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神奈川県 大和市

平成19年  6月 都市整備対策特別委員会−06月11日-01号




平成19年  6月 都市整備対策特別委員会

               午後1時03分 開会

            議題 都市整備対策に関する事項

             大和駅周辺再開発事業について

               〔経 過 説 明〕
◎  大和駅周辺再開発事務所長 平成19年第2回定例会都市整備対策特別委員会資料を説明する。
 1ページ、「1.各種計画における大和駅周辺地区の位置付け」は、大和駅周辺の街づくり、再開発事業について、各種計画の中でどのような位置づけがされているかが書かれている。
 第7次大和市総合計画(平成18年3月)では、基本理念の土地利用の方向について、土地利用の基本は3つの軸と3つのまちとしている。大和駅周辺は3つのまちのうち中央のまちの位置づけで、「プロムナードの活用などにより中心市街地として商業を活性化するとともに、泉の森を中心とした引地川沿いの森や公共施設と大和駅のネットワーク化を図り、大和市の中心にふさわしい魅力づくりを進めます。」となっている。
 基本計画では土地利用の方針が示されている。(1)中心市街地、地域拠点の整備の方針では、?中心市街地にふさわしい街並みの整備をしていくことになっている。「大和駅周辺地域については中心市街地として、にぎわいのある都市機能の配置を目指し、既存商店街の魅力づくりやプロムナードを活かした市街地再開発事業などによるまちづくりを一体的に推進します。」となっている。
 まちづくり編では、基本目標1−6「次世代へ引き継げるまちをつくる…持続可能なまちを目指します」と掲げられている。個別目標1−6−3「都市の利便性を高める」に「大和駅東側の市街地再開発事業などを支援し、プロムナードを積極的に活用したまちづくりを進めます。」と示されている。
 大和市都市計画マスタープラン(平成9年3月)では、都市づくりの方針として「大和駅周辺地区では、再開発事業を強力に推進するとともに、商業等の集積を誘導します。」と示されている。
 地域づくりの方針では、にぎわいの拠点づくりとしての優先的整備地区に「大和東一丁目、中央四丁目、東側プロムナード沿道地区(東側第4地区等)」を定めている。
 大和市中心市街地活性化基本計画(平成12年3月)では、「市街地の整備改善と商業の活性化を一体的に推進し、中心市街地の活性化をはかる」を目的にしている。
 区域は大和駅周辺約90ヘクタールに設定している。
 中心市街地の将来像は、「プロムナードを中心に回遊性の高いにぎわいともてなしの場」「市民の暮らしを支える地域に密着した魅力あるショッピングゾーン」としている。
 市街地の整備改善のための事業では、大和駅東側第4地区、大和東一丁目駅前街区、中央四丁目地区の再開発を積極的に推進していく計画になっている。
 2ページ、「2.大和駅東側第4地区の状況」では、平成19年3月23日に大和駅東側第4地区市街地再開発組合が県の設立認可を受け、組合施行の再開発事業が本格的にスタートしている。
 大和駅東側第4地区の概況は、地区面積約1.2ヘクタール、事業方式は第一種市街地再開発事業(組合施行)、施行者は大和駅東側第4地区市街地再開発組合、権利者は36名(土地所有者30名、借地権者6名)である。
 地元組織名称は大和駅東側第4地区市街地再開発組合で、理事長は蒲生文衛氏、事務所の所在地は大和南一丁目12番23号、設立は平成19年3月28日、組合員は36名、参加組合員は大和ハウス工業株式会社、事業協力者は西松建設株式会社である。
 位置図は後ほどパンフレットで説明するので省略する。
 3ページ、組合施行による第一種市街地再開発事業のながれで、第1段階は研究活動から準備組合の設立、第2段階は都市計画の決定、第3段階は再開発組合の設立で、ここまで事業が進んでいる。第4段階以降が今年度以降で、第4段階は権利変換計画の認可で、今精力的にこの作業を進めている。第5段階は建物除却と建築工事である。
 これまでの経過であるが、平成6年3月、大和駅東側第4街区再開発研究会が設立され、平成11年7月、大和駅東側第4地区市街地再開発準備組合が設立された。ここまでが第1段階である。
 平成18年2月、大和駅東側第4地区第一種市街地再開発事業が都市計画決定され、これが第2段階である。
 平成18年3月、国土交通省から国庫補助地区採択を受けた。
 平成18年5月、補助金を受け、準備組合が市街地再開発組合設立に必要な事業計画の作成に着手した。
