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神奈川県 川崎市

平成20年  8月まちづくり委員会−08月20日-01号




平成20年 8月まちづくり委員会

まちづくり委員会記録

平成20年8月20日(水)  午前10時01分 開会
               午前11時55分 閉会
場所:602会議室
出席委員:河野忠正委員長、松原成文副委員長、石田康博、林 浩美、青木功雄、
     青山圭一、堀添 健、山田益男、平子瀧夫、岩崎善幸、斉藤隆司、
     佐野仁昭各委員
欠席委員:雨笠裕治委員
出席説明員:(まちづくり局)篠?まちづくり局長、熊谷総務部長、飛彈計画部長、
       金子小杉駅周辺総合整備推進室長、増田庶務課長、高山都市計画課長、
       奥澤都市計画課主幹、岩田小杉駅周辺総合整備推進室長
      (環境局)柴田環境評価室主幹

日 程 1 陳情の審査
      (まちづくり局)
    (1)陳情第34号 小杉三丁目中央地区再開発計画に関する陳情
    (2)陳情第35号 小杉三丁目中央地区再開発計画に関する陳情
    (3)陳情第80号 「小杉3丁目中央地区超高層マンション計画の容積率」に関する陳情
    2 所管事務の調査(報告)
      (まちづくり局)
    (1)工業地域における高さ制限の変更について
    3 そ の 他

               午前10時01分開会
○河野忠正 委員長 ただいまからまちづくり委員会を開会いたします。
 本日の日程は、お手元に配付のとおりです。
 なお、議事の都合上、日程の順番を入れかえさせていただきますので、よろしくお願いします。
 初めに、まちづくり局関係の所管事務の調査として、「工業地域における高さ制限の変更について」報告を受けます。それでは、理事者の方、お願いします。
◎篠? まちづくり局長 それでは、これより「工業地域における高さ制限の変更について」御報告申し上げます。内容につきましては、都市計画課長の高山から御説明申し上げますので、よろしくお願いいたします。
◎高山 都市計画課長 それでは、「工業地域における高さ制限の変更について」御説明いたします。
 まず初めに、資料の御確認をさせていただきます。お手元の資料をごらんください。表紙をめくっていただきますと、資料1「工業地域における高さ制限の変更について(概要)」がございます。1ページをめくっていただきますと、資料2として、A3判カラーの「工業地域位置図」を添付してございます。よろしいでしょうか。
 それでは、今回の変更内容について説明させていただきます。
 資料1をごらんください。本市では、都市の活力や魅力の向上を図り、安全で安心なまちづくりを推進するため、土地利用の適正な配置による良好な市街地環境の形成を図ることなどを目的として、用途地域を定め、これに連動して建築物の高さの最高限度などを制限する3種類の高度地区を定めています。
 このたびは、工場等の健全な操業環境の保全や、住宅相互のトラブルを抑制するため、工業地域内における高度地区の変更について素案がまとまりましたので、まちづくり委員会に御報告するものでございます。
 初めに、お手元の資料1、左上の1番目「高度地区とは」という部分でございますが、高度地区制度は市街地の環境を維持することを目的として、建築物の高さの最高限度や最低限度について都市計画で定めるものでございます。制限の内容につきましては、各自治体がそれぞれの地域の特色を踏まえ、自由に指定することが可能となっております。
 次に、2番目の「高度地区変更の背景」でございますが、川崎市では、昭和48年に主に住居系の用途地域に連動して、建築物の高さを制限する3種類の高度地区を導入いたしました。導入当初は、工業地域においては、主として工業の利便を増進するため高度地区の指定は行っておりませんでした。
 川崎市にはものづくり産業を中心とした工場等の集積がある一方、昨今の社会経済状況の変化等により、工場の移転、廃止、集約などが進み、特に交通利便性の高い地域などの住宅需要の高い地域については、工場跡地に高層の共同住宅の立地が進む地区も見られ、周囲と調和のとれない状況が生じていました。この課題に対応するため、平成18年3月に工業地域に第3種高度地区を指定いたしました。
 資料の右側、図1をごらんください。現在の高度地区の制限を示しております。それぞれの用途地域に連動して定めており、工業地域には第3種高度地区が指定されております。なお、ここに示す用途地域のうち、工業地域には建築基準法に基づく日影規制の適用はございません。
 資料の左側、2番目の中段にお戻りください。工業地域に第3種高度地区を指定したことにより、共同住宅を建設する際には高さの制限が加えられたことから、制度導入後、工業地域内において計画された共同住宅は、一部を除いて高さ20メートルで抑えられており、本市といたしましても一定の効果は得られたと考えておりました。
 しかしながら、第3種高度地区導入後も、工業地域には建築基準法第56条の2に基づく日影規制がないことから、高度地区の制限に適合しているにもかかわらず、工業地域内の住宅に大きな影を落とす大規模共同住宅建設の問題が生じ、計画地周辺の住民から日照阻害に対する意見が多数寄せられるなど、日影の規制についての制度の検討が求められております。そこで、このような工業地域内の住宅の立地による住宅間の紛争を抑制し、工場等の操業環境への配慮や計画的なまちづくりにも寄与しつつ、北側の住宅への日影を抑制できるように、今回新たな高度地区の導入を行うに至りました。
 続きまして、資料の左側、3番目の「高度地区の変更の目的・内容」についてでございますが、工業地域は本来、主として工業の利便を増進する地域であり、本市においても新総合計画などにおいて工業拠点としての土地利用を積極的に誘導し、周辺環境と調和した適正な土地利用を進めることを位置づけていることから、現在の制限においては、住工混在によるトラブルを低減し、工場の操業環境を保全すること、既存住宅等に対して住宅相互のトラブルを回避することを目的として、住宅系の用途の建築物に限定して高さ制限を設けております。今回の変更は、この目的についてさらに効果が得られるよう、日影規制の効果を補えるような制限の導入を行うものでございます。
 資料の右側の図2をごらんください。図2の下に記載した「制限内容」もあわせてごらんください。
