としております。
 また、議決をいただいた後には、速やかに所有権の移転及び登記を行いますが、平成22年度に土地交換予定地北側の道路の排水施設として側溝等の整備を行いたいと考えておりますので、当該物件の引き渡しにつきましては、側溝等の整備工事完了予定後の平成22年6月下旬ごろを予定しております。
 以上、簡単ではございますが、市立病院跡地整備計画の進捗状況についての御報告とさせていただきます。
 続きまして、市立病院跡地活用事業者募集につきましては、都市整備課から御報告させていただきます。
 よろしくお願い申し上げます。
○委員長(吉村晴之)
 続いて、市立病院跡地活用事業者募集について、執行部から報告を求めます。
 吉村課長、どうぞ。
◎都市整備課長(吉村公一)
 引き続きまして、市立病院跡地活用事業者募集について御報告申し上げます。
 お手元の資料2をご覧願います。
 本資料につきましては、別冊参考資料市立病院跡地活用事業者募集要項(案)の重立った内容をまとめさせていただいております。
 まず、1の公募対象地は、1万0403.4平米、そのうち売却による譲渡面積は、9303.4平米でございます。
 なお、本面積は、前回の特別委員会において追加提出させていただいた市立病院跡地整備別面積一覧に記載の面積とは、公園面積の整数どめ等により29.17平米の差異が生じております。
 次に、2の目的は、跡地活用の基本方針に基づき、民間活力の活用により、住宅系や商業系の施設導入を図り、人々の利便性向上や地域の活性化に寄与するまちづくりを目指し、公募対象地を譲り受ける事業者を一般公募いたすものでございます。
 続きまして、3の選定方法は、一般公募型提案競技と買受希望価格見積の併用方式といたします。
 また募集スケジュールは、平成21年11月25日から募集要項を本市のホームページにて公表し募集を開始いたします。
 また、市政だよりにおいても事業者募集が行われる旨の内容を掲載いたします。
 その後、12月3日の現地説明会を経て、平成22年1月25日から29日を資格審査申込期間とし、市立病院跡地活用選定審査委員会による資格審査結果の通知を2月15日に行う予定であります。
 なお、募集及び質問等の受付方法につきましては、電子メールによるものとしておりますが、現在、本市の電子メールシステムに遅延等の問題が生じているため、適切な対応策について関係課と協議中であります。その結果、受付方法を一部追加、変更する可能性もございます。どうかよろしくお願いいたします。
 続いて、2月22日から26日の間で、資格審査合格者による事業提案及び買受希望価格見積書の申し込み受付を行います。
 3月に予定しております市立病院跡地活用選定審査委員会による提案審査の後、提案合格者のみの買受希望価格見積もりの開札を行い、最も高い価格を提示したものから優先交渉権者と次点交渉権者の決定を行います。
 その後4月以降に、土地譲渡の仮契約を締結し、6月議会での議決をいただいた後に、土地譲渡の契約を行いたいと考えております。
 次に、資料2の裏面6ページをご覧願います。
 4の開発において事業者が遵守すべき事項といたしまして、公園については、面積を1100平米以上とすること及び保育所と隣接することなど配置の条件並びに、歩道ネットワークの幅員や配置等の条件を盛り込んでおります。
 次に、5の開発において求める事項といたしまして、商業系施設においては、周辺環境、社会的課題を視点に入れ、あらゆる人や環境に優しい多角的な機能を有する計画であること、八尾市内外からの集客や滞在型、時間消費型の施設計画であることや、物販店舗については最寄品より買回り品を中心とし、食料品売り場面積は200平米未満とすること等を求めております。
 住宅においては、快適性、安全性の観点から住戸計画や住宅配置の適切化や、安全安心に暮らせる居住空間の形成などを求めております。
 地域・まちづくりへの貢献といたしましては、地域のまちづくり活動への積極的参加と協力、廃棄物の減量、リサイクル、防災、防犯、非行防止、八尾市民の雇用拡大などを求めております。
 最後に、6の主な留意事項といたしまして、募集対象地周辺の道路の整備状況や整備予定などを記載しております。
 以上が、別冊の参考資料、市立病院跡地活用事業者募集要項(案)の重立った内容でございます。
 以上、簡単ではございましたが、市立病院跡地活用事業者募集についての御報告とさせていただきます。
 よろしく御協議賜りますようお願い申し上げます。
○委員長(吉村晴之)
 報告が終わりました。
 ただいまの報告に対して質疑、御意見等はございますか。
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 今回提案された中での目的というのは、この事業者募集要項の1ページにあるように、民間活力の活用により、住宅系や商業系の施設導入を図り、人々の利便性向上や地域の活性化に寄与するまちづくりを目指していると。本当にそういう方向を目指した計画になっているのかどうかということも、これから聞いていきたいと思いますけども、そのために公募対象地を譲り受ける事業者を一般公募するということですね。
 それで、この6ページですね。これね、私、見とって、竜華のときにやられた中身と全く同じなんですね、これ。一般公募型提案競技と買受希望価格見積の併用方式とかいうこと。中身ずっと、これ、あるんですけどね。このときのやつがね、変わってませんねん、全く同じ中身なんですわ。
 それで、一つずつ聞いていきたいんですが、この最低制限価格は何で示しませんのか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 最低制限価格につきましては、昨日でございますけれども、八尾市の不動産評価委員会の方で、まず、この土地の鑑定額をもって適正価格というのを設定、評価をしていただいております。その適正価格であると、評価委員会の方で答申をいただいた内容をもって、市としては最低制限価格という形でお示しをさせていただく予定でございました。
 昨日のことでしたので、こちらの方には記載をさせていただいておりませんが、約7億8000万という評価となってございます。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 7億8000万というのは、非常に私、低いと思いますねん。公示価格は、12億7000万だった思いますねん。だから、何でそんな低い金額をここに出すのかということですねんけど、どうですか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 低い金額ということでの御指摘でございますけれども、この土地につきましては、一定、いろんな条件をつけさせていただいております。条件、例えば具体的には1100平米の公園について、売却をする土地以外のところでの整備をお願いする、そういったこともございます。
 また、敷地の中で整備をされる中では、北東の方ですけれども、歩道ネットワークを設置をしていただいたり、また防火水槽の整備、そういったような条件をつけさせていただいたものが種々ございます。また、この土地には基礎ぐいを、市立病院の建物の基礎ぐいがまだ残っております。そういったこと。それからあと、この土地が9300平米余りということで、地積過大というような条件もございまして、そういったことを加味いたしますと、7億8000万という金額が評価委員会の方でも適正であるというふうに御答申をいただいている中でございます。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 先ほど、この募集要項が竜華の開発のときと全く一緒だと言いましたけども、その最初の金額が低いところも一緒なんですわ。違うのは、ここの事業者が整備する公園等の整備費相当額とか。公園と道路を整備する費用は事業者の負担になると、整備費はね。土地の分はその分、先に引きますよという、この部分があるかないかだけの問題なんですよ。
 それで、今言われた7億8000万円よりも低い価格だった場合、どうするんですか。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 最低制限価格という形で設けさせていただいておりますので、これより低い価格を入れた業者については失格という形になります。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 この土地譲渡に関する最低制限価格の問題、今言うてますけど、この後、公開公募型でやるということですが、その審査の過程ですね、これは次、来年の6月に議会に出す言うてますけども、要は、市民に見える形でちゃんとやられるのかどうかということなんですが、どうでしょう。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 審査につきましては、その意思決定の過程ということと、それと公平性を確保するということの2つの観点から、非公開という形で今、させていただいてます。
 ただし、募集、すべて終了した後に審査の内容、それからその決定に至った講評ついては公開させていただくという形です。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 この中身も竜華でやられたときと全く一緒ですね。結果だけ知らすということで、だから大変この審査の過程というのが、この提案の中身でいけば市民に見えないところでやられることになりますし、透明性、公平性が全く担保されてない中でやられるという問題があると思いましたけども。この間もあれですね、報告資料というのが早くにできてたけど、我々の手に届いたのは、委員会の1日前、それもこちらが言うて、やっと出された。そのときに、何でそんなことになったんかということについて、企業の秘密があるというふうに言われたね。全く、だけどまとめられた報告書の中には、どの企業も名前も出てませんねんな。そんな市民の見えないところで勝手に公募して、不当に低い金額でやられるというようなことが、今の段階で明らかになっとるわけですやんか。どうですか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 委員御指摘の報告書につきましては、こちらの冊子であるかと思っております。
 こちらの冊子につきましては、昨年度、20年度1年間後半ですね、この病院跡地の売却の手法を含めて検討させていただくときに、市場動向であるとか、そういったことも含めてコンサル業者に委託をするという形でしていきたいということでさせていただいたものでございます。
 この中には、事業者から得た情報、市場調査をいたしておりますので、その中で事業者がどのようにこの土地を考えているのかというような情報等も載ってございます。そういったものを、まだ市として確定した情報ではなく、調査の結果としてあらわれてきた、そういった整理をする前の情報をお見せをして、公表をさせていただくのは混乱を招くのではないかというふうなところもございまして、調査の報告ですので、これをもって整備計画に反映をさせていただくという方針でまいりました。
 ですので、前回は委員会の前日にお配りをさせていただくような不手際な状況が起こっていたかと思っております。
 ただし、私どもこの報告書につきましては、市場の動向などを含めまして、今回の売却に向けて動きをさせていただく上で、十分な情報を得る一つのよい方法であったかと思っておりますので、御理解賜りたいと思っております。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 先ほどの最低制限価格が7億8000万だという、不当に安い金額で民間に譲渡しようということなんですが、私、冒頭から、募集の中身からやり方がそっくり、竜華開発と同じだということを言うてますねんけど。ここに書かれている住民の利便性、地域の活性化のためということですが、実際には、大手不動産や大手商業資本の利潤のために、この市民の貴重な財産が使われようとしているということだと思いますねん。
