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神奈川県 大和市

平成19年  9月 都市整備対策特別委員会−09月11日-01号




平成19年  9月 都市整備対策特別委員会

               午後1時02分 開会

            議題 都市整備対策に関する事項

             渋谷土地区画整理事業について

               〔経 過 説 明〕
◎  事業管理課長 「都市整備対策特別委員会」の資料を説明する。
 「1.事業概要」の「(1)概要」は、事業の名称、施行者、都市計画決定は記載のとおりで、施行地区の面積は42ヘクタールである。当初事業認可は平成5年、当初事業計画決定も平成5年である。事業施行期間は平成5年から平成24年3月、19年間である。用途地域の変更、地区計画の決定等は記載のとおりである。減歩率は公共減歩率17.86%である。参考として、北部地区の施行地区面積は23.4ヘクタール、事業施行期間は昭和55年から平成6年である。
 「(2)公共施設整備計画」は、都市計画道路、区画道路、歩行者専用道路、街区公園の延長と面積をそれぞれ記載してある。
 「(3)資金計画」は、歳入、国庫補助対象事業費336億8300万円、県費10億5400万円、市単独事業費109億3900万円、合計456億7600万円である。歳出、築造費の主なものは、都市計画道路、区画道路の工事費、移転移設費は、945棟の建物移転、その他営業補償、借家人補償等で336億1618万2000円、その他は、調査設計費、工事雑費、仮設住居建設費用等、事務費7億6436万2000円を予定している。
 2ページは全体計画図で、ピンク色は区画道路で、幅員は4メートルから16メートルである。クリーム色は都市計画道路で、5路線、駅前広場とあわせて示してある。街区公園は、小田急線西側に3カ所、東側に2カ所である。駅前複合ビルは西口駅前広場の北側に面したところで、だいだい色に着色してある。
 「2.事業進捗状況と平成19年度の主な整備内容」は、建物移転棟数、都市計画道路、区画道路、整備面積で、進捗率を載せている。平成18年度は整備面積で53%が完了した。平成19年度は3.0ヘクタール追加になり、42ヘクタールのうち25.3ヘクタールが完了し、進捗率60%になる。
 事業進捗図は、グレーで着色した部分が平成17年度までに、青色は平成18年度に整備が完了したところである。緑色は平成19年度に整備中である。特に東側区域で赤く囲った部分、桜ケ丘10号踏切、都市計画道路高座渋谷駅東線付近は東側で初めて整備を進めているところである。
 「平成19年度の主な整備内容」は今説明した内容が記載されており、整備面積は3.0ヘクタールである。
 「3.仮換地指定の状況」であるが、仮換地指定は区画整理事業を進めていく中で、工事、移転等を行う前段で、皆さんの土地がここに行くと指定を行う行政処分である。今回東側の整備を本格的に進める関係で、図面青色で囲った区域約6.1ヘクタールを第6回仮換地指定として8月1日付で発送した。第1回から第5回仮換地指定区域と合わせると、全体36.7ヘクタール(整備前宅地面積)に対して29.1ヘクタールの指定を行った。指定率は79%である。
 「4.使用収益開始の状況」は、整備が終わって建物移転した方、いろいろ土地を利用する方が新しいところで生活あるいは社会活動が可能になったところを示したものである。青色で囲った区域が平成18年度末までに返した宅地、赤色部分が平成19年度4月から8月に返した宅地で、合わせて14.5ヘクタールである。区画整理前の宅地36.7ヘクタールが整理後は30.2ヘクタールになるが、それに対して14.5ヘクタールの使用収益開始が可能となった。進捗率は48%である。
 「5.高座渋谷駅前複合ビル建設事業」は、既存の渋谷分室、渋谷学習センターの移転に際して、これまでの公設公営方式ではなく、民間活力導入による定期借地方式で整備を図っていく。
 「(1)施設概要」であるが、?計画地は西口駅前広場と一体で、駅前のにぎわいづくりと西側商業モールの玄関口として、周辺商店街と連携した活性化を目指していきたい。?駅西口から当施設、さらに商業モールへの動線を意識して、建物の一部に自由に人々が行き交うことのできるスペースを確保している。?公共の文化施設は3階に集中させ、生涯学習部門、ユースコーナー、キッズコーナーなどの多世代交流が可能な市民施設を整備していきたい。
 表に施設概要をまとめてある。延床面積1万7009平米で、定期借地方式で民間事業者が建て、公共施設部分3910平米を賃借する。公共施設用途は、市役所分室、生涯学習施設、図書室、多目的ホール等を予定している。民間施設は、フィットネス、生鮮スーパー、レストラン、金融機関を予定している。
 「(2)事業契約の締結について」、本事業の実施に伴う基本協定書をこの2月に日本土地建物グループと締結しているが、9月10日、事業実施に向けての事業契約の締結を行った。契約では事業全般の枠組みや市と事業者の役割分担に関する事項を定めており、これにより本格的に事業が動き出す。
 「(3)今までの経過と今後の予定」であるが、平成18年4月、実施方針の公表等を行い、7月、募集要項等の公表、12月、債務負担行為の承認、以下、優先交渉権者の決定、基本協定書の締結等を踏まえ、9月10日、事業契約の締結を行った。10月以降、実施設計、詳細設計協議、建築確認の手続を踏まえ、平成20年6月ごろに工事を着手したい。施設オープンは平成21年度末を予定している。