 これまでの工業地域における第3種高度地区の北側斜線制限につきましては、1対1.25の勾配で制限しておりましたが、今回の変更はこの勾配を1対0.6として制限を強化し、第4種高度地区として新たに指定するものでございます。この0.6という数字の根拠でございますが、1年で最も太陽高度の低い冬至日における南中時の太陽高度が1対0.6の勾配であることから、この勾配で制限することでより日照について配慮されることになり、工業地域で適用されない日影規制を補うことができることになります。また、建築基準法による日影規制は、建築物の高さが10メートル以下の場合には適用されないことから、北側の斜線制限は第3種高度地区と同様に、10メートル立ち上がった位置から勾配の制限がかかる形態といたします。
 図2の中の四角で囲まれた部分及び図2の下に記載する「制限がかかる建築物」をごらんください。工業地域内の第4種高度地区の制限は、これまでの第3種高度地区と同様に、住宅系の建築物のみに適用するものといたします。先ほど御説明いたしましたように、工業地域は、主に工業の利便を増進する地域であることから、商業や業務系を含む工業系の建築物については規制は適用いたしません。よって、これらの建築物を計画する際には、これまでどおりの建築が可能となります。ただし、住宅系の建築物を建築する場合には、図2の右側で示すように1対0.6の斜線勾配以下の高さで計画することが必要となります。
 次に、資料の左下、4番目の「制限の適用」をごらんください。この制限が適用される基準時でございますが、平成21年3月の告示日を予定しております。ただし、その時点で着手している建築物は適用除外となり、当該規定は適用しないことになります。
 以上が、今回変更する制限の内容でございます。
 最後に、資料の右下、5番目になりますが、今後の予定について御説明いたします。
 本日のまちづくり委員会の後、9月の中旬に市内2カ所にて素案の説明会を開催する予定でございます。その後、素案縦覧などの都市計画手続を経て、来年1月の都市計画審議会に諮問、答申し、来年3月の告示を予定しております。
 なお、参考として、資料2が川崎市の工業地域の位置を示した図でございます。赤枠で囲まれた区域が工業地域で、主に東急東横線よりも東側に多く位置し、全体で17地区、面積は合計で478ヘクタールとなっております。今回の制限は市内の工業地域に対して一律に適用するものでございます。
 「工業地域における高さ制限の変更について」の御説明は以上でございます。
○河野忠正 委員長 説明は以上のとおりです。質疑等ございましたら、お願いいたします。
◆佐野仁昭 委員 今回、議会でも議論させていただいて、そういう意味では、こうした新たな規制を期待する声が相当大きかったんですけれども、皆さんにいろいろ知恵を絞っていただいた上で、ようやくこういう形で出てきたということを、私も大変評価させていただくところなんですけれども、他都市でこういう形で規制をした事例というのはあるんでしょうか。
◎高山 都市計画課長 政令市でございますが、隣の横浜市は従来からこういったような規制をかけております。あと幾つか都市はございますが。
◆佐野仁昭 委員 横浜市は大分前から、工業地域の高さ規制を導入しましたよね。そのときから、既にこういう形の規制はしていたんですか。
◎高山 都市計画課長 そのとおりでございます。
◆佐野仁昭 委員 そういう意味では、川崎も高さ規制をしたときに一緒にそういうことも導入しておけばよかったということなんでしょうかね。
◎高山 都市計画課長 ただ、工業地域にこういったような最高限度と斜線の制限をかけているのは、川崎市と横浜市と神戸市でございます。
◆佐野仁昭 委員 そういう意味では、1歩前進というか、こういう形で良好な住環境を保つ上で非常に有効だと思います。今回のこの高さ、要は、日影規制は引き続き結局かからなくて、こういう形である程度冬至日に合わせた斜線規制で対応すると。そうすると、前回の高津区の例のマンション計画、長谷工の問題に─もう今向こうは進んでいますけれども─当てはめた場合には、住民からの要望についてはおおむねこれで改善できるという内容なんでしょうか。
◎高山 都市計画課長 そういうふうに考えております。
◆佐野仁昭 委員 今後、またいろいろ手続を踏んだ上で実施されるということですので、またいろいろな住民の意見も踏まえて実施していただきたい。要望で結構です。
◆堀添健 委員 1点だけお伺いいたしますが、工業地域で高さ制限を入れたときにも、既存不適格ということで、高津区内でも幾つか該当したものがあったんですけれども、今回、新たに規制の強化をすることになるわけですけれども、今回の措置による既存不適格がどの程度あるのか教えていただけますでしょうか。
◎高山 都市計画課長 高さ20メートルを超える建築物が、現在46施設ございます。また、北側斜線の関係で、10メートルを超える場合には北側斜線の適用がかかる場合もございますので、それが26棟、合計72棟ございます。
◆堀添健 委員 そうしますと、今回の規制の強化によって26棟が新たに既存不適格になるということですね、わかりました。これは、建てかえはまだまだ当分先だろうとは思うんですけれども、建てかえの場合に、これはその時点になってみないとわからないと思うんですけれども、一定の緩和措置というものは可能性としてはあるんでしょうか。
◎高山 都市計画課長 1つ、高度地区には適用の除外というような規定がございまして、地区計画で定めた高さということになると、高度地区が抜けるという場合もございますし、あとは個別に、空地があるとか、そういう個別判断で高度地区の適用を除外するということも可能だと考えています。
◆堀添健 委員 わかりました。いずれにせよ、既存不適格の該当のところには、できるだけ丁寧に周知をお願いいたします。
◆斉藤隆司 委員 教えてほしいんですが、都市再生法との関係で、緊急整備地域に指定された場合、容積率がすごく緩和されるわけじゃないですか。その法律との関係ではどうなんでしょうか。
◎高山 都市計画課長 容積率が変わるということは、今回は工業地域のみに適用するということでございまして、工業地域の住宅系の建築物に限って第4種高度地区を適用するということでございます。したがいまして、工業地域内で緊急特別整備地区というようなことになった場合には当然容積率も上がるわけでございますので、地区計画等でほかの都市計画とセットになっているといった場合には、高度地区が適用除外になってくるのではないかとは思います。
◆斉藤隆司 委員 ということは、都市再生法のほうが優先されるということなんでしょうか。