 それで、今、竜華開発でやられている中身、これは皆さん知ってはるように、住友不動産が購入してやられてますねんけども、西日本最大級のツインタワー、メガシティタワーズ、これが今建設中だということで、これ、産経新聞に載りましたね。もう見られたと思いますねん、皆さんね。
 これね、あれですわ、東棟が794戸で西棟が705戸、これで構成されてると。販売価格は2000万円から4000万円になると。要は、大阪だけじゃなく、西日本最大級のマンションができるということなんですが、私、この過程、このとき最低制限価格というのは、48億3000万円でしてんな、あの竜華のときは。これはその後、当時職員はこんなとき、だれが買ってくれるかと言うてたんですが、結果として84億8000万円で住友不動産が購入したんですね。
 それで、そのとき37億円もうかった言うて、新聞にも書かれてましてんけども、実際にはそうじゃないんやね。これね、区画整理がやられたんですよ。区画整理で減歩率が55%、区画整理が終わったんが、平成18年の3月27日、換地されたんが、それ以前、1月ですねんな。ほんで、これは18年2月から応募が始まったわけですねん。もうこの時点で、減歩率が55%ということはどういうことかと言いましたら、2倍になってます。48億から96億になっとるわけですね。ほんでその後、用途変更もやられてますねん。
 ほんでこれ、当初は用途地域、工業地域ですから、容積率は200%でしてんな。それが商業地域に用途変更されて、容積率800%、正確に言えば799%になってるわけですが、だから当初から4倍もアップしてるわけですわ。
 本来であれば、この時点で最低価格は384億円にしとかなあきまへんねん。この中身、どうですか。
○委員長(吉村晴之)
 吉岡理事。
◎理事(吉岡祥光)
 古い話で、ちょっと私、資料持ってませんねけども、当時、今おっしゃったように、操車場跡地は工業地域でございました。たしか平成10年の12月に工業地域から商業地域に変えております。今、容積率800%と言われましたけども、商業地域はたしか600%、ですから容積は200%から600%に変えたと。800%になっとるのは、総合設計制度を使っておられるから、実際建ってるのは800%ということでございます。
 それと、減歩率と言われておりますが、当時、5.4ヘクタールを機能更新事業費というので土地を買っております。減歩も含めた、計算をした上で、たしか48億3000万という金を出したと思うんですが、当時、簿価を若干上回っている程度だったと思いますので、減歩も加味した値段が48億3000万程度だったと御理解いただきたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 減歩率が55%ということは、今、簿価ね、ちょっと上回った程度の金額が48億だと言われたけど、もうその時点で土地の値段は2倍になってるわけですわ。だから、それでいけば、最低でも384億の最低価格にしとかなあかん。それも出してませんねんで、これ。竜華のときはね。
 それで、そういうことになったわけですけども、住友不動産が84億円で購入したわけですが、少なくとも384億の最低価格出してたら、結果として100億も借金つくらんで、おつりも来たわけですわ。
 ほんで、その後どうなったかですね。84億で購入して、これ、約1500戸ですから。売り値が先ほど見ましたけども、2000万から4000万の間でやるということやから、3000万としても4500億円の売り上げがあるんですね。
 それで、このときに経費の見積もりが313億と言うてますねん。そら、販売したり、広告したり、売ったりして経費が要るということを見たとしても、84億で買うた値段を含めたとしても、1000億としても3500億の利益が出るんですね。
 だから、そんなことを再度ここでやろうとしている。それが今の中身が7億8000万円の最低制限価格だと。これ、先に報告書の中でそのこと言うてますねん。土地の検討結果から、公示価格を販売価格とすることは困難な状況だ。そのために予定価格については、募集時に公表せず、市の内部資料とし、事業者からの提案価格が予定価格に対する一定の範囲内であればということで、もうあかんあかんこの土地はね。いうことは、事前にこんな伏線を張っとるわけですな。それについて何かありますか。
○委員長(吉村晴之)
 森理事。
◎理事(森孝之)
 まず、今回お出しさせていただいてます7億8000万なんですけども、これはある意味で言うと、時価と考えていただきたい。当然、この間の検討の中で土地価格が下がってきて、そういったことがありますので、その計画書にもその旨、コンサル会社の方で書いてますし、今回の部分もお二方の不動産鑑定士に鑑定していただいて、それに基づいて決めさせていただいた最低制限価格でございます。
 私ども、その後、買受希望価格見積の併用方式と書かさせていただいてるんですけども、これはやはり委員さんおっしゃいますように、この土地は貴重な八尾市の財産でございます。ですから、1円でも多く、高い価格で売りたいという、そのあらわれでこの方式を採用させていただいておりますので、御理解のほど、よろしくお願いします。
○委員長(吉村晴之)
 他に、1回目。
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 それでは、いただいた資料をもとに、順番に質問をさせていただきたいと思います。
 まず、資料1の方の地元自治振興委員への周知についてということで、お示しをいただいているわけなんですが、10月13日から19日にかけて、4地域で説明をしているというふうに御報告をいただいております。
 これ、各地域でどれぐらいの参加があったのかなと。例えば、自治振興委員さんの会議ということでお聞きをしとるんですが、いわゆる何人中何人とまでは言わないんですが、その参加率ですよね、どれぐらいの参加率があったのか、ちょっとまずお聞きしたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 地域の方々への御説明ということで、自治振興委員会の地区委員会、この龍華コミュニティセンターについては4地区ございます。その4地区の地区委員会に出席をさせていただきまして、説明させていただきました。
 内訳ですが、永畑校区の方で39名、龍華校区の方で27名、龍華校区植松の方で15名、安中校区で41名、計122名の方の参加がございましたが、当日の方の人数をカウントさせていただいておりますので、欠席の方、ちょっと確認をさせていただいてございません。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 参加人数は大体わかりました。
 あと、そもそもこの説明、もとの目的というのは、何を目的にされて、周知ということなんですか。全体像あわせたものなのか、いわゆる地域に対してどういう情報を発信しようとされて開催をされたのか。あと、よく言われる式で、ある程度自治振興委員さんにお知らせしたから、これでもう地域にはすべて情報がわかっているんだという考えがあるのかどうか、その辺、ちょっとお聞きしたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 まず、地域の方々、この地区委員会に寄せていただいた折には、まず、8月の本特別委員会で御説明をさせていただきました整備計画の内容について、地元の方に知っていただきたいということが、まず第一義でございます。また、その中ではコミュニティセンターを移転建てかえをしていくということがございますので、今後、地域の方々に御協力をいただいて、コミュニティセンターの中でどういうしつらえと言いますか、部屋が必要なのか、どういうふうな活用をされているのかというようなことも、今後御協議をさせていただく場がございます。そういったことへの御協力をお願いしたいというようなこともお願いしてまいりました。その2点でございます。
 また、地区委員会だけで、地域の方々にこの件について周知を図れたのかどうかという御質問であろうかと思います。整備計画につきまして、また20年の8月に策定をしております構想につきましても、どちらもパブリックコメントという形をとらせていただいておりまして、市内全域の方にこの大きな土地を活用しての整備計画となってまいりますので、御意見を賜ったというふうに思っております。
 そういった中でも、市の考え方というのは伝えていけたのではないかなというふうに考えてございます。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 パブリックコメントも以前に何ぼか見させていただいたんですが、非常に数が少ないと、そういう意味ではコメント自体が少ないんじゃなくて、やっぱり情報の出し方に問題があるんではないかなというふうに考えます。
 この辺については、何らかの情報の出し方の改善策というのは、当然必要だと思いますので、これで説明責任を果たしているというふうには思いたくないというか、思えないんではないかなというふうに思います。
 これ、10月にかけてやられてますんでね、その説明を受けた自治振興委員さんから、当然各地域でフィードバックされているわけですから、そっちからまた上がってきた、何か御意見というのがあっても不思議じゃないなというふうに思うんですが、そういう御意見は何かなかったでしょうか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 この10月に寄せていただきました地区委員会、4地区ございました。4地区の中では、ほぼ4地区とも、この整備計画については進捗状況を確認していただいたという状況で、一つだけ御意見を賜ったことがございました。それは、この整備計画そのものではなくて、同じエリアの中で防災公園を設置をしている。その防災公園について、市立病院の跡地でできなかったんだろうか、どうだろうかという御意見は賜りましたが、その件につきましては、市の南西部について災害に強いまちづくりを進めていこうという中で、八尾南高校の跡地を使って防災公園をさせていただきたいということを御説明させていただいたのと同時に、病院跡地については、しっかり周辺の方々にも寄与するような形でまちづくりを進めていきたいと御説明をさせていただいているんです。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 そういう意見があったということなんですが、その後ですよね。いわゆる後から、この説明会が終わってから、何かなかったんかなと。それをある程度これに反映されている部分があるんかなというのをちょっとお聞きしたかったんですが。まず、それとあとちょっと時間もありませんので、次に進みたいと思いますが、ひとづくりゾーンに関して、(仮称)新亀井保育所の設置ということが既に決定をしてるわけなんですが、ここでお示しをいただいているのは、来年の4月に開園の予定だというふうに書いてあるんですが、これ、昨年の11月5日に移転先法人が決定をしておりまして、同じく久宝寺保育所が既に移転ということで、建設にかかられていると。これが亀井保育所はこっちに来て、まだ平地のままなんですけど、これで間に合うんでしょうか。ちょっとその辺が心配やったんで、もしお聞きできたらと思います。
○委員長(吉村晴之)
 斉藤部長。
◎こども未来部長(斉藤英司)
 お答えします。
 現在、亀井の方も建設に入っておりまして、来年の4月開園に向けた工事日程では、今のところ順調に工事の方は進んでいるというふうには聞いております。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 見た目が違うかったんで、電車から見ると、こっちはもうきれいに鉄骨ができてんのに、こっちはまだ何か土地しか見えないんで、ちょっと心配だったんで、順調に進んでいるということであれば、結構でございます。