 平成18年11月、大和ハウス工業株式会社が参加組合員として事業に参画する参加協定書を準備組合と締結した。
 平成18年11月、再開発組合設立認可申請に向けての臨時総会を開いた。
 前回特別委員会以降の主なできごとは、平成18年12月、組合設立発起人が神奈川県知事に対して大和駅東側第4地区市街地再開発組合設立認可申請書を提出した。12月19日、設立発起人5名が知事に対して市を通して組合設立の申請をした。
 平成19年1月、神奈川県による認可申請書の縦覧が実施された。縦覧は法の定めにより2週間実施した。
 平成19年3月、神奈川県知事から組合設立認可を受けた。第3段階である。
 平成19年3月、大和駅東側第4地区市街地再開発組合が設立された。3月28日、準備組合は解散、引き続き大和駅東側第4地区市街地再開発組合が総会で設立された。
 平成19年5月、国、県、市の交付決定を受け、実施設計、権利変換計画作成業務委託等に着手した。
 4ページ、今後の予定は、平成19年6月、権利変換手続開始の登記を行う。施行地区内の宅地、建物等について権利変換手続開始の登記を行う予定である。
 平成19年7月、町の区域の変更を行う。今回の6月定例会の議を経て変更する予定になっている。
 平成19年8月、核テナントの決定を予定している。再開発組合は各企業との交渉を引き続き行っており、8月ごろに核テナントを決定する予定で作業を進めている。
 平成19年10月、権利変換計画案の縦覧を行う。法の定めで2週間縦覧する予定である。
 平成19年11月、市街地再開発審査委員会に権利変換計画の同意を求める予定で、審査委員は3名選任されている。
 平成19年12月、権利変換計画の認可申請を知事にする予定である。
 事業完了までのスケジュールであるが、平成20年2月、権利変換計画認可を受ける予定で、第4段階になる。
 平成20年4月から既存建物の除却解体、工事の着手、完了、再開発ビルのオープン、平成22年9月、再開発組合の解散となっている。平成20年4月から平成22年9月までが第5段階である。
 組合のつくった「大和駅東側第4地区第一種市街地再開発事業」のパンフレットを説明する。
 表は完成イメージ図である。
 「地区の概要」「事業の目的」は計画で触れたので省略する。
 位置図を説明するが、大和駅からプロムナード沿いに約300メートル東側に行ったところで、東は国道467号、北側はプロムナードに面している。西側には大和駅東線が走っている。南側はかぎ型になっているが、公道と私道に挟まれた1.2ヘクタールの区域が示されている。
 配置計画は上が北で、一番上がプロムナード、その南側が商業・公益・駐車場棟、その南側が住宅棟になる。出っ張った左の方は共用広場で、神社施設が乗るところである。
 断面計画は左側が北側で、プロムナードに面したすぐ南のところに4階建ての再開発ビルが予定されている。1階が商業、2階が商業と公益、3階が公益と駐車場、4階が駐車場、屋上が駐車場と考えている。真ん中の高い建物は住宅棟と言われるもので、3階から14階までが住宅施設になる。さらに南側は、商業施設が1階に入り、その上に神社と共用広場の配置になる。
 「計画概要」は、計画名称は省略し、計画地は大和南一丁目地内、施行区域面積約1.2ヘクタール、計画敷地面積約9400平米、建築面積約7300平米、延床面積約3万1900平米、建ぺい率79%、容積率264%、最高高さ約43メートル、構造はRC造(一部S造)、主要用途は、住宅施設約1万7100平米、商業施設約5900平米、公益施設約3200平米(市民交流施設、子育て支援施設)、駐車場他約5700平米、住宅戸数は約140戸、駐車場台数約320台(商業・公益用約190台で3階から屋上、住宅居住者用130台)である。
 裏面の「経過と今後の予定」はさきの資料で説明したので省略する。
 「都市計画の概要」も計画概要とほぼ同じなので省略する。
 「大和駅周辺のにぎわい」ではプロムナードのイベント写真を4点掲載している。
 「大和駅周辺再開発等組織状況図」で、大和駅周辺18ヘクタールの再開発組織がどういう位置づけになっており、活動状況がどうであるかを説明する。
 大和駅東側第4地区市街地再開発組合は説明したとおりであるが、大和駅東側再開発等促進協議会は、大和駅東側地区の街づくりの今後の方向性、再開発事業の理解や街づくりに対する意識の高揚を図っている組織である。
 大和東一丁目駅前街区市街地再開発準備組合、F1エリア再開発研究会、大和東側第3街区の街づくりを考える会、大和南1−4街区再開発研究会、中央一丁目街区市街地再開発準備組合発起人会は、経済状態が好転するまで活動は休止している。