◎高山 都市計画課長 あくまでも地区計画とセットでなければ高度地区は抜けませんので、それがあわせて計画されればというような条件だと思います。
◆山田益男 委員 制限の適用の件でちょっとお伺いしたいんですが、平成21年3月の都市計画決定日以降が制限がかかると。その段階で着手しているのは適用除外ですけれども、計画段階で、例えば平成21年3月以降に着手する場合には、計画の変更を求めるという解釈でよろしいでしょうか。
◎高山 都市計画課長 そのとおりです。
○河野忠正 委員長 ほかにはよろしいですか。
                 ( なし )
○河野忠正 委員長 ほかにないようでしたら、本件については以上で終わります。
 理事者の方は一部交代をお願いします。
               ( 理事者一部交代 )
       ───────────────────────────
○河野忠正 委員長 次に、「陳情第34号 小杉三丁目中央地区再開発計画に関する陳情」、「陳情第35号 小杉三丁目中央地区再開発計画に関する陳情」及び「陳情第80号 『小杉3丁目中央地区超高層マンション計画の容積率』に関する陳情」を審査いたします。
 なお、陳情第34号及び第35号は、昨年、平成19年11月14日に、まちづくり委員会にて審査をし、継続審査となっておりますが、この陳情第34号及び第35号と、その後新たに提出のありました陳情第80号は、いずれも同一地区の再開発計画に関する内容ですので、3件を一括して審査したいと思いますが、よろしいでしょうか。
                ( 異議なし )
○河野忠正 委員長 それでは、3件を一括して審査いたします。
 なお、関係理事者として、環境局の柴田環境評価室主幹が出席しておりますので、よろしくお願いします。
 また、傍聴の申し出がございますので、許可することに御異議ございませんでしょうか。
                ( 異議なし )
○河野忠正 委員長 それでは、傍聴を許可します。
               ( 傍聴者入室 )
○河野忠正 委員長 初めに、事務局から陳情第34号及び第35号については陳情文の要旨と審査経過の説明を、また、陳情第80号については陳情文の朗読をお願いします。
◎榎本 書記 (陳情第34号及び陳情第35号の要旨朗読)
 次に審査経過を御説明申し上げます。
 陳情第34号及び第35号は、昨年、平成19年11月14日のまちづくり委員会において、2件一括で審査され、いずれも継続審査となっております。
 取り扱いについての主な意見といたしましては、委員から、今回の小杉町三丁目中央地区再開発計画により近隣周辺住民の生活環境が激変するため、近隣周辺住民への報告や話し合いをしっかりやってほしいとの意見や、小杉町3丁目周辺にはこのほかにも高層ビルが建てられる可能性があり、陳情提出者は自分たちの建物の南側に高層ビルが林立することに不安を抱いているため配慮して再開発計画を検討してほしいとの要望があり、今後の経緯を見守る必要から、委員会では審査の結果、継続審査となっております。
 陳情第34号及び第35号については以上です。
 次に陳情第80号を朗読いたします。(陳情第80号朗読)
○河野忠正 委員長 次に、理事者の方、説明をお願いします。
◎篠? まちづくり局長 それでは、これより「陳情第34号 小杉町三丁目中央地区再開発計画に関する陳情」、「陳情第35号 小杉三丁目中央地区再開発計画に関する陳情」及び「陳情第80号 『小杉3丁目中央地区超高層マンション計画の容積率』に関する陳情」について御説明させていただきます。
 詳細につきましては、小杉駅周辺総合整備推進室主幹岩田から御説明申し上げますので、よろしくお願いいたします。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 それでは、本件について御説明させていただきます。お手元に配付しております資料をごらんください。
 まず初めに、計画概要でございます。建築主は、小杉町3丁目中央地区再開発準備組合、設計者は株式会社アール・アイ・エーでございます。施工者は現在未定でございます。
 事業計画の名称は、(仮称)小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業、地名・地番は川崎市中原区小杉町3丁目269番地ほかでございます。
 地域地区は用途地域が商業地域。指定建ぺい率は80%、指定容積率は400%で、高度利用地区を利用することによって550%となる予定でございます。
 建築物の用途は、住宅、商業、業務、保育所、駐車場、駐輪場等でございます。構造及び階数は鉄筋コンクリート造、地上45階、地下2階でございます。
 事業区域は約1万2,960平方メートル、うち関連事業区域が約1,900平方メートルでございます。建築敷地面積は約9,090平方メートル、建築面積は約5,520平方メートル、延べ面積は約7万7,000平方メートル、容積対象面積は約5万平方メートル、建築物の高さは約150メートルで、最高高さは約160メートルでございます。
 計画戸数は約590戸で、分譲住宅が約430戸、賃貸住宅が約160戸でございます。計画駐車台数は、区役所用、業務用・商業用を含めまして約560台でございます。計画人口は約1,800人でございます。
 なお、これらの規模や数量は、施行者である準備組合が環境影響評価手続において提出した資料に記載されている数値をもとにしております。また、工期は平成21年度から平成25年度までを予定しております。
 2ページをごらんください。これまでの経緯、都市計画及び環境影響評価に関する条例の手続の状況と予定でございます。
 当地区は、平成12年より共同化に向けた勉強会が開かれ、平成15年には準備組合に移行し、都市再開発法に基づく第一種市街地再開発事業の実施を目的に、権利者同士の話し合いが進められております。
 平成19年10月からは、準備組合により環境影響評価の手続が開始され、現在は準備書の縦覧期間に提出された意見に対する見解書が縦覧されております。また、平成20年2月から都市計画手続が開始されており、今後は平成20年8月26日の都市計画審議会に諮問し、平成20年9月に都市計画決定を予定しております。
 次に、この計画の今後のスケジュールでございますが、小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業は、平成20年度に都市計画決定及び組合設立認可を予定しております。この後、平成21年度に予定している権利変換計画認可を経て、工事着手となり、平成25年度の竣工の目指しております。