 では、あとまちづくりゾーンに関してなんですが、これも以前にも質問をさせていただいているんですが、いわゆる図書館サービス計画との整合性を図りながら云々ということで、地域図書館の設置に向けた検討を、平成22年度から行われるということで、この資料に書いてあるんですが、やはりその予算的なものですね、前回も言わせていただいているんですが、もしくは当面の時期、これなどもやっぱり含めて、どんなスケジュールになっているのかなというのが非常に気になるところです。22年に設置されるのはわかるんですが、エンドというのは、どのあたりか。もしわかれば、お聞きしたいんですが。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 まず、コミュニティセンターの整備時期ということでございますが、まず、完成をしていく時期というものにつきましては、財政状況等もかんがみまして、現在検討させていただいているところでございます。できる限り早くさせていただきたいというふうには思ってございますけれども、まだ決定していることではございません。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 そういうことなんですよね。コミセンと一体整備ということで、逆に言ったら、どちらが先というわけには、これ、いかないというふうに思うんですね。というのは、コミセンが先で、図書館は後でひっつけるよとか、図書館は先にやって、後でコミセンをひっつけましょうという問題ではないというふうに思いますので、検討期間とか、設置の時期が当然その分、長くなったりする可能性はあるんですが、その場合、何か手だて、ほかに考えてるんかなと。例えば今、同規模のコミセンでバリアフリー対応ですね、これはどんな状況になってますでしょうか。
○委員長(吉村晴之)
 桐山次長。
◎人権文化ふれあい部次長兼自治推進課長(桐山友良)
 現在、バリアフリー化でございますけども、エレベーター等できておるのは、山本のみでありまして、それ以外の施設に関しては、まだできておりません。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 同規模ということで、ちょっとお聞きしてたんですが、あと、例えば予定があったり、移転に絡む部分で、バリアフリー対応を考えられているところが何カ所かあるというふうに聞いてるんですが、それは間違いないでしょうか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 9月議会の総務委員会の中でも御報告をさせていただいておりました大正コミュニティセンターについて、その近くで水防センターの建設がございます。そことの合築というようなことで、地元の方と協議をさせていただく方向にはしております。
 そちらの方は、まだ地元の方が移転建てかえについて御賛同いただいているという状況ではございませんので、まだそういった協議を進めているという段階でございます。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 ある意味、ある程度具体的にバリアフリー化が進んでいるというふうには理解をするんですが、例えば予算のめどがつくまで、これも前回に御提案申し上げているんですが、まず、コミセンの移動だけを、例えばプレハブで行う、それから現状の場所にプレハブでバリアフリー化してしまうという方法もあるんではないかなと。それがいわゆる耐震化の問題、それから当面の、例えば外付けのエレベーター設置という経費よりも、そちらの方が安ければ、それも当然視野に入れていただきたいなというふうに思うんですが、やはりその移転のために二重投資ということは非常に難しいなというふうに思うんで、今から、22年から検討して、数年間、現状のまま、やっぱり利用者、関係者に我慢をさせるということであれば、一体整備というのもちょっと考えないといけないんではないかなというふうに思うんですが。一つの方法としては、そういう仮、仮と言うたら怒られますが、そういう手法もあるんではないかなというふうに思うんですが、いかがでしょうか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 コミュニティセンターにつきましては、市内10カ所ございます。ほかにも公共の施設たくさんございまして、耐震化、それからバリアフリー化、課題が残っている施設、たくさんございます。そういった中で、先へ進めていけるものについては、順次財政状況を見合わせまして、進めてまいりたいと思っておりますけれども、この龍華コミュニティセンターにつきましては、数年間のうちで新しい施設として建てかわっていくということを想定をしておりますので、今現状、仮の状態で対策をするための経費を使っていくというのは、なかなか今は難しい状況にあるというふうに感じております。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 財政的にしんどいということなんですが、以前にもおっしゃっているように、ここは一番古くて、一番大変なんやと。耐震強度もないんやということをみずからおっしゃっているんですから、その優先順位で言えば、クリアする順位が高いんじゃないかと。二、三年後にきれいになるから、二、三年我慢しなさいというのは、ちょっと話が違うんじゃないかなと思いますので、その辺、よろしく検討していただきたいなと思います。
 今回のコンセプトの中にも、新しくこっちの民地の方に出すまちづくりのコンセプトは、安全で快適、バリアフリー対応ができた云々ということ、ここに書いてあるんですね。だから、新しくできるとこは、そういう対応きちっとしますよと、こんなまちづくりしますよとコンセプト書いてるのに、現状は、じゃあ3年ぐらい、バリアフリーは対応してないわ、ぐらぐらっと来たら、ほんま、いつこけるかわからんような建物をほっとくというのは、ちょっとやっぱり矛盾があるんではないかなと思いますので、財政を考えながら、この辺はやっぱり市民の安全とか利便性というのを優先してほしいなというふうに思います。
 それから、時間もありませんので、次に行きたいと思いますが、跡地南側道路について、これも前回からずっと質問してるんですが、歩行者と自転車、この安全確保をどう考えてるんかなと。以前に質問させていただいたときは、両方通れるようになるということでお示しをいただいてたんですが、自転車も通行可能な歩道として設置をされるということであったというふうに思うんですけどね。そのあたり、完全に自転車と歩道を分離するというふうなイメージなのか、それとも、もう一緒に走ってもらうというイメージなのか、その辺、もしわかればお願いしたいんです。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 委員お尋ねの南側の道路につきましては、今後整備する最終的な道路の線形といたしましては、歩道と車道を明確に分離した形で整備をさせていただこうかと考えております。
 それについては、予算化につきましては次年度以降で整備予定しております。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 南は分けていただくと。それであと西側ですか、西側も前に質問したときは、自転車と歩道が一緒になってる道やというふうにおっしゃっているんですが、ここは分離は考えておられるんでしょうか。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 敷地の西側、コミセンと図書館と、それと保育所の西側の道路、現在、学校の間ですね、水路の上、ふたがけした道路、こちらの整備については、具体的な整備構想そのものは現在まだできておりません。委員御指摘のあった自転車、歩行者、両方走れるかということなんですけども、現状、今大きい考え方としたら、両方走るような形で現在考えております。具体の分離方法等については、まだ今後詰めていく形になりますし、また警察関係とも協議が必要になってくる事項かと考えておりますので、今後詰めていきたいと考えております。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 できれば、以前から言ってるみたいに、かなり通行量とそれからここの売却した後のことを考えますと、通行量が当然ふえていくんだろうなということを考えますし、通学路ということも考えると、できれば自転車と歩行者をできるだけ分離をした方がいいんではないかなというふうな思いがありますので、その辺はよろしく御検討をいただきたいなというふうに思います。
 それから、ここで示されております南側の水路、水路の整備なんですけど、これも以前にも言ってるんですけども、地域住民の親水空間として利用を考えているというふうに書いてあるわけなんですが、これは地元要望としてはどれぐらいの要望があるんでしょうか。
 先ほども冒頭、説明をいただいたみたいに、地域にお話に行かれているときに、どれぐらいの要望があるんかなというのをちょっとお聞きしたいんですが。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 これまで地元の方でワークショップをさせていただいたり、それからパブリックコメントをさせていただいたりというようなことがございましたけれども、その中でこの水路についての整備というのは、御意見をいただいていないというのが現状でございます。
 ただし、現状の水路については、もう既に見ていただいたらわかるように、かなり老朽化をしてございますので、対応していくというふうなことで考えておりまして、中身につきましては、今後、どういう整備をしていくのかということについては、詳細を詰めてまいりたいというふうに考えてございます。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 時間もありませんので、これについても以前から言っておりますように、必要最低限にぜひとどめていただければなというふうに思います。
○委員長(吉村晴之)
 他にございますか。
 田中委員。
◆委員(田中久夫)
 ちょっと1点だけお聞きしたいのは、今回の補正で、朝の議運協では、これ、建設委員会に付託になりましたかね、90万円の分は。この分は、もともと想定されてた部分なんですかね、この90万円は。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 実際に土地を交換するに当たりましてかかってくる費用ということで、実際にはその内訳と申しますか、手続に係る部分とそれから現状、龍華交通株式会社さんの方が使っておられる土地の方で砕石をして、タクシーの待機場所として使っておられるということが現状ございまして、手続にかかってくる、登記にかかってくるもの、また不動産取得税等、龍華交通さんが今の現状でそのまま営業されている場合、その土地を使っておられる場合には、かかってこないものがあえて交換をしていただくことによって、龍華交通さんにかかってくる費用というふうになってございます。そういったものを事前想定をさせていただいて、龍華交通さんとは協議をさせていただいております。
○委員長(吉村晴之)
 田中委員。
◆委員(田中久夫)
 何でそれを聞いたかと申しますと、これ、この件、去年の7月の特別委員会で、我が会派の大松委員の方から、タクシー乗り場、民間売却のとこですというような形で質問があって、市長はこれ、当初は、買収したいという思いでお話をさせていただきましたが、どうしても相手側さんが売れないということでの御返答でございました。移転については検討させていただきますと、こういうことになっておりますので、行政として、きちっと移転場所を決めていただいて、きちっとした土地の中での、全体のプロポーザルあるいは入札ということになっていくというふうには考えております。というふうに、市長、お答えいただいているんですけども、これ、去年の7月の話でね。これ、その後何の、別に報告もないままに、これ、8月に今度光久部長の方から、土地交換を含めた協議を引き続き進めておりますというふうな御答弁ありまして、私としましては、これね、9月ぐらいでこの件、出てくるのかなと。何でか言いますと、大体11月に事業者の募集云々という話がもう大体できてたから、25日からまずスケジュールの中では始まるわけですね。
 これね、もし変な話、12月に建設委員会に上程されるということで、もしね、ないとは思いますけどね、これ、もし否決されるようなことがあったら、どないしはるんかなと。ないとは思うんですけどね。