               〔質 疑・意 見〕
◆(平田委員) これから事業に入る東側で現在空き店舗になっているところがある。いつごろまでに次の方を入居させれば家賃補償の対象になるか。
◎  整備事業課長 入居していない状態では補償できないが、建物移転するときまでに入居している方には補償をする。近々に移転を予定している場合は、補償を払って入居しないようにすることもある。
◆(平田委員) ある商店主から条件を下げてでもいいから次を入れたいという話があった。現在あいている状態で家賃補償できるかどうかは行政側と話したらどうかとアドバイスはした。
 駅前の事業はいつごろから始まるのか。
◎  事業管理課長 第6回仮換地指定した6.1ヘクタールは3年程度で整備を進めていきたい。駅前が何年ごろか詳細に決定していない。
◆(平田委員) 具体的にいつから取り壊しの対象に入るかは定まっていないのか。
◎  事業管理課長 そのとおりである。
◆(木村委員) 西側は本年度でほぼ完了するが、信号機設置の場所と時期はいつか伺いたい。
◎  整備事業課長 西口駅前広場の前に1カ所、西線と福田相模原線の交差点に1カ所、福田相模原線と常泉寺に通じる交差点に1カ所、信号機設置の要望をしている。そのうち西線と福田相模原線の交差点と福田相模原線と常泉寺に通じる交差点の2カ所は、今年度中に設置する予定であると聞いている。
◆(木村委員) 滝山街道を中心とした商業地域形成はどの程度まで話が進んでいるのか。
◎  開発事業課長 高座渋谷商店会のまちづくり部会で昨年度町並みの整備イメージ案をつくった。今年度は、仮換地指定が決まり、沿道地権者が固まったら、さらに地権者を含めて町並みイメージを固めていく。
◆(木村委員) 事業契約書は本年2月の全員協議会で説明を受けたものと同じ内容か。
◎  開発事業課長 事業遂行上の骨格は基本的に変わっていないが、民間施設が事業者の都合により一部変更になっている。
◆(木村委員) 本日の朝刊では、民間施設は6700平米で、スーパーマーケット、カフェ、フィットネス施設等、12店程度のテナントが予定となっている。今まで7店ぐらいと聞いていたが、12店はどういう業種が入るのか。
◎  開発事業課長 対応は民間事業者が行っている。7件以上の数は把握していない。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 生鮮スーパーも複合で何社か来ているので、名前を指して言うことはできない。決まるのは今年度末である。
◆(平田委員) 渋谷小学校の前に緑のおばさんが立っているが、平成20年度3月に廃止の方向と神奈川新聞に出ている。渋谷小学校の入り口に信号機設置を要望する。
 歩道両側2メートル、車道6メートルで渋谷小学校まで持っていけないか。そうすれば児童も安全に通学できる。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 区画整理は土地を出し合って道路を通す。道路幅員まで変えることは今の段階では不可能に近い。
◆(国兼委員) 東側に交番があるが、そのままか。西口の設置は決まったのか。
◎  事業管理課長 交番は渋谷小学校の前にあるが、国道の拡幅部分にかかるので移転し、ほぼ同一の場所に建てていく。西口は用地確保してある。県警に要望は提出しているが、設置の回答はもらっていない。
◆(国兼委員) 安全安心の街づくりであるならば、西口の設置を強く要望したい。
◆(岡本委員) 駅前複合ビルは3月定例会で説明を受けた施設概要と変更がある。どの辺がどのように変更になったのか。
◎  開発事業課長 民間施設は、地元商業施設との競合への配慮、事業の採算性、地元要望等を総合的に勘案して見直しを図った。公共施設は、諸室等の内容は変更していないが、使いやすさ、わかりやすさ等の機能改善を行った。主体は民間施設の変更である。
◆(岡本委員) 2月26日の委員会資料では民間施設は7900平米、本日の資料では6700平米で、1200平米の違いがある。この差は何か。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 当初コンビニ、ドラッグストアを入れていたが、駅前にコンビニがもう2店舗もできている。地元を圧迫してもいけないので、コンビニは撤退した。ドラッグストアは現在東側にあり、福田相模原線にロードサイド型のものもあるので、あえて地元と競合を避けた。
◆(岡本委員) 3月定例会の段階では、事業契約締結が6月、複合ビルの完成は平成21年12月と書かれている。本日の資料では完成は平成21年度末となっており、ずれている。事業契約の締結が若干おくれているが、理由はあるのか。
◎  開発事業課長 優先交渉権者の都合による遅延で約1.5カ月、公共施設の機能改善精査で約1.5カ月、合わせて約3カ月かかり、事業契約の締結が変更になった。