 続きまして、3ページの図面をごらんください。最初に位置図でございます。図面中央の赤い線で囲われた部分が計画地で、武蔵小杉駅の西側、中原区役所の東隣に位置しており、区域には中原市民館を含んでおります。セレマークス武蔵小杉とレアリス武蔵小杉は計画地の北側、南武線の反対側に位置しており、アルファコート武蔵小杉は計画地の南側に位置しております。
 なお、それぞれのマンションの販売が開始された時期についてでございますが、レアリスが平成14年2月、セレマークスが平成16年2月、アルファコートにつきましては平成9年春と、現在伺っております。
 次に、4ページをごらんください。計画地の都市計画についてでございます。中央の赤い線で囲われた部分が計画地でございます。計画地のほか、セレマークス、レアリス、アルファコートについても商業地域に位置しております。
 次の5ページをごらんください。建物の配置図でございます。赤い実線で囲われた部分が事業区域でございます。中原区役所の前面に延びた破線の部分が関連事業区域で、事業区域内の道路とともに既存の幅員4メートルの歩行者専用道路を、区役所の敷地を利用して幅員13メートルに拡幅整備いたします。
 計画では、北側に3階建ての業務・商業棟が配置され、その南に45階建ての分譲住宅・駐車場棟がございます。この駐車場棟の一部に予定しております中原区役所の代替駐車場約50台分と、45階建て分譲住宅の4階部分に予定しております保育所約1,000平方メートルは、ともに既存の中原市民館の権利を権利変換によって市が取得するものでございます。
 また、地区の南側には13階建ての賃貸住宅・商業・業務棟が予定されております。
 地区中央のユニオンビルにつきましては、平成13年に耐震改修工事を含めた全面改修を行っているため、今回の再開発の区域から外れております。
 次の6ページをごらんください。断面図?でございます。こちらの図面が分譲住宅・駐車場棟の位置を南北に切った断面図でございます。左側が南で45階建て、最高高さ160メートルの分譲住宅・駐車場棟、北側に3階建ての業務・商業棟がございます。その北側、道路と南武線を越えたところにレアリス武蔵小杉の14階建てのマンションが位置しております。
 次の7ページをごらんください。断面図?でございます。左の図面が分譲住宅・駐車場棟及びユニオンビルの位置を東西に切った断面図でございます。左側が西で、45階建ての分譲住宅、中央にユニオンビル、東側に4階建ての賃貸住宅・商業・業務棟がございます。右の図面については、先ほど断面図?で、南北に切った断面図を御説明いたしましたが、ユニオンビルに位置をずらした断面図がこちらでございます。図面右側が南で、13階建ての賃貸住宅棟がございます。
 次の8ページをごらんください。日影図でございます。左の資料から御説明いたします。図が、環境影響評価準備書で示された冬至日における日影図となります。
 下の表が、日影規制の区域、日影時間の指定をあらわしたものでございます。当地区は商業地域のため、この規制の対象とはならない地域ではありますが、住宅が北側にあることから、類似の用途地域として近隣商業地域の規制を考慮し、建物の高さ4メートルの位置において、北側建物に3時間以上の日影がかからない計画とすべく、建物配置・形状を設定していると伺っております。
 また、右側の図面は、時刻別日影図でございます。一番上の図が、冬至日における8時から16時までのそれぞれの時間ごとの日影を表現しております。その下は、季節別の様子を同様に記載したものでございます。
 次の9ページをごらんください。環境影響評価準備書で示された想定される電波障害の範囲でございます。図は、アナログ放送及びデジタル放送のテレビ受信障害が生じる可能性のある範囲を示しております。また、右側には準備書で示されている環境保全のための措置を記載しております。事業実施に当たっては、良好な受像画質を維持し、現状を悪化させないようこれらの措置を実施していくことになります。
 次の10ページをごらんください。南武線沿い南側の道路における拡幅後の断面イメージでございます。この道路は、既存幅員4メートルの市道小杉町42号として既に供用されている道路ですが、市街地再開発事業及び関連事業において、幅員13メートルに拡幅する計画でございます。南武線側の境界は変更せず、市街地再開発事業区域や区役所側へ拡幅整備する計画であり、その幅員構成といたしましては、車道部分が7メートル、両側の歩道はそれぞれ3メートルとなります。また、南側には1メートルの歩道状空地を設ける計画となっております。
 資料に関する説明は以上でございます。
 次に、陳情内容に対する本市の考えでございます。まず、継続審議になっております34号、35号についての御説明をさせていただきます。なお、34号、35号につきましては同じ内容となっております。
 要旨の1番目の高層マンション建設による日照環境の悪化につきましては、資料8ページで御説明いたしましたが、近隣商業地域における日影規制時間に準じた規制を当てはめたものであり、これにより必要な配慮がされていると考えております。
 2番目の高層マンション周辺のビル風による近隣住民、通行者への悪影響に対しては、平成19年度の当まちづくり委員会による審議以降、準備組合から環境影響評価準備書が提出され、風環境に及ぼす影響について、その予測評価が明らかになっております。
 その内容についてでございますが、計画建築物は、風害低減の観点から分譲住宅棟の高層部に隅切りを設けるほか、高層部の周囲には低層の建物を配置するなどにより、計画地周辺においては住宅地相当または低中層市街地相当の風環境におさまるとされております。この予測評価の結果につきましては、今後行われる環境影響評価審議会で、さらなる措置が必要なものであるか審議される予定となっております。
 3番目の道路拡張に伴う交通量増加による環境悪化に対してでございます。この道路計画は、小杉駅周辺の主要幹線道路である府中街道から駅前までのアプローチを充実させるために、複数の再開発事業区域にまたがり、南武線沿線に沿って小杉駅から府中街道までを貫く路線であり、本事業区域においては既存幅員4メートルの道路を幅員13メートルに拡幅するものでございます。
 道路整備の効果といたしましては、主に南武線南側の市街地における交通処理を円滑に行うことを目的として整備するものであり、北側に立地している当該マンションとは南武線を挟んだ位置に計画していることから、直接の影響は少ないと考えております。