 だから、何で9月にこれ、上がらんかったんかなと。それだけちょっと、交渉でけへんかったと言うたらそれまでですねんけど、一言お願いします。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 委員御指摘のように、もう少し事前に対応させていただけるような状況になっていればと思っておりますけれども、相手方との交渉事でございます。ようやく成立してまいりましたのが最近でございまして、12月に議決をいただけるような段取りで、議決がいただけるとしましたら、このコンペをしている最中にいけるんではないかなと、処理ができるんではないかなというふうに、もう一番期間的には後ろになってございますけれども、交渉の経過ということで御理解を賜りたいと思っております。
○委員長(吉村晴之)
 田中委員。
◆委員(田中久夫)
 だから、僕いつも何かこれ、まさに役所仕事やなと。こんなもん、25日からの説明会で、これ、一々説明しますのん。12月でこの分は多分議決いただいて、こっちへ移りますんで、含めて考えてくださいという想定の中でこれ、説明されるんですか。それ、ちょっとお聞きしたいんです。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 土地の交換については、こういう状況になっているということも含めて御説明をさせていただくことになろうと思ってございます。
○委員長(吉村晴之)
 田中委員。
◆委員(田中久夫)
 だから、本当にこういうので、ほんまに土地面積にしたらあれかもしれませんけど、物すごい重要なことですやん。この部分についていうのは。本当にこの部分持ってる人間って、非常に強いと思うんですよ。だから、まずこれ、1年以上かかっても、まだ話ついてないというね。まず、どう考えてもこの場所、動いてもらわんことには、この話は進まんというのは、もう大前提で、だれでもわかってるのに、1年以上かかって、まだ決まらんというのが、もう不思議でならんですよ。
 12月は、万が一はないとは思いますけども、本当にこれ、私としましても、ぜひ計画どおり進んで、できるだけ高い値段で売れることをひとつ期待しておきますんで、何せこれ、一発のスケジュールでもう一遍やり直すなんてことがないように、ひとつよろしくお願いします。
○委員長(吉村晴之)
 よろしいですか。
 他にございますか。
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 今回、説明いただきまして、今まで当委員会で基本構想、それから整備計画等を踏まえて、今回の提案になったと思います。
 そこで、最初に、最低価格の評価委員会で7億8000万、当委員会では11億8000万という、こういう数値をいつも言ってたんですが、こういう評価額が出て、このままで最低評価額としていいのかどうか、この辺について答弁お願いします。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 本特別委員会でも過去、この土地については11億8000万を生み出さないといけないんではないかという御協議をいただいていたかと思います。そういう御意見もいただきつつ、市の内部では十分に精査をさせていただきまして、まず、この11億8000万という金額でございますが、この病院の土地全体1万8000平米ほどを市立病院として取得をしてきたときというのが、過去数年にわたっております。数年と言いますか、昭和22年からずっと分けて購入をしてきたという経過がございます。そのときの購入額をすべて確かめますと、約21億8000万ほどになりまして、そのうち、18年の3月にこちらの方の土地については、市立病院から一般会計上に移しております。そのときには、市同士、市同士と言いますか、市立病院の企業会計とそれから市の一般会計という形になりますけれども、一般に購入したというような感覚で見ていただければわかりやすいかと思いますが、21億8000万の簿価で引き取っているという形になってございます。
 そのうち、そのときには財政状況を見合わせまして、10億支払いをして、引き上げておりますので、残額が11億8000万ほどございました。その金額を、土地を売却することによって生み出すべきではないかという御協議、御意見をいただいていたという状況でございます。
 実際には、全体が1万8000平米でございますので、この21億8000万ほどの簿価を面積割いたしますと、約11億2000万円ほど、今回売却する9300平米ほどに見合わせますと、約11億2000万程度というふうに考えることもできます。
 しかし、病院事業をしていく上で、十分に活用してきた土地でございます。そして簿価で引き取りはいたしておりますけれども、当然土地値、相当大きく動いておりまして、実際にはこの土地を購入してきた時期というのが、一定、バブルの時期にも相当面積を購入をしてきていたという状況もございまして、全体の簿価額が21億8000万という状況になってきておりました。
 そういったことも考えますと、土地値ですけれども、市が費やしてきたお金をすべて回収するという考え方ではなくて、適正な、現在に売却をするに当たって適正である、また鑑定に基づく、十分精査された数字で売却をしていくのが本来であろうというふうに判断をさせていただいたという状況でございますので、御理解賜りますように、よろしくお願いいたします。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 額面で言うと4億損するわけですよね。それから売却部分をやれば、11億2000万だと計算しても、これ、3億4000万の損をするわけですね。その上で、今回の提案があるということ、これ、大前提ですんで。その中で先ほどの答弁の中で、いや、実は公園整備もやってもらうと、歩道もつくってもらうと、基礎ぐいがまだ残っている。それから今回の中で初めて示されましたが、耐震性防火水槽、これ100トンの設置義務があると。それから雨水の貯留施設がヘクタール当たり600トン、これも設置してもらう。こういったこともあるので、決して安くないと。これ以上に経費がかかるという部分をおっしゃってましたが、この7億8000万で、このままで最低価格でやっていいんですかという、その辺の議論があったんですか。この辺について、購入したときは高いときやったとか、いろんなことがあるわけですけども、額面どおり取れば、3億4000万から4億について、市が損害をこうむるわけですので、その辺について7億8000万という、この最低価格について、議論した上でこれを決定したのかどうか。
 きのう評価出まして、きょう出しましてん、これだけでしょう。この辺についてはどうなんですか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 委員御指摘のように、昨日、土地値については不動産の評価委員会を開催をしていただいております。しかしながら、当然、昨今の経済情勢等を見ますと、土地の評価というものは、鑑定額からするとかなり下がってくるであろうということも予測をしながら検討してまいっております。
 土地の鑑定評価に基づいた評価委員会の答申結果に基づいて、この最低制限価格を設定するのかどうかということについては、十分庁内で議論をさせていただいて、現在、先ほど申し上げましたような結論に至っているという状況でございます。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 これを議論されて決定したのが、選定審査委員会と同じなんですか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 その議論ということでございますが、選定評価委員会とはまた別でございまして、最低制限価格は市がどのようにそれを売却していくのか、その金額、大きく市の政策決定としてすべきであろうというふうに考えてございました。ですので、市長をトップに検討させていただいたという状況でございます。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 これ、やっぱり低いん違うかなという意見ありました。やっぱり低いん違うかなという思いもしますが、市としてそれ、市長、これでいいんでしょうか。これでやっていくということで、お答えいただきたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 市長。
◎市長(田中誠太)
 先ほど担当からもお話をさせていただいてますように、やはり社会経済情勢が非常に厳しい中での実勢価格の判断ということでは、不動産鑑定2者におきまして、一定の評価の数字が出てきております。
 そのことに基づいて、いろいろ議論をさせていただく中で、今回の最低販売価格を決定をさせていただいたと。その金額7億8000万と、こういうことがございますが、先ほど委員の方からもお話がありましたように、当然、歩道設置であるとか、公園整備であるとか、あるいは防火水槽であるとか、あるいは基礎ぐいを抜く部分であるとか、相当負担をしていただかなければならない部分もございますので、そういったことを考えたときに、決して7億8000万が安いという数字にはなってこないのではないか。
 あるいはトータルで考えれば、それらの整備費を入れて考えますと、一定、11億近くの数字にはなってくるのではないかと、こういうような判断もしているところでございまして、金額が安いかもわかりませんけれども、いい御提案とそしてなるべく高く買っていただけるように、近隣整備もしてきたつもりでございますし、そういったことを判断をしていただいて、なるべく高い金額を入れていただきたいと、こういう思いでございます。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 一定理解しましたけれども、やはりそういった附帯工事があるということも差し引いてでも、これだけの損失があるということを前提に取り組んでいただきたいと、このように思います。
 それと、今回の事業者の募集で、いろいろ条件がついてるんですが、この中で、これから業者から提案いただいて、そして提案型でやっていくわけですが、この選定審査委員会について、構成とか人数とか、どういったメンバーでされているのか、わかりますでしょうか。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 審査委員会につきましては、先ほども御説明しましたが、要は審査過程におきます決定になりますんで、一応非公開という形でさせていただいております。
 人数の件につきましては、7名で構成されております。
 構成につきましては、学識の経験者の方4名、それから市の職員が3名という形で構成されております。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 その構成はわかったんですが、厳正な審査のために非公開であるということですので、そこまでしか示されないということですね。
 そこで、今回、開発の条件、それからそれに入る前に、きょういただいた資料で、これ、民間活用ゾーンという言い方に変わってますね、これ。2ページですね。民間活用ゾーン、今までは生活づくりゾーンという表現だったと思う。生活づくりゾーンとして、民間活用をするという、こういう表現だったんですが、もう民間活用ゾーンと、こういう1本で、どうしてこれ、生活づくりという単語が出てこないんですか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 申しわけございません。生活づくりゾーンという考え方には変更はございません。民間活用をして進めていくためのゾーンということの位置づけにしておりまして、8月にお示しをさせていただきました整備計画の中でも、生活づくり、そして括弧して民間活用ということでゾーンの名前を出させていただいている状況でございますので、今回も同じように生活づくり、括弧して民間活用ゾーンということにしているべきだったかと思います。そのあたりについては、申しわけございませんでした。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 同じであるということですので、進めていきたいと思います。