               〔質 疑・意 見〕
◆(岡本委員) 今後の予定、平成19年8月、核テナントの決定のところで、複数のテナントから問い合わせが来ているとあるが、何件ぐらいあるのか。
◎  再開発課長 4テナントから出店希望がある。
◆(岡本委員) 業種は区別できるか。
◎  再開発課長 食品スーパー系3つ、大規模量販店1つである。
◆(岡本委員) 大和駅北側にオリンピックが出店してすぐ撤退した経緯がある。問い合わせがある4テナントで再開発の起爆剤になり得るのか。
◎  再開発課長 どういう特色を持った店舗展開が図れるかのプレゼンを組合で開くと聞いている。食品スーパーでも他店と違った特色ある店舗展開を図る前提なので、それなりの活性化が見込めると考えている。
◆(岡本委員) 第4地区の再開発が終わった後、成功に結びつけるにはプロムナードが重要なかぎを握っていると思う。プロムナードや、周辺の商店街通りにも何らかの働きかけを同時進行で行っていくという話が以前あった。プロムナードを中心とするのがこの間の流れだったが、どういう検討がされているのか。
◎  再開発課長 プロムナードと銀座通りに挟まれた2−1、3−1街区は相鉄プロパティーズが所有している駐車場が大部分を占めている。プロムナードを生かした街づくりを進める意味でも、第4地区の進捗に合わせて、何とか2−1、3−1街区の進捗をしたいと、相鉄プロパティーズ等に働きかけをしていた。相鉄プロパティーズはもう1カ所鶴ケ峰で再開発をやっている。平成18年中に大まかな方向性を出すので、何とか大和市も協力できるところは協力してほしいという話があったが、鶴ケ峰の再開発で手いっぱいなので1年延ばしてもらいたいと言われている。プロムナードを生かした街づくり、第4地区への人の流れを確保する意味で、2−1、3−1街区は何とかしなければいけない。相鉄プロパティーズ、関係権利者とは本年度何らかの方向を出していきたい。
◆(岡本委員) にぎわいが創出できるプロムナードを検討してもらいたい。第4地区を生かすも殺すもプロムナードの活用方法一つだと思う。海老名駅のところを見ても、駅から近いようで意外と歩くが、にぎわいが創出できるような求心力のある施設になっている。この再開発が成功するように尽力願いたい。
◆(古澤委員) 大和駅周辺再開発等組織状況図で、以前第4街区の東側も大和駅東側再開発等促進協議会に入っていたと思うが、今回なくなっている。抜けたのか。
 中央四丁目地区は再開発から撤退したのか。
◎  再開発課長 国道467号から右側に一部点線が出ているが、そこまで含めて促進協議会のエリアで、区域の変更はない。
 中央四丁目は、大規模マンション、ビジネスホテルが建ち、事業化が難しい地区になっている。過去に組合施行、都市基盤整備公団が入って法定再開発で街づくりを検討した経緯があるが、いずれも事業化のめどが立たないため撤退した。地元に対するアンケート調査等も実施して、現在今後の街づくりをどうしていこうか検討している最中である。
◆(古澤委員) プロムナードに面した既存商店は入り口がほとんど背を向けている。プロムナードの形態を変えていくにはここら辺から手をつけないと将来的にも残り、難しくなると思う。そこら辺の考え方はどうか。
◎  再開発課長 プロムナード整備と合わせて街づくりができれば、それにこしたことはなかったが、権利者の賃料収入が従前と比べて少なくなってしまう等の難しい問題があって、権利者の合意形成が図れなかった。相鉄プロパティーズは鶴ケ峰のめどがついた後、大和を何とかしたい意向もあるので、他の権利者とよく調整しながら、プロムナードと銀座通り、昭和通りを生かした街づくりを今後進めていきたい。