 しかしながら、当再開発事業につきましては、周辺交通環境に悪影響を与えないよう、敷地内に車寄せを設け、荷さばき等による路上駐車を防止することや、区役所や商業・業務施設への駐車場の滞留場を敷地内に確保するなど、周辺道路に対する影響を軽減するよう配慮しております。今後、計画が進んでいく中でより適切な対応がとれるよう指導してまいりたいと存じます。
 続いて、80号の陳情内容に対する本市の考えでございます。まず、要旨にあります、高度利用地区を指定せず、商業地域の指定容積率400%とし、周辺建物と高さをそろえてほしいとのことに対してでございますが、本市の広域拠点である小杉駅周辺地区では、駅前広場や道路、JR横須賀線武蔵小杉新駅の公共施設等を整備改善し、交通結節点機能を向上させるとともに、土地の高度利用を図りつつ、商業・業務、研究開発、文化交流、都市型居住等の機能が集積した広域的な拠点形成を目指しております。
 この一部を構成する本地区は、都市基盤施設の整備水準が低く、老朽化した共同住宅や商業施設が立ち並び、土地の高度利用が図られていない状況にあります。このような状況のもと、市街地再開発事業により都市基盤施設の整備を行いながら土地の高度利用を図り、商業・居住等の機能更新を行い、広域拠点にふさわしい魅力ある良好な複合市街地を形成することを目的としています。このため、高度利用地区を活用し、さきに御説明した建築計画により、周辺環境に一定の配慮をした事業計画となっていることを前提に550%にしているものでございます。これから詳細な事業計画を作成していく中で、今後適切な指導を行ってまいりたいと考えております。
 また、陳情の理由に記載がございます、不慮の力が加わった場合の建築物倒壊の危険性についてでございますが、当該事業は高層建築物を計画していることから、一般的な建築物より高度の安全性の検証が必要となります。このため、予想外の損傷が起こらないことや、建築物全体の変形を確認した上で部材断面を決定するなど構造計算手法を用い、国土交通大臣の認定を取得しなければならないことになっており、一般の建築物より高い耐震性が求められることからも、計画建築物による安全性は確保されるものと考えております。
 最後に、今後とも引き続き陳情者の方々の理解が得られますよう、事業計画などの内容について説明を行っていくと準備組合から伺っていることをつけ加えさせていただきます。
 説明は以上でございます。
○河野忠正 委員長 説明は以上のとおりです。
 これより質疑に入ります。意見・要望もあわせてご発言をお願いいたします。
◆佐野仁昭 委員 以前より、小杉周辺の計画に対して将来予測される問題についていろいろ議論させていただいてきたんですが、まず最初に、小杉周辺の動向についてちょっとお聞かせいただきたいんです。この間、サブプライムローン絡みの、投機絡みの問題について、不動産業界で今倒産が相次いでおりますけれども、今回小杉周辺でそのような影響をどの程度把握されているのか。そういう影響がないというのならないということで教えていただきたいんですけれども。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 各事業者が集まっていただいてこの開発が進められておりますが、ただいま委員からの御質問のような倒産あるいは危険性のあるという話は伺っておりません。
◆佐野仁昭 委員 それから、投機絡みで取得される方が多いということで、私も仄聞したのは、取得されても入居しなくて明かりがつかないような指摘がされていると。その辺の状況というのは実際にあるんでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 ただいま入居されている棟は数棟、あるいはまだ二、三棟しか入居されておりませんので、詳しい状況はまだ把握しておりませんが、先日の新聞でも、委員から今言われたような現状は東京都内ではもう発生しているということは認識しております。
◆佐野仁昭 委員 それから、逆にホームページ等で出ているのは、育児教育関連施設への入園待ちが相次いでいるということで、そうした過密な教育施設、学校施設、保育施設、幼稚園等の実態については、実際にはどうなっているのか。その辺の状況はつかんでいらっしゃいますでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 現在、南武線駅南側の地区につきまして、小杉駅周辺並びに中丸子地区の開発に対する小学校の学区なんですが、こちらは3分割されておりまして、現在のところ、この人口に対する小学校の受け入れ体制は、特別教室あるいは余剰教室を転用して受け入れが可能ということは、教育委員会から報告されております。
 並びに保育所につきましても、南口地区に60人の保育所、それから当地区でも120人に対応できる保育所を今予定しておりますので、現段階での保育所の対応は一応できていると所管局から報告は受けておりますが、今後さらなる保育所の必要性を考えておりますので、北側の開発に対しましては保育所の設置のほうを促していきたいと思っております。
◆佐野仁昭 委員 幼稚園等もその辺は大丈夫なのか。それと、現時点でそういう状況で、今回のような590世帯がまた新たに予定されていることを含めて、当初計画されていたものよりもある程度ボリューム、要はそういう施設をふやさないと対応できないのかどうか。その辺の予測というか、現時点に立って、当初計画よりもある程度膨らませなきゃいけないと考えているのか、その辺の認識。
 それと一緒に質問しますけれども、もう1点は、新日石の社宅を2009年3月で廃止して何らかの施設を建設する当初の計画を延期すると、たしか新聞報道が出ていたと思うんですが、その辺の状況は把握されていますでしょうか。なぜそういうふうになっているのか。もし私が認識しているような状況が発生しているとすれば、なぜそうした事態になっているのか、その3点です。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 まず、幼稚園につきましては、現在のところ、この地区内で幼稚園の設置というのは予定されておりません。当局と今後調整をしていかなければならないと思っております。
 それから、日石アパートのことだと思われますが、日石アパートは報道のとおり1年延期されておることは表明されております。それは、我々は認識しております。