 この中で、一つわかりにくいのが、商業施設と住宅という、このとらえ方。両方ともやれと言ってるのか、やってほしいと言ってるのか、どっちかでもええと言ってるのか。この辺について、ある時期から住宅という単語が出てきたわけなんです。この全部を商業施設でいけるのか、この辺についてはどうなんでしょう。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 募集要項の作成前段で、基本整備計画を立てております。その中で、こちらの活用につきましては、商業系プラス住宅という形の基本方針のもと、作成させていただいておりまして、本要項につきましては、それを想定してつくらせていただきました。ただし、募集につきましては、いろんな提案が、さまざまな提案がなされるというふうに考えておりまして、住宅だけ、もしくは商業だけみたいな提案もある可能性はあります。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 極端な話で、今、どっちかだけという場合でも、これは審査基準から外れないんですね。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 資格審査上、外れません。ただし、後ほどの提案内容の審査の折につきましては、基本方針の中でのコンセプトと大きく逸脱してる内容であるかどうか。もしかそれが本市のために、まちづくりに資する内容であるかどうかというような観点で審査が行われるというふうに考えております。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 提案内容で、どちらでもそれでは失格要件にはならないということで確認させてもらいます。
 それと、商業系施設の中で、今回、最寄り品、買回り品、最寄品より買回り品を中心とし、セルフ販売方式の店舗で受ける食料品の売り場面積は200平米未満の計画とする。これ、あえてこういうふうに、なぜされたんでしょうか。
○委員長(吉村晴之)
 吉川理事。
◎理事(吉川慎一郎)
 ただいまの条件設定をさせていただいた背景でございますが、この地域、今の病院跡地の周辺の商業状態等、平成20年、昨年度の商業実態調査の中で一定把握をしております。その中で、一定この地域の方々は、平常の日用品、食料品を含めました買い物というのは、この地域で存在してます食料品系のスーパー、多数ございます。こちらの方で一定、買い物をされているという状況でございます。
 一方、休日の買い物動向と言いますと、やはり買回り品を中心に、例えばアリオの方に買い物に行かれる、あるいは天王寺の方に出られる、そういう買い物動向が見られております。
 そういう意味で、この地域には、食料品を中心とした最寄り品よりも、休日を活用して、買い回りをしながら買い物をしていただく、そういう施設が合うだろうということで、一定、こういう条件をつけさせていただいたということでございます。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 ちょっと回りくどいですけども、食品スーパーはあかんと言うことですね、どうでしょう。
○委員長(吉村晴之)
 吉川理事。
◎理事(吉川慎一郎)
 一定、200平米以上の食料品売り場と言うんですかね、それは自粛していただきたいというふうな条件をつけさせていただいております。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 それと、その上に周辺住民だけでなく、八尾市内外からの集客を意識し、余暇を楽しむこともできる滞在型、時間消費型の施設計画ということを明確にされましたが、この辺については、市外からも引っ張れるような、そういう提案が欲しいとおっしゃっているわけですね。
 市外から来て、滞在してもらうというたら、駐車スペース相当要りますね、駐車場が要りますね、これは。御近所の人に来てもらうのは自転車、僕らどういうイメージしていいか、ちょっとわかりにくいんですが、アリオの専門店、それからイトーヨーカドーというスーパー、これは相乗効果で市外からも客を呼んでるという実情ですよね。それを排除条件を出して、どういった集客施設をイメージしたらいいのか、この辺についてどうですか。専門店だけでそれだけの人が来れるのか。この辺についてどうでしょう。
○委員長(吉村晴之)
 吉川理事。
◎理事(吉川慎一郎)
 一定、ただいまの市内外からの集客施設として位置づけたいという思いでございますが、この地域につきましては、やはり貴重な財産を民間活用して、八尾市の中心の商業の施設としても位置づけたいという思いをしております。
 そういう意味で、市内外からの集客を想定をしているわけなんですけれども、ただ、交通の不便、便利さ等も含めますと、やはり余り他市からの集客というのは、こちらが思うほど考えていただけないのではないかというふうに思っております。
 そういう意味で、一応、市内外からの集客という位置づけをしておりますが、主にはこの、今の八尾市内のですね、この跡地を中心とした住民の方々あるいはこの地域に整備をされます保育所あるいはコミュニティセンター、図書館等も含めて、こちらを利用される方々が寄られて、買い物ができる、休日の余暇も楽しめる、そういうふうな商業施設になればなということで、今現在、担当としては思っております。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 さらに、例えば健康福祉、環境を意識したモール街、ショールーム、子育てを意識した複合施設、カルチャーセンター、クリニック、スポーツクラブなど、これで集客ができますかね。などが考えられますという具体例で示してはります。障害者とかに優しいとか、こういうことはわかるわけですけれども、基幹になる商業施設の客を集客できるだけの提案があるかどうか。
 非常に制限をかけながら、そして先ほど、最初に言いましたように、公園整備、歩道、それから基礎ぐい、それから防火水槽、貯水槽、こういったこともあって、そしてなおかつもろもろの環境に優しいとか、いろんな条件がある中で、そして一つ、食品だけはだめですよという、こういう項目で、一体どういうイメージで滞在型の施設が来るのかな、提案あるのかなというのは、非常に心配しているところでございます。
 こういったことで、もう少し、これで文書として出したということは、こういうことになるわけですから、どうですか、これ。モール街、ショールーム、カルチャーセンター、私も竜華の関係で、10数年前に岸和田のカンカンへ行きました。つい最近、また岸和田のカンカンという、いわゆるモールのとこなんですが、やはり代が変わってます。工事やってます。食品がふえてます。そういった形で、時代も10年というスタンスで、ライバル店もできてます。そういったことで、前は京都からも来てたんですよ。交通の便を考えると、非常に車しかあかんとこですよね、ここは。駅から遠いとこういう中で、こういう商業系施設の開発において求める事項として、ここまでやって具体的にこういうやつやということがイメージできますか。それが心配なんです。
 で、この何年もかけて、市の大事な土地を売って、そして生活づくりゾーンの一番かなめが、今回のこの提案募集なんです。ここまで細かくやって、どういったものがイメージとしてあるんかどうか。この辺について考えがあったら、お示し願いたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 吉川理事。
◎理事(吉川慎一郎)
 私どもが条件をつけさせていただくに当たりましては、冒頭申し上げましたような、ここ周辺にできます施設を利用していただける方々の買い物の便利さ、あるいはそれ以外の市民の方々がここに来ていただいて、日常の買い物ではなくて、余暇も楽しみながら、いろんな買い物をしていただけるような、そういうふうなイメージを持って、条件をつけさせていただいております。
 そういう意味で、なかなか具体的な来てほしい施設、こういうものやということがイメージとしては今現在持っておりませんが、市の思いとしましては、いろんなお店が並んでおって、いろんな形の買い物がそこでしていただける、ついでに食料品は大きくはないんですけども、ちょっとした買い物を、食料品も買って帰っていただく、そういうふうな複合的な商業施設になって、何と言うんですかね、南西部の市の商業の活力の場になればというふうな思いで、そういう意味でいろんな提案をこちらとしてもいただきたいという思いでございます。
 担当としましては、なかなか委員御指摘のように、本当にこういう提案があるのかどうかという思いは、確かに不安としては持っております。そういう意味では、事業者の方にこういう市の思いを酌んでいただいて、より積極的な御提案を期待しておるという状況でございます。
○委員長(吉村晴之)
 長野委員。
◆委員(長野昌海)
 もちろんいい提案を私どもも期待してるわけなんですけどね。もし、万が一、この提案がなかった場合、要項の見直しも考えるわけですか。そういうことはないと、7億8000万やから、買う業者いてるやろうと思いますけど、縛りとしては、やっぱり住宅も建てなあかんと、提案せないかん。こういったことの中で、もし提案がなかったり、全部が外れたり、そういった場合はどうされるんですか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 提案がなかったり、また提案をしていただいても、基準に達しないというようなことも想定されると思います。そういった場合につきましては、もう一度再募集をするのかどうか、またこの募集の仕方はどうだったのかということを十分に検証した上で、今後の方針を定めてまいるというふうなことも想定してございます。
○委員長(吉村晴之)
 他にございますか。
 小枝委員。
◆委員(小枝洋二)
 ずっと今まで聞かせていただいて、どうしてもやっぱりイメージわかんわ。何を皆さんが望んで、こういう募集をされてるのか。先ほどの課長の話では、商業系だけでもええと言うてはってん。それでも受け付けますねんということですやろう。そやけども、現実にやっぱり商業系施設、住宅を持ってこんことにはいかんというふうな、どうしても採算取ろうと思ったら、それが出てくるやろうと。それで、聞いとってわかるのは、2番と1番最後のページの住宅と地域・まちづくりへの貢献、これは文書で書きゃ、これでだれでもわかるわ、これ。1番目のところ、商業系施設でね、担当の理事が自分でもイメージわかんようなものを、これ、一緒にセットしてやで、おれ、こんなもん出てくるわけないと思うわ。
 それは、もうここまで来たんやから、出てくりゃ、ありがたいことや。そやけども、この今の時代に、もう、きのうかきょうの新聞でデフレやと言うとるねん。この時代に、こんな中途半端な土地で、中途半端な提案の仕方で、募集の仕方であって、いけるかどうかというと、おれは大変しんどいと思うわ。
 アリオ見てみ、どれだけでかい施設があんのん。イトーヨーカドーだって、関西の拠点にするというてつくった、あれだけの広さやんか。
 真ん中に食料品でもない、食料品は200平米やと、ほかカルチャーセンターとか、いろいろ言うけども、ほんでコミセンへ来た人、あるいは保育園へ来た人に寄ってもらって。ほんなんやったら、保育所の駐車場とコミセンの駐車場は、恐らくそれで埋まるやろう。そないなったら、何のためにしてんのか、わからんようになってまうと思う。
 しかし、ここまでいろいろ御苦労いただいたんで、募集をされるということなんで、これは恐らく常識的に考えて、きのう、きょうの新聞の動き見たって、恐らく無理やと。それなら、もっとズバッと、民間に、一番ええの出してくれと、値段はこれこれやというふうなことの方が。かえって民間の活力は、民間はもうからんとこには、絶対出てくるわけない。発展せんようなことに投資するわけないねん。だから、かえってその方がよかったん違うかなというふうな気持ちがせいでない。