◆(岡本委員) 鋼材の仕入れをやっている友人がおり、今鋼材が急速に値上がりをしていると聞いたことがある。全体事業も3カ月程度おくれているが、この3カ月の鋼材価格の動きはわかるか。わからなければ全体的な鋼材の今の流れはわかるか。
◎  開発事業課長 一概にどの程度とは難しいが、経済紙等では6ヶ月間で2%ないし3%ぐらい建設資材が高騰していると報道されている。
◆(岡本委員) 仮に鋼材費用が2%、3%余計にかかるとしたら幾らぐらい事業費がふえるか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 仮定の話として、現在建設費が40億円弱で、全部に当てはめると2%で約8000万円、鋼材費が2割、3割とすると2000万円ぐらいになる。
◆(岡本委員) もし2000万円ふえた場合、どちらの費用負担になるのか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 遅延も互いに合意のもとでやっているので、そういうことはあり得ない。基本協定にも遅延の損害金は明確にうたっていない。
◆(岡本委員) 少しふえる建設費は事業者の負担になるのか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 大手なので資材調達に損害は出ないと思っている。
◆(岡本委員) 公共部分の中でどういう調整があったのか。
◎  開発事業課長 市民の利便性を高める関係から生涯学習機能の再配置を行った。1点目は、従前図書館が3階、4階と2層に分かれていたが、利便性、使いやすさ、管理運営の効率化を考えたとき、1層がよいので3階にと考えている。2点目は、多目的スペースでできるだけ多世代交流が図れる場所として、子供のスペース、青少年のスペースと機能ごとに諸室を分けていたが、できるだけ一元化を図り、多様に使用できる形に施設改善を行った。3点目は、図書館、生涯学習の事務所機能がワンフロアになったので集約化できた。
◆(岡本委員) 公共部分のフロア見直しは事業契約締結に直接かかわりがあるのか。その見直し作業がすべて終わらないと、事業契約は結べないものか。事業契約を締結した後にも若干見直しが図れるのか。
◎  開発事業課長 諸室の内容精査は従前から課題としてあったが、市の執行体制が変わったこともあり、詳細に入る前に大枠のところを固めて検討を行っていく必要がある。その結果、以後の作業が円滑に進むとの配慮から事業者の了解を得て変更した。
◆(岡本委員) 市長がかわって詳細がわからないからと理解していいのか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 市長の意向もある。ある程度フレームをつくって事業契約に臨んだほうがいいことと諸室の使いやすさも含めて1カ月半ぐらい期間をもらったが、日本土地建物グループの了解を得てやっている。
◆(岡本委員) 西側の商店街は寂れている。経済状況もあるが、地権者に聞くと、前の借入金がまだ残っており、新たな借り入れに金融機関と相当交渉を重ねている。金融機関側もこの状況を見て融資してくれないとの声をよく聞く。1カ月、2カ月は、商業者とか地権者にしてみれば死活問題になってくる。パートナーも了承しているし、市の都合もあるから3カ月おくれたというのは問題があるのではないか。後で少し触れたい。
◆(平田委員) 複合ビル3階の多目的ホールには何名ぐらい入るのか。形態はどうなのか。
◎  開発事業課長 収容人員は200名で、ロールバック式である。保健福祉センターにあるいすのタイプである。
◆(三枝委員) 民間施設は、地元でみずほ銀行が来るとうわさがあるが、どうか。
◎  開発事業課長 現時点では具体的に決まっていない。
◆(鈴木委員) 民間施設部分に1200平米ほどの減少が見られるが、家賃をもらう部分だと思う。家賃はどこから捻出するのか。そのスペースはどこでどう使うのか。公共施設に転用するのか。
◎  開発事業課長 民間施設部分の変更で、公共部分は基本的に変わっていないので影響ない。そういう形で協議は進めている。
◆(鈴木委員) 1200平米分はまだ募集していくのか。
◎  開発事業課長 規模が縮小される。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 民間施設の規模を1200平米小さくすることは、建物もその分小さくする。
◆(鈴木委員) 区画整理のすぐそばだが対象区域の外側に住んでいる方で、工事概要が全然見えない。自分はこれから商売をしていくのに、どのように町並みが変わっていって、どういう影響が出るのか。先が見えないと話す方がいた。その方に細かい話が届いていないだけだとは思うが、そのような問題についてどのように考えているか。
◎  整備事業課長 工事は自治会等に回覧をしたり、チラシを入れていつ工事をするのかお知らせしている。整備状況がわからないとの話もあるので、今後どういう方向で行えばそういう方が少なくなるようにできるか考えたい。