◆佐野仁昭 委員 幼稚園はわかりました。当初計画されていた学校施設、保育施設、幼稚園施設、それが対応できるという計画で当初いたわけですよね。それが新たにこういう実績が出てきまして、保育園や幼稚園が結局当初見込んでいた需要よりも多い、計画よりも入居される子どもたちの数が多いという認識で新たに今後計画される中で、計画を変更してふやしていくという認識に立っているのか、当初のとおり子どもたちの予測というのがおおむねその数字で、当初計画を変更せずにできそうなのか、その辺の認識と、もう一つは、今、日石アパートのところはなぜ1年延期するというふうになっているのか、理由をもしつかんでいらっしゃったら教えてほしい。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 今、主幹のほうからも御説明しましたように、学校と保育園についてはほぼ充足しているという状況を確認しておりまして、幼稚園については必ずしも今充足されているかどうかについて十分把握していない実態がございますので、これについてはまた関係局と十分調整をしながら、足りない分についてどういった形で整備が図られるのか、その可能性についてもちょっと検討する必要があろうかと思っております。
 それから、日石アパートの1年の遅延につきましては、こちらの開発計画が、いろいろ事業者のほうで進められていると伺っておりますけれども、その施設計画の内容が少し詰めるのに時間がかかっているということで、その間、無人の建物で置いておく、あるいは早く取り壊してしまうよりは有効に使いたいということで、施設計画がはっきりするまでの間、もう少し建物を利用するということだと伺っております。
◆佐野仁昭 委員 まず、そういう教育施設等の需要と供給の関係――需要と供給という表現がいいのか、こちらに移り住んでこられる子どもたちが安心して教育を受ける環境というのは、当然整備する責任は川崎市にあるわけです。その辺の過密な状況を生み出さない手だてというのは、当然計画の中で考えていく必要があると思うので、そこはやっぱりもう少し慎重にというか、教育関係局と綿密に協議を進めていただきたいと思いますし、当然、将来にわたってそういうものが必要であれば、計画を変更してでもふやすべきだと、これは要望させていただきます。
 それから、先ほど、小杉周辺の動向ということでお聞きしたんですけれども、小杉の中では、そういう形で基盤施設が大分充実しているということで、ある程度需要があるという認識なんだろうと思うんですけれども、新川崎では、既にあるマンションディベロッパーが別のところでやった計画が進んでいないということで、新川崎地区の新たな取得した土地については計画を延期しているという話も伺ったんです。本当に今こういう過剰供給ぎみの状況の中で、全国的にも、首都圏でさえ、先ほどお話があったように、東京都の中でも高層マンションで明かりがつかないという投機絡みも含めて、また需要が見込めないということも含めて、そろそろ陰りが出てきているんじゃないかと。
 そういう中で新たな2005年までの計画として今回出されてきているものが、もしこれで埋まらなかった場合に、小杉の再開発事業組合というのはどういう地権者が占めていらっしゃるのか、後ほどちょっとお聞きしようと思ったんですけれども、それは後で答えていただければいいんですけれども、需要に対して、売れ残るという言い方は失礼ですけれども、もしそうなった場合にだれが責任を負うことになるのかということを考えると、言葉が適切かどうかわかりませんけれども、身の丈にあった計画を今からでもしっかり計画すべきだと思うんですね。これだけの供給にこたえ切れるのか、需要がそこまで頭打ちになっている中でこたえ切れるのかということも、やっぱり改めてよく検討していただきたいと思うんですね。そういう計画を誘導するということが必要だと思います。
 それと、今回の計画で一番私が心配なのは交通インフラの問題です。これも、私が前から都市計画審議会のときにも指摘をさせていただきましたけれども、小杉のこの計画に関係する、国道409号線に接続する道路を小杉42号線という形で新たに計画をされていますけれども、例えば19号線と新たにできる小杉42号線の交差点の交通飽和度というか、その辺の数字は何か把握されていますでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 それでは、事業計画について御説明させていただきます。
 資料の計画概要にもございます14番の計画戸数でございますが、分譲住宅430戸、賃貸住宅160戸。この賃貸住宅につきましては、現在住まわれております川崎住宅の事業の内容になります。引き続き川崎住宅がこの地区内で賃貸住宅、残ります分譲住宅につきましては、この組合が事業の施行者となって、経済動向あるいは市況等をかんがみまして、いつ分譲していくかといったところを図りながら事業を進めてまいりますので、その状況を把握しながら、我々も事業を指導していくという立場と思っております。
 それから、交通インフラにつきましては、この飽和度につきまして、現在アセス、それからこの事業計画でちょうど今やっておりますので、今お示しできないんですが、大きな飽和度になるとは聞いておりませんので、計画が確定次第、また御報告したいと思っております。
◆佐野仁昭 委員 最初に、この再開発事業準備組合の主な地権者は川崎住宅と、ほかにも幾つか地権者が入って、あと例えばディベロッパーとか、そういう大きな金主元というんですか、その辺はどちらが入っているか、もしわかればお答えいただきたいんですけれども。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 再開発も組合施行で行いますので、地元の土地所有者、建物所有者、借地権者を対象にいたしました組合施行でございます。地区内に権利をお持ちの方、個人の方、それから法人の方がいらっしゃいますが、ただいま申しましたように大きな権利等を所有されているのは川崎住宅、あるいは川崎市も市民館を所有しておりますので、一つの権利者でございます。また、JA、それからいろいろな店舗の方、商業の方、事業の方がおられまして、22名の組合員で構成された組合でございます。
◆佐野仁昭 委員 交通のほうは後でまたお聞きしますけれども、最初に、今の地権者の関係です。そうしますと、例えばよそのところでは、大きな金融資本とかいろいろしっかりとしたところが入っているわけですけれども、今回の計画ではあくまでも地元の地権者さんを中心とした再開発準備組合ということですよね。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 権利者といたしましては地元の権利者の方々、それから事業協力者、事業を協力していこうといった事業の協力をしていただく企業が加わっていただいております。