 しかし、それはそれとして、この提案をされたことで、まあ一遍やってみなはれ。恐らく僕はないと思う。残念ながら。で、こんな時代ですから、無理に、もう安うても何でもええねん、処分してまわないかんねんということやなくて、あれをちょっと間、広場として使えるということなら、それでもちょっと間、頭冷やして、もう一遍考え直してもええと思うんで、そういうことも柔軟性を持って対処してください。
 それから、お金のことですが、最初は21億8000万、簿価がそうやったんかな。それで、最初10億入れて、ことし、最後でっせと。おれ、常任委員会で市長にこんで終わりでっせと言うた。だから、本来7億8000万の最低ですと言うんなら、できればもうちょっと親切に、本来更地やったら、何ぼですねんと。見てもろうたら、くいも残っとんねん、それで、こんな工事もしてもらわないかんから、その分が何ぼですねんと。だから本来、鑑定してもろうたお金は幾らですと、こういう提案してもらった方が、我々としては理解しやすいねん、これ。
 こんなんもやってもらう、こんなんもやってもらわないかんから、してもらったら7億8000万、ほんなんやったら、結局何ぼやねん、わけわからん。だから、そういうふうに本来すべきであったんではないかと思うんですが、このお金の点についてどう思います。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 私の先ほどまでの御答弁の中で、しっかり説明が仕切れてなかったのかと思います。まことに申しわけないと思っております。
 金額ですけれども、鑑定の中での細かい状況につきましては、今ちょっと整理をさせていただいておりませんけれども、ただ、まず売却をする敷地外での公園1100平米もの公園を整備をしていただくという条件がございます。それについては、例えば市がそこを施工した場合には5000万程度かかるんではないかというふうなことも考えてございます。
 また、くいについては、この敷地全体で残っていたもの1万8000平米を対象にですが、残っていたものをすべて抜いて更地にしてということも、病院が移転をした後、解体をする工事のときには検討しておりました。そのときに想定していた金額というのは、くいを抜くのに約2億程度かかったんではないかというふうなことを考えておりました。
 実際には、次に建てる建物によっては、くいを抜く必要がない部分も出てくるだろうというようなことも、その折検討いたしまして、そのときに2億をかけて抜いてしまう、更地にしてしまうということは、ちょっと置いとこうかという判断をさせていただいたという状況でございます。
 そういったもの、それからあと防火水槽等も出てきておりますけれども、この土地1万8000平米全体を見たときに、防火水槽の規模、このぐらいの大きさのものが必要になるんだと。ただ、9300平米しか売却をいたしませんが、その中で全体の土地に関するものを、そこで確保していただこうという部分のものもございます。そういったものも含めまして、鑑定をしていただいたときには、7億8000万というような金額になってきているという状況でございます。
 ちょっと説明がまだ不十分かもしれませんが、御理解賜りますように、よろしくお願いいたします。
○委員長(吉村晴之)
 小枝委員。
◆委員(小枝洋二)
 説明の仕方としては、我々、土地みたいなん、さわったことないからわからんねん。鑑定がこれやと言うたら7億8000万かということしか頭になかった。はっきり申し上げて。だから、今、公園つくるんやったら5000万と、これで8億3000万になるわけや。そやけども、それは全部が全部、本来おっかぶせるのがええのか、他のコミセンの分その他含めて、公園は本来うちで買うてつくらないかんこともあるよってにとか、いろいろ説明の仕方はあるはずなんでね。そこいらを親切に御説明いただければありがたいなと。
 ほんで、先ほど言いました。くいだって2億かけて抜かんでも、抜くことによって土地が悪くなる場合もあるだろうし、それを利用して、ほかに、本来自分のくいを打たないかんやつを、それがあるよってに7つか、あるいは5つのくいでいけるかもわからんし、民間はそういうことはよう考えて、むだな投資はしませんわ。だから、そういうことも含めて御説明をいただければ、ありがたかったかなというふうに思います。
 ほいで、先ほど言いましたように、柔軟性を持って、今まで我々が早いとこ、どないすんねん、どないすんねんと言うてきた経過も委員会としてありますから、皆さんもそのことを重荷に感じられたこともあると思います。ただ、最近の動きというのは、尋常ではない景気の動向があるわ。ほんまに、新聞のトップに、「デフレ」なんてことが出るような時代ですからね。だから、それなら本当に言うて、変な知恵をつけて、変な要望をするよりも、八尾市のために、本当にすばらしいものを提案してくださいよと言うた方が、かえっていい知恵が出てくるんではないかなというふうに思います。
 しかし、なかなかそう言うても、仮にそういう提案をされたら、今度は逆に、どない考えてるねんと、また議会のことやから出てくると思いますがね。しかし、そのことを申し上げておきます。
 だから、むりやりに何でもかんでも、今の時期に売ってしまわないかんということだけではなくて、本当に八尾市の財産やと思うなら、本当にすばらしいものが、民間の英知をここに結集できるように、最低限の要望に本来はとどめてほしかったなというふうに思います。しっかりと、せっかくここまで来たわけですから、できるだけ落札できるような募集が、2者も3者も寄って、どれにしようかと迷うぐらいのことが来ることを願うてはおります。やっぱり大変しんどいんではないかなと、このことを申し上げておきたいというふうに思います。
 それから、12月に建設委員会で補正予算を出されるようでありますが、そこでしっかりとまた、常任委員会という立場で、また議論されるんではないかと思いますので、その節はまたしっかりと御説明いただければありがたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 1回目の質疑は終わりましたので、それではただいまから2回目の質疑、御意見に入ります。はい、大野委員。
◆委員(大野義信)
 先ほどの最低制限価格7億8000万円の話ですが、21億8000万円、当初病院の簿価としてあったと。10億については、病院の建設準備基金を取り崩して支払った。あと残額が11億8000万円になってると。既に昨年5億円返済して、ことしの5月に6億8000万円、もう入れてると。だからこれから売れた分は一般会計に入るわけですな。そういうことでんな。
 それで、先ほどこの公示価格、基準というのは、12億7000万円ですやんか。これは病院の簿価と合うてまんねんな。
 先ほど私、ずっと聞いとったけど、平野さんね、バブルのときに買うた言われたけど、これ、おかしいん違いまっか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 市立病院の土地の取得につきましては、数回にわたって分割をして購入をしてきてまいっております。
 一番初めが昭和22年11月でございますが、ちょうどバブル期と言いますか、土地値が高騰している時期と申しますのが、平成2年から平成9年までの間というふうに考えてございます。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 いずれにしても、この公示価格の基準というのは、12億7000万円だということで、事前に金額が出てるわけですね。それが7億8000万円の最低基準価格になるというのは、景気が悪くなってると。土地の形状がどうとか言われてますけども、これは先ほど私、竜華開発の例を挙げたけど、竜華開発でもそうでしょう。48億3000万円の最低基準価格を持っとったわけですわ。ほんで、買い取った価格が84億8000万円でんな、住友不動産が。そうですねん。
 だからね、私、冒頭に住民の利便性じゃないと。大手不動産、大手商業資本の利潤のために今やろうとしてるというふうに言うたわけですが、これもそういうことですわ。
 ほんで、道路、東側の府道広げたり、公園整備をやると。この部分は価格から引くということなんですが、これもあれでしょう。1平米当たり12万7000円で計算したら、1億6000万ほどですね、そういうことですね。引く金額としたらですよ、違いますか。
○委員長(吉村晴之)
 平野課長。
◎政策推進課長(平野佐織)
 今、委員お示しの価格、12万7000円というのは、前回のときにコンサル業者に調査をお願いをしまして、近傍の価格ですとか、そういったものを公示価格基準の住所地をその近辺にもちまして見ている金額、12万7000円、平米単価であると思います。
 そこに照らしますと、先ほどおっしゃったように、歩道部分についてですけれども、3.5メートル幅の歩道を設置をいたしますので、当然委員お示しのような状況になってまいろうかと思いますが、ただ、この価格につきまして、これは公示価格基準住所というのが、八尾市南太子堂3の5の9というような形になってまして、この金額をそのまま当てはめてよいかどうかというところについては、ちょっと今判断できませんが、そのように理解をいただきたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 この歴代の市長は、この西南地域には基盤整備がおくれていると。公共施設が何もないんですね。だから、場所的にも、JR八尾駅もあるし、近鉄駅にも近いし、久宝寺駅も近くですし、25号線の要衝と言うんですか、そんな場所なんですね。だから、そんな市民の貴重な財産を、そんな安い価格で売ること自身おかしいと思うし、もっと言うたらあれですやんか、コミセンもあるし、保育所もあるし、公園も整備すると。場所的には整備されて、あの地域で言うたら一等地ですやんか。
 だから、そんな状況であるにもかかわらず、もうはなから3億、4億下げてやるようなやり方というのは、先ほどから私言うてるけども、大手不動産の利潤をいかに上げてやるかということが目的やと言われても、反論のしようがないんではないかと思いますねん。
 それで、先ほど途中だったんですが、竜華の開発のときに、まだあるんですね。先ほど84億で住友不動産が買うて、莫大な、何千億という売り上げ、もうけがね、利潤が上がったと言いましたが、問題はそれだけじゃないんですね。これね、八尾市の開発指導要綱第13条というのがあるんですね。どういう中身か言いましたら、公共公益施設の施行及び経費負担の原則が定めてます。事業者は、開発事業に伴って、必要な公益施設を整備しなければならないとなってますねんね。これは、そうですな。
 それで、どういうことか言いましたら、1500を切った計画でしてんな。これ、八尾市はそれでやっとるわけですわ。1500を逆に超えるマンションを建設すれば、保育所、幼稚園、小学校、集会所4カ所から5カ所、保健医療機関などが、要は事業者の責任で設置せなあかんということになっとるわけですわ。それを免れるように、1499戸でしたかね、やって。ほんで開発指導要綱の後、40条ではどうなっとるか言いましたら、事業者はこの要綱に基づき設置した公共公益施設及びその用地を無償で、要はその用地も無償で市に帰属させて、または寄附しなければならないとなってるわけです。だからそこらをまるっと、この住友不動産は逃れるような、はなからの中身を市と協議してやっとるわけですわ。この辺は、異議ないですね。意見あったら。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 先ほどの住友不動産の件につきましては、1499戸という販売戸数、計画戸数ということで、これにつきましては今年度、各派代表者会議の中でも逐次御報告させていただいたところでございます。
 この数字そのものにつきましては、八尾市もこれでよしとしたような数字じゃないんですが、基準が設けてございます。基準というのは、やはりその基準を運用する上で、基準以下であれば、それについてはその適応ではないという判断をせざるを得ないのが実際の要綱の運用でありまして、その辺、御理解賜りたいと思っております。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 それで、この結果、住民には住民の利便性やにぎわいや言うてね、この計画を進めたけどね。多大な困難をもたらしますねん。