◆(岡本委員) 第4地区は、電車や徒歩で来てもらう方を優先と考えているのか、車で来てもらうことを優先と考えているのか、フィフティー・フィフティーで考えているのか。
◎  再開発課長 第4地区単体で今後商業施設等が営業していくことになると、国道467号、大和駅東線を中心としたロードサイド型商業施設の位置づけになる。2−1、3−1地区を何とかして、ロードサイドと駅からの人、駅周辺の方々でにぎわう東側としたい。
◆(岡本委員) ここを起爆剤にプロムナードににぎわいをつくるのが一番の目的ではないか。車で来て、買い物、公益施設で用を足した後、そのまま帰られてしまうと、にぎわいの創出ができない。できるだけ人の流れができるように尽力願いたい。
 国道467号等交通量が多い通りなので、渋滞のもとにならないような円滑な交通施策に結びつく道路もしっかりつくってもらいたい。
◆(鈴木委員) 核テナントとして、食品関係、大規模量販店が入ったとき、周辺のスーパー等への影響はどのように考えているか。
◎  再開発課長 大和駅周辺は食品スーパーが9店舗くらい展開しているが、周辺から相当な集客が見込めるので成り立っている、と考えている。食品スーパーは手を挙げているだけで、決定ではないが、同業がそれだけ展開していると、新規参入する場合には不利ではないか。他のスーパーとの違いをどう出して、どう生き残っていくかは、権利者が長期的に安定した賃料を得て、間違いのない生活再建をすることにもつながる。新規参入する第4地区の店舗をどうするかで手がいっぱいである。
◆(鈴木委員) 現にこの周辺で集客が落ちてきているスーパー等もある。ここに大きなスーパー等が入ったとき、かなり影響を受けてしまうことも考えてもらいたい。
 特色あるスーパーに限らず、手を挙げてくるところを待っている感じがする。こういうものに入ってほしいとの方向はないのか。
◎  再開発課長 再開発事業そのものは都市再開発法に基づくもので、本来は、街の防災性の向上、公共施設を整備していくことが第一義的な目的である。再開発事業の仕組みは、床を処分して、国、県、市の補助金で全体の事業費を賄うので、そこに商業なり業務なりが入ってくる副次的効果で街が活性化していく。活性化につながるものは何かというのは難しいが、公益施設として、市民交流施設、子育て支援施設を予定しているので、それらと相乗効果が見込めるような施設が入ってもらえば一番いいと考えている。
◆(岡本委員) 第4地区の目の前にボートピアを建設するしないの問題が発生したが、その後予定地とされていたところの流れがわかれば聞きたい。
◎  再開発課長 ボートピアの話が出る前までは一部を時間貸しの駐車場で使用していたが、時間貸し駐車場をすべて取り払い、商売のための車両置き場になっている。その他は変更ない。
◆(岡本委員) 今後何を建てるとかどうしたいとの話は一切出ていないのか。
◎  再開発課長 地主から直接そういう話は聞いていない。
◆(古澤委員) 既存建物の除却から建物建設に至る総事業費はどのぐらいか。
◎  再開発課長 現時点で全体事業費約80億円を予定している。
◆(木村委員) 以前70数億円と聞いたが、ふえたのはどの辺か。私の勘違いか。
◎  再開発課長 委員が記憶しているとすれば78億円とか79億円だと思う。本組合設立時点で神奈川県に定款と事業計画書を出したが、その時点、時点で工事費や土地代が少し値上がりしているとかの変化で生じる誤差と理解願いたい。

               午後1時52分 閉会