◆佐野仁昭 委員 それは、名前は出せないんですか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 事業協力者ということでございます。
◆佐野仁昭 委員 川崎住宅についてはいろんなことをお伺いしているので、そうした中でこういう計画が本当に大丈夫なのかなという一抹の不安もあるんですけれども、それはさておいて、これだけの計画を進めるに当たって、もし万が一の場合にどこが対応するのか。そうすると、川崎市も中に入っているわけですから、当然川崎市も火の粉をかぶる可能性があるわけですよね。そういう意味で、先ほどから御指摘していますように、慎重にも慎重な計画をやっぱり進めていただきたい。改めてこれは要望として言わせていただきます。
 それから、交通インフラの関係で、先ほどちょっとお聞きしたら、これから調べるんですか。これだけの計画があるわけですから、当然事前に……。
◎柴田 環境評価室主幹 今、交通インフラのお話がありましたけれども、小杉42号線と19号線の交差点のところ。ここの部分については、この準備書の中では交差点飽和度については数字はちょっと見積もってはおりません。現在、この準備書の中で出されているものについては、幹線の409号線とかについては、周辺の交差点で交差点飽和度等については見積もっておるんですけれども、今御指摘のあった42号線と19号線の交差点のところについては、交差点飽和度という形では見積もってはおらないんですが、それぞれのこの周辺の交差点における予想台数といいますか、大型車は小型車2台としてカウントするような手法を使って出している数字では、特に問題はないというふうに見積もっているんですけれども、交差点飽和度という数字では出ていません。
◆佐野仁昭 委員 問題ないという言葉で言われるのは、ちょっとあれなんですよ。交差点の飽和度というのは数字的にちゃんと出るわけですから、それに合わせて交通計画というのを当然されて、それに見合った交通動線の計画を当然やるべきなんですよね。
 私は、この計画については、確かにこれだけの計画をするというのは、それに見合った計画だと思うんですけれども、私がお聞きしたいのは、前から御指摘しているように、ずっとここの409号線の渋滞というのが近隣からも相当出ていますよね。私も以前から、今回の計画が出る前から幾つかの開発が進む中で、将来渋滞が予測されることについては、409号線の早期整備を急ぐのか、もしくはそれが間に合わなければ、それに見合った計画で検討すべきじゃないかということを指摘させていただいてきたわけです。
 今回新たにこういう計画が入るに当たっては、現時点で、私も何度もこの通りを通りますけれども、非常に渋滞が激しくて、特に土曜、日曜なんかはイトーヨーカ堂等大型店への車が、郵便局の通りとか裏の409号線の反対側のところなんかも渋滞するわけです。その中で今回の計画が出て、少なくとも560台の車が計画されるわけですし、また中原区役所の車も区役所利用者の車も、ここの通りを使うわけですよね。当然そうなってくるわけですから、この計画ができる25年までに、そういう周辺の計画も同じように整備されて緩和されるのかどうか。その辺との関係で今回の計画がなされているのか。もしそういうことが解消されなければ、時期もある程度ずらすような計画をしていかないと、川崎駅西口の二の舞になるんじゃないかと本当に私は危惧しておるんです。その辺についてはもう少し、数字もやっぱり正確な数字をつかんでいただきたいんですけれども、調査されるのはこれからなんですか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 交通量の周辺の交差点の流入という数字は出ております。ただ飽和度という数字がまだお示しできない状況でございますが、409号線御殿町交差点川崎方面では3丁目中央地区の供用時には7,100台、将来につきましては8,400台、府中方面につきましては、供用時には8,400台、将来時には1万800台を想定しております。
 それから、409号線の整備計画でございますが、建設局が示しました川崎市道路整備プログラムにおきましては、当地区の409号線の部分でございますが、現在市ノ坪工区を早期完成する予定でございます。東急東横線から小杉御殿町交差点までの小杉工区につきましては、平成22年度に事業着手を予定していると伺っております。事業着手前には事業説明会を開催し、用地の調査、測量を予定しておりますので、皆様のご協力をお願いしたいと考えております。
◆佐野仁昭 委員 ちょっと教えていただきたいんですけれども、今回出されている陳情との関連でいうと、今説明をいただいた平成22年からかかるというのはどこの部分ですか。
 ついでに、7,100台が8,400台、8,400台が1万800台になるというのは、どことどこの交差点のことを今御説明いただいたのか、ちょっともう1回。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 3ページの資料で申しますと、御殿町の交差点というのは、この点線がございます北側の南武線を越えました御殿町、ここの部分でございます。
 それと、道路整備プログラムでどこの区間かと申しましたのは、もう一度3ページの資料でいきますと、市ノ坪工区というのがここの部分。東横線から東側で、市ノ坪の交差点を含みました部分です。東横線ガードをくぐりまして御殿町の区間、この区間が次の工区ということになっております。
◆佐野仁昭 委員 それが平成22年、次の工区じゃなくて、最初の市ノ坪からのが平成22年ですか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 小杉工区が着手予定と聞いております。
◆佐野仁昭 委員 それから、先ほど出た数字の7,100台、それが南武線沿いの通りが8,400台から1万800台になって、府中街道沿いのほうが7,100台から8,400台でしたか。そういうことでよろしいんですか。その数字がよくわからないんですけれども。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 もう一度御説明させていただきます。御殿町の交差点で、409号線の川崎方面が供用時7,100台、それから府中方面で8,400台ということでございます。