 一つは、交通渋滞。久宝寺太田線ね、今でも渋滞してますねん。もう、ほんで我々ね、信号機の右側矢印通れるようにね、20号線、いうて署名もやってるぐらいなんです。そこにこんな1500戸の住宅が来たら、どないなるかと。
 これは、こっち側の病院跡地でも同じことですよ、後でまた言いますわ。そういう問題も出ますし、学校ですねん、小学校ね、これ、亀井小学校、亀井中学校に行く校区なんですが、亀井小学校では、今、1年生で児童数が75人ですわ。学級が3つですから、35人まで余力があるとしても、105人までですわな。今現在、75人ですから、30人ほどしか受け入れられへん。1500戸の住民が入ってきて、子どもがとっと出たりしたら、学校そのものは収容でけへんわけですわ。ほんならどうなるか言うたらね、八尾市が学校を整備せなあかんわけですわ。そんな問題がここでは起きてるわけです。
 その土台のところが何かと言うたら、不当に安い値段で、先ほど言うたでしょう。84億で購入できたと、こちら側の思ってた金額は48億やと。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員、例え話の方は短く、本題の方に集中してくださいよ。
◆委員(大野義信)
 それで今回も、同じことがこれね、やられようとしてるというのは、この辺の場所の問題ですやん。当初は、東側に予定してたでしょう。これを真ん中に持ってきてるということ。この辺、ちょっと説明してください。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 公園の配置計画についてのお尋ねの件なんですけども、公園につきましては、面積1100平米というところへ来て、利用していただく。利用というか、活用していただく。保育所は、小さい園児の方が集まって、そこでいろいろ活動、学習される施設です。それに隣接しまして、今回、基本計画上は商業と住宅の複合施設という形で私たち募集をさせていただきます上で、一定配慮はしていかなあかんということで、そういった今度募集するエリアと保育所との間に、割って入る形じゃないんですけども、そういった緩衝帯としての機能を公園に求めて、この配置とさせていただいたものでございます。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 この土地の形状は、外回りが第二種住居地域ですねんな。ほんで、卵の殻みたいに、中に第一種の住居地域が含まれているということで、商業施設をやろうとすれば、第二種住居地域の面積が50%以上必要でしてんな。
○委員長(吉村晴之)
 答弁、そのとおりですか。
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 過半を占める用途側の用途となります。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 この用途地域別面積を見れば、どう見ても50%にならないと、そういうことで真ん中に公園とか住宅を持ってきた、そういうことですね。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 そういう想定のもとに配置をさせていただいたということではありませんで、結果としてこの配置につきましては、売却させていただく9303平米、公園の敷地につきましてはその売却地から外しております。相手さんの方が、その売却して手に入れた土地を、今度その中でそういった商業系の施設、住宅系の施設として複合施設をかける場合に、その分割方法について相手さんの方の自由と言うたらあれですけども、相手さんの計画の中でそういった分割利用という形がなされるものかなと。その辺を想定の対応として、私たち、こういう形で公園の配置をさせていただいております。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 さらに問題があるんですね。この市の承諾条件として、供用開始後10年程度以上は選定された施設内容が継続されることというふうに3つの要件決めてますね。これ、竜華の場合も同じだったんですが、逆に言えば、10年たったら変更しても構わないと、もうけのために10年たった後、その事業者が転売するということもオーケーなわけですね、どうですか。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 委員御指摘の10年ということなんですけども、一定、これにつきましては我々、最大限の年数をとらせていただいて、民法上許される、そういった、基本的には相手に渡した土地になりますので、相手さんの活用計画、その活用計画そのものは募集時点で我々、審査委員の方でも審査していただく形になるんですけども、その履行担保のために期間として10年を相手さんにかけさせていただくということでございます。
 その10年の最大期間につきましては、民法上で許される最大年数をかけさせていただいております。その後につきましては、基本的には相手さんの形にはなるんですけれども、一定、これを書くことによって、相手さんもこういった安易な変更はできないというような抑止効果も期待しております。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 それは私が言うてることですよ。10年たったら、どういうふうに用途変更しても、相手さんの自由やと。だから、市民の貴重な財産がそういう形で使われてええのかと。スタート時点からですよ、公示価格よりも4億も低いような金額で、最低価格にしといて、それで企業が来るという形、それで10年たったらどうしようと勝手やということになってしまう。
 竜華開発でもそうですやんか。もう10年という枠があっても、既に変更してますやんか。それ、もう軽微な変更だということで認めておられますけども。
 次に、交通量の問題。これね、さきに報告書が出てたでしょう。跡地周辺には、既に多くの交通量が発生しているが、市場調査の結果を踏まえた土地利用計画にて整備された場合、さらに交通量が増加することが予想され、周辺にさまざまな交通問題を引き起こす可能性があると。特に商業系施設では、自転車が957台ふえると。自転車、徒歩も入れたら、1日に5021交通量が増加すると。根本的な解決は無理だと。困難だというふうにね。事前の8月に出された、1日前に配りはったやつですわ。調査報告、結果出してますやんか。これはどうですか。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 資料の数字につきましては、想定される、あくまでも想定の数字という形で御理解いただきたいと思います。実際の、今回募集させていただく中で、事業者の方につきましては、そういった交通問題への対応につきましては、要綱の中でもそういったことについて配慮するということで、要綱の中にも盛り込んでおります。
 また、1000平米を超える商業施設等を設ける場合、そういった車がたくさん寄ってくるような施設を設ける場合につきましては、大規模小売店舗立地法の規制がかかります。そちらの方で警察、それから道路管理者等からの指導がある中で、交通問題については処理されるものと理解しております。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 私ね、毎日この道、通ってますねん。道幅が大変狭い。歩道を広げたところで、限界がありますわ。今の交通量がさらにふえたら、たちまち近隣の住民、また通る人間ね、難儀な思いするというのは、もうこれ、目に見えてる。だから、報告書でも、根本的な解決は困難だと言うてるわけですやんか。
 それともう一つ、商業施設の誘致の問題で、市内の今小売り商業の実態がどうなっているかという問題ですね。これは、せんだっての決算でも私、言うてきましたけど、20年に商業調査というのをやられてますねん。
 これ、吉川理事、責任持ってやってはったから、よく中身つかんでおられると思いますけど、どうなっているか言うたら、小売り商店数2179で、3年前に比べると5.4%減ってますねんな。ほんで、売り場面積は、25万4745平米で、3年前に比べると5.7%増加してます。これは大型店舗がふえたからですわ。それで、売上高の減少は71.6%、いずれ廃業せざるを得ないというのが27.5%、3割近く。空き店舗数の割合、10.1%、商店街が9.5%、小売り市場が18%、ほんでこの近辺には、グルメシティもありますし、生鮮館もありますし、市場もありますわな、ありますねん。
 この、今八尾市内の小売り店舗が、もう壊滅状態になりかかっていると。廃業も3割近くなるという中で、これをどうするかということなんですが、産業振興会議が提言してますねん。無秩序な店舗開発を抑制するために、地域の特性に応じた商業施設の立地誘導について検討せんとあかんと。ほんで、市自身もこの商業調査やった結論でどう言うてるか言うたらね、都市計画手法による商業施設の立地誘導など、検討対象になると思われると。要は、都市計画手法で、商業施設を立地してきて、そのままずっといくと、もう小売り商店がだめだということなんです。この市が出した調査では。結論がそこにあるわけです。今までのやり方では、解決でけへんということなんです。
 そういう中で、先ほど200平米に規制するということなんですが、これが今言うたような状況、それをどうとらえるのかということにかかってきますんで、ちょっと答弁お願いします。
○委員長(吉村晴之)
 吉川理事。
◎理事(吉川慎一郎)
 ただいま大野委員御指摘の平成20年度の商業実態調査の結果を御報告いただきましたが、その結果のとおりでございます。
 私どもとしましても、担当としましても、地域商業の活性化というのは、今後も引き続き求めていかざるを得ないという状況でございます。ただ、委員御指摘のように、大型店の開発、あるいは人の流れの動向、そういう外部環境の変化に今現在、各商店ともついていけてないというのが実情でございます。
 そういう意味で、商業調整ではないんですけれども、やはりこの市の財産を活用しながら、地元の商店あるいはそういういろいろの産業とも、やはり共存していただけるような施設に、この場所に来ていただきたい。そういう思いから、一定、一業種の大型店というよりも、先ほど長野委員のときにも御説明させていただきましたけれども、いろんな形の商業に来ていただいて、地元産業とも共存しながら、地域のにぎわいをつくっていけたらというふうな思いで、今、担当としては思っておるという状況でございます。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 商店の商業施策も、私は、無計画、要は市としてのスタンスと言うんですか、それをやっぱり明確にせなあかん時期だと思いますねん。何でもかんでも大型店誘致して、にぎわいつくるというようなやり方はあかんと思いますねん。
 何よりも住民が、この病院跡地に対してどんな要望があるかということなんですわ。先ほどから言ってる土地なんか売ったらあかんという意見も寄せられてたと思いますねん。その商業施設が、住民が誘致してくれということで計画されてないでしょう。それと住宅の問題。住宅の問題かて、これね、この報告書にありますでしょう。供給の部分、どうなってますか。この8月に出された調査です。
○委員長(吉村晴之)
 それでは、原副市長。
◎副市長(原正憲)
 全国的に見ますと、その住宅の数は足りてるということでございます。ただ、やはり生活困窮して、住宅を求める方がたくさんふえてきておると、こういう現状はございます。本市におきましても、市営住宅をどうするかということで、今、考えているところでございますので、よろしくお願いします。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 大阪府下では、もう飽和状態だと。特にメガシティタワーズができて、この地域も要はストックがあると思う。これ以上、供給いうのは、必要ないというようなことも、この中に出てますねん。