◆(岡本委員) 市長の交代もあったので、フレーム部分を理解してから調印したいような話だった。この間多くの職員、市民の労苦が積み重なってやっとここまで進捗してきた。フレームがわからないからととめることについて、考え方を聞きたい。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 フレームをある程度固めてから事業契約したいとパートナーに伝えてある。事業契約後も設計の中でできるが、フレームをある程度固めてから詳細設計まで突っ込んでいきたい。そのための時間が少しかかってしまったと理解願いたい。
◆(岡本委員) 余り理解できないが、地権者や地域に住んでいる方等には、1カ月、2カ月のおくれは死活問題である。西側はあそこまで整備された中で相変わらず閑散としている。地域の人に言わせると、モールには昼間シャッターを上げている業者以外は入ってはいけないと言われて入れなかった。あいていることはあいているが、歯医者と美容院しかなくて、にぎわいになるのかと言われたりする。駅前のオープンもついこの間で、これからにぎわいが戻ってくるので、そのときには皆さんで頑張って盛り上げてくださいとずっと繰り返し話している。
 この間ほぼ順調に推移してきたが、なぜここに来ておくれてしまったのか。この時期の3カ月はかなり厳しいと思う。どういう考え方を持っているのか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 モールに悪い風潮があるので、岡本委員の力で正してもらえればいいと思う。
 駅前ビルにすごく期待は持っている。駅前ビルにどういうものが入るのか。それによりどのくらいの集客力があるのか。それによってモールも伸びていくと思っているし、それも期待している。地権者はその辺の理解はしていると思っている。まちづくりニュースとかホームページにも全部公表しているが、3カ月のずれではそんなに大きな影響は出ないと思っている。
◆(古澤委員) 地元商業者にとって複合ビルのおくれは直接生活に影響してくると話があった。竣工までの間でそれを取り戻す努力はできるし、必要だと思うが、どうか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 平成20年6月までに詳細設計、実施設計を終えて着工するが、設計に相当関与して、もっと早く終わって着工できるような形では努力したい。業者の責務で1カ月半ぐらいおくれているので、着工すればその部分もカバーできる。それはこれから指導監督していきたい。
◆(岡本委員) 公共部分の見直しに1.5カ月を要したのがどうも理解できない。優先交渉権者が見直しを図っている1.5カ月にこういう形にしようと合意形成できたのではないか。優先交渉権者のおくれの後に公共部分の1.5カ月のおくれがある。なぜそうなるのか。なぜ1.5カ月ずつのおくれが出たのかいまひとつ理解できない。事情を詳しく教えてもらいたい。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 建物の規模がある程度決まった中で諸室を3900平米近くおさめている。建物の規模が決まらないと、使い勝手をよくするにはどのようにするほうがいいと変更していくことができない。
◆(岡本委員) 建物規模が1200平米減ったのが優先交渉権者の1.5カ月のおくれになった。1200平米減ったので、慌てて1.5カ月かけて床の見直しをかけた理解でいいのか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 民間施設は1200平米ぐらいであるが、全体的には駐車場も含めて3000平米近く減っているので理解願いたい。
◆(岡本委員) 全体を変えるのに1.5カ月かかって、その後内部を決めるのにもう1.5カ月かかったという理解でいいのか。
◎  渋谷土地区画整理事務所長 建物変更に1.5カ月かけて、それ以後でないと中身の変更に移れなかった。
◆(岡本委員) いろいろな情報が入っていたので、疑問を持っていた。私が議員を志したときよく地権者から、父親が現役のころに一生懸命いい材料を選んで建てた家である。一生物だと思っていたのに市に家を壊されるという話を聞いた。その方も最終的には納得して協力していると思う。そういう人たちの思いが詰まった区画整理事業である。下水道も道路も整備され、南の玄関として住みよい、本当ににぎわいのあるいい町をつくるために協力してほしいと理解を得てここまで来ている事業である。今回は双方の都合でこのようになったと説明があったが、地域の方にとってみれば死活問題である。市民の皆さんに約束したので、予定どおり、本当ににぎわいがあって、だれもが安心して暮らせる町になるように、全力で事業に取り組んでいってもらいたい。強く要望する。

               午後2時05分 閉会