 ほんで、今、副市長言われたけど、困窮者がふえてるというのは、この住宅、ここに誘致してきても、住宅施設つくっても、困窮者は入れませんねん。だから、今、私が本当に必要なのは、無職者とか、生活困窮者、それから家をなくす人も今いっぱい出てますから、その人たちのために公営住宅をここにつくるということが、必要だというふうに思います。府営住宅の植松、ここに、このこっち側にあるでしょう、この募集、何倍か知ってはりますか。100倍超えてますねよ。
 今、やっぱり自治体としてせなあかんのは、民間の住宅施設や商業施設を誘致するんではなくて、公営住宅を建てると、ここに。いうことこそ必要だ思いますねんけど、市長の答弁、どうですか。
○委員長(吉村晴之)
 光久部長。
◎政策推進担当部長(光久恒一)
 お尋ねの件でございますけれども、私どもといたしましては、現在ある公営住宅、これにつきましてはその規模を守っていきたいと、こういう形では考えております。
 ただ、今回のこの敷地につきましては、龍華地区の住民の方々のためのまちづくりに資するような形で売却をしていきたいと、かねがねからこういう形で御説明をさせてきていただいております。その中で今回、募集要項を定めながら、やはり周辺、でき上がったときの周辺に対する影響をできるだけ配慮するという形の中での募集要項ということで、そのあたりは行政としての役割として、精いっぱいこの募集要項の中に盛り込みをさせていただいておると、こういうふうに考えております。
 それから、先ほどの公示価格と最低制限価格の関係で、たびたび御指摘をいただいておりますけれども、私ども八尾市といたしましては、市の財産を売買するに当たりましては、鑑定額で従来からいたしております。公示価格というのは、一定の基準として、当然あるわけでございます。ですから、公示価格が上がるということになれば、当然、鑑定額も上がるんだろうというふうに考えております。ですから、そういう状況になれば、今回は最低制限価格もその12億7000万より上がったんだろうというふうに思っておりますが、昨年来のリーマン・ブラザーズショックの関係で、やはり鑑定士さんのお話の中におきましては、非常に地価の先行きは不透明であるという中で、やはりぎりぎりの線の7億8000万であるということで、御意見もちょうだいをしているわけでございます。
 そういう中で、最低の制限価格という中で、盛り込んでおります要項に基づきまして、いい提案をしていただくという中で、適切な判断を審査会の中でしていただきながら、八尾市としての方針を固めてまいりたいと、このように考えておりますので、その点は十分御理解をいただきたいと、このように考えております。
○委員長(吉村晴之)
 大野委員。
◆委員(大野義信)
 あれでしょう、その計画そのものが住民参加で、住民の意見、要望をもとにつくられてきたものでありませんやんか。だから、再度住民参加でこの計画見直すと、そんな低い値段で何も売らんでよろしいやんか。違いますか。私、それ言うてるわけですわ。
 だから、今言うてる困窮者向けの住宅、低廉な家賃で入れる住宅を自治体の本旨に基づいて、やっぱりこの時期にちゃんとやるということかて、これは住民の要望というのは強いですよ。
 先ほどもちょっと言いましたけど、市営住宅、1回目では住宅困窮者向け16.7倍、一般世帯向け33.4倍、2回目では、住宅困窮者向けが27倍、一般世帯向けが37倍、これは19年度の市営住宅の募集の状況ですわ。ほんで、府営住宅でも、これはことしの1月にやられたんかな。久宝寺住宅の倍率は67.5倍、志紀住宅の倍率は91倍、西山本住宅で29倍、先ほどの植松では100倍超えてますねんな。だから、入りたくても入られへん人というのは、いっぱい今、住民の中にあるわけです。要求は。
 先ほど副市長は、困窮者がふえて住宅云々と言われたけど、全く中身違いまんねん、これ。やっぱり住宅、どんな計画してはるんか知らんけど、買おうと思ったら2000万、3000万要るわけですわ。そんな住宅が今、必要かどうかです。それは先ほど言いましたように、メガシティタワーズで、この近隣はもうね、飽和状態になっていると。ストックになっていくということも調査で言われているわけですから、その辺のことも含めて計画の見直しが要ると。やっぱり住民参加で見直すべきだというふうに思います。
○委員長(吉村晴之)
 答弁よろしいですね。
 2回目、他にございますか。
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 あと少し残っておりますので、お願いします。
 行政財産の処分という件につきましては、先ほども説明ありましたように、12月の建設委員会に付託されるということで、そちらの方で十分議論をしていただけたらなというふうに思います。
 それから、資料の残り、開発において求める事項として、他の委員さんからも質問というか、あるんですが、商業施設系の施設で、八尾市内外から集客を意識するとともに、滞在型、時間消費型の施設計画を求める云々とあるんですが、これもやはり交通量の増加、これも先ほどから他の委員さんも指摘をされておるんですが、特に土日なんかがそういう渋滞を招くんではないかということは、察知されると。特に、駐車場ですよね、駐車場がやっぱり工夫をしていただかないかんのではないかなというふうに思うんですが、よくあるのは、周辺にやはり路上駐車、施設によっては、入りきれないんで、その周りに路駐をされるわけですね。それはやはり一番懸念をされると。このコンセプトに内外からの集客をうたっているということは、やっぱりそれだけ人を集めたいという思いがあるんであったら、そういう逆効果と言うんですかね、周辺には余りありがたくない現象も当然考えられるんですが、そのあたり、このコンセプト自体がよくないと言ってるわけじゃないんですけども、当然その辺も含めて、審査会の方で審議はいただけると思うんですけどね。
 あえてこの問題は、意見としてそういう事態が起こらないように、ぜひお願いをしたいなというふうに思います。
 最後に、先ほどこれも他の委員さんからも指摘がありますが、最低制限価格の件で、本当にこれも以前から言ってるんですが、1100平米以上の公園をつくって、いわゆる100トン級の防火水槽をどうしてもつくらなあかんのかなということは、少し思うんですが、条件として非常に厳しい条件を課して、それと最低制限価格とで整合性を取ってるんだというお話なんですが、そのチョイスが本当にいいんかなというのは、もう一回お答えいただきたいなと。
 と言うのは、逆に言うと、今から建てるコミセンにだって、防火水槽は埋められますよね。保育所にだって、本来はそういう施設を持ってもらうことだってできたわけですから、何でもかんでもこっちで全部やらないかんのかなというのは、ちょっと不思議に思うんですが、その辺、ちょっとどうでしょう。
○委員長(吉村晴之)
 吉村課長。
◎都市整備課長(吉村公一)
 耐震性貯水槽の件なんですけども、配置の関係上、このエリア、1.8ヘクタールの中で、せっかくつくったものがかえって使いにくい場所に設置されるんだったら、何のためのいざというときのものかということになりますので、この1.8ヘクタール、八尾市がもともと病院で持っておりました土地を全体見まして、一番最適な配置がどこかというとこから、場所は選定させていただいた。それが今回、募集させていただく土地の部分に当たっておったという形で御理解いただきたいかと思います。
○委員長(吉村晴之)
 井上委員。
◆委員(井上依彦)
 御理解というか、ほかに選択肢がないということであれば、それで仕方ないなと思うんですが、普通に考えたら、後で何でもかんでもここにほうり込んでいったん違うかなというイメージがありましたんでね。
 防火水槽だって、本来はコミセンの、今予定しているとこにだって、つけようと思ったらつけられると思うんでね、素人的には。公園だってシェアすれば、1100を一遍に取らなくても、こっちにちょっと、こっちにちょっとで分けることだってできる。そうなると、この条件に緩和されて、最低の制限価格も若干上がるんではないかなと、単純な考え方なんですが、今回のその条件出された選択肢が最善だということをですね、できれば市長の口からおっしゃっていただいて、それでぜひお願いをしたいなと。
 ぜひ、先ほどもおっしゃっているように、いい提案がぜひ来ていただいて、ここが早く何と言うか、地域のために活用される土地でありたいなというふうに思います。そこ、最後市長から、この選択肢が間違いでないんだということをちょっとおっしゃっていただきたいと思います。
○委員長(吉村晴之)
 田中市長。
◎市長(田中誠太)
 保育所あるいはコミセンの配置、あるいは商業ゾーンと言いますか、生活ゾーンの中での、今いろいろ配置がございます。当然、配置計画については、いろいろ検討させていただいた中で、一番地域の皆さん方にも御理解をいただける、あるいは保育所の子どもたちの安全であったり、あるいはコミセン、あるいは図書館の分については、やはり地域の住民の皆さん方に使っていただきやすい配置を最優先に考えさせていただいたというふうに認識をしております。
 そんな中で、若干やっぱり、あと残った商業ゾーンの部分については、使いにくい部分もあるかもわかりません。それは事業者としていろいろ工夫をしていただく中で、最善の使い勝手を考えていただき、また地域のコミュニティにもマッチをしたような施設を考えていただきたいと、このように考えております。ですから、全体の配置計画といたしましては、最善のものを選んできたという自負を持っておりますので、そういったところでは御理解をいただければというふうに考えております。
○委員長(吉村晴之)
 よろしいですか。
 他にございますか。
    (「なし」と呼ぶ者あり)
○委員長(吉村晴之)
 ないようですので、なければ本件については、これをもって終わります。
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○委員長(吉村晴之)
 次に、その他として、この際、委員の皆さんから当委員会の付議事件について何か御発言はございませんか。
    (「なし」と呼ぶ者あり)
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○委員長(吉村晴之)
 なければ、以上で本日の日程はすべて終了いたしました。
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○委員長(吉村晴之)
 委員各位には、終始慎重に御協議を賜りますとともに、議事運営にも格段の御協力をいただきまして、厚く御礼を申し上げます。
 執行部各位におかれましては、各委員から指摘、または要望のありました諸点について、さらに精査、検討を加えられ、今後の事業運営に適切に反映されることを要望しておきます。
 特に、跡地活用の事業者募集に伴う審査及び選定等に当たっては、これまで当委員会で重ねてきた協議を踏まえるとともに、住み続けたいまちづくりを目指して、市民に愛される、活気ある豊かな市民生活の拠点づくりをコンセプトとして掲げられた基本構想策定時の思いに立ち返って、慎重に進めていただきたいと思います。
 また、まちづくりゾーンにおける龍華コミュニティセンター等の整理を初め、病院跡地活用を進める中で、状況の変化等があった場合は、議会に対して、時期を逸することなく積極的な情報提供を行うよう、強く求めておきます。
 なお、内容によっては、適時当委員会を開催いたしたいと考えておりますので、皆様方の御理解、御協力をお願いいたしまして、閉会のあいさつといたします。
 それでは、市長からあいさつ願います。
◎市長(田中誠太)
 本日は、大変お忙しい日程の中、病院跡地活用調査特別委員会を開会いただきまして、どうもありがとうございます。
 このほど所管をいただいております事項につきましては、種々御協議を賜ったところでございます。委員の皆様方から賜りました御意見、十分調査、検討させていただいて、今後に生かしてまいりたいと、このように考えておりますので、どうかひとつよろしくお願いします。
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○委員長(吉村晴之)
 以上で、病院跡地活用調査特別委員会を閉会いたします。
 午後3時06分閉会
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