◆佐野仁昭 委員 それが8,400台と1万800台というふうに計画が実施されることによって増加することが見込まれていると。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 繰り返しになりますが、今の川崎方面の7,100台というのは、今案件にあった3中の計画が竣工した段階での交通量予測でございまして、その他全体の、まだこれからほかの開発の交通発生集中も出てきますので、そういったものをひっくるめた将来予測として8,400台ということです。
 同じく府中方面につきましても、今御審議いただいています3中の供用時には8,400台、これが将来、今現在推計できる可能な数値としては、将来的には1万800台までふえますということでございます。
◆佐野仁昭 委員 そうしますと、1万台を超える交通量を見込む将来予測もあるということであれば、当然これは道路計画を急いで整備しなければ大変なことになりますよね。ただ、地権者がいらっしゃることですから、そうすんなり土地買収が進んで道路計画が進むというわけにはいかないと思うんですね。
 ですから、やっぱりその辺等も加味した計画をある程度立てる必要があると思うので、全体をもう1回よく見直していただきたい。できれば、私はこの陳情者の御指摘のように、ある程度身の丈にあった計画に変更すべきだということについて要望させていただきます。
 あと、最後1点なんですけれども、弱小権利者というか、ここでお店を開いたり、いろいろ計画されているところでいろんな工夫をされて、今この不況の中でも飲食のお店なんかも、本当に私もこの近辺に行って利用させていただきましたけれども、本当に頑張っていらっしゃるんですね。そういった方たちの営業権とか、その方はたまたま地権者じゃなくて借地権者なものですから、その後どうなるのかというのが、どこまで当該計画地の中の借地権者を含めて合意が得られているのか、その辺の状況についてちょっと聞かせていただけないでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 御指摘のとおり、当地区では商業、あるいは業務等を営業されている方が数多くいらっしゃいます。現在のところ、この地区で再開発を行い、再開発後にもその店舗ないし商業棟に入りたいという御意思がございます。
 例えば、7ページの断面図でございますが、左手の断面の右側にございます商業・賃貸住宅、店舗等、また右側の断面図でもございます業務・商業、店舗・事務所、こういった従前の権利者の方々も入っていただけるような施設を設けておりますので、こちらに入っていただく権利を所有しておりますので、今後もこちらのほうに進めていきたいと思っております。
◆佐野仁昭 委員 今借りているところの条件でそのまま入れるんですか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 これは、やはり極端に賃料を上げるということはなかなか難しいと思いますので、現賃料を考慮しながら将来の賃料との整合を図っていきたいと思っております。
◆佐野仁昭 委員 とにかく借地権者の方たちを含めて、やっぱりその辺の合意と納得を得られるということをまず前提に進めていただきたい。これもまた要望として言わせていただいて、とりあえず私のほうは結構です。
◆山田益男 委員 ちょっと今までのことと違うんですが、陳情第80号の高度率を下げるという陳情の内容なんですが、実際に容積率を下げる、手続的にはどんな手続になるのか、ちょっと教えていただきたいと思います。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 ただいまの御質問は、550%を400%に下げる手法はあるかということでしょうか。
 先ほど御説明させていただきましたように、広域拠点の整備をするという名目で再開発事業を手法として進めてまいりました。再開発事業には、高度利用地区という指定も必要とされておりますので、事業推進のためには、今400%を550%にする必要がございます。その550%を下げるには、またこの事業の見直しをしなければならないというのが現状でございます。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 ちょっと補足で、今委員のほうから御指摘がありました550%を400%に下げる手続ということなんですが、ベースは現在400%でございまして、これを高度利用地区の都市計画決定をすることによって550%までの容積が可能になるということで、現在計画あるいは事業計画が進んでいるということです。
 ですから、これは都市計画決定をしなければ400%しか建たないということになりますが、ただそうなると、今岩田のほうから御説明申し上げたように、事業としては非常に厳しくなりますし、川崎市の求めているまちづくりにも必ずしもそぐわない計画になりかねないという考えがございますので、私どもとしては基本構想に基づいて、この地区については550%が適当であろうという認識をしているところでございます。
◆山田益男 委員 もう一つ、環境アセスの見解書が今縦覧をされているんですけれども、その中で風の問題等があるんですね。ほかの地域でもあると思うんですが、風の問題というのは実際に建ってみた後にいろいろ影響が出るということで、前回のまちづくり委員会の中でも風の問題については委員から御指摘があって、今回は隅切りをするとかあるんですが、実際に建った後の事後フォローということになると、今ある準備組合が解散をした場合にどんなフォローをするのか。今までの事例でも結構ですけれども、風の問題についての事後フォローについてお聞かせいただきたいと思います。
◎柴田 環境評価室主幹 今、風害についての御指摘があったんですけれども、今回の計画につきましては、先ほどまちづくり局の岩田主幹のほうから説明がありましたけれども、この計画に対してどういう風の影響があるのかというのを、アセスの準備書の中で風洞実験をやった結果を示してございます。その中では、先ほど御説明があったように、この結果としては、周辺の風の環境としては、住宅相当または低層市街地相当ということで、風の予測結果としては好ましいというふうに判断しています。
 準備書の中ではそういう評価をしておるんですけれども、この結果についてどうかというのは、この後アセス審議会、今委員のほうから御指摘があったように、見解書の縦覧中ですけれども、この縦覧の後に、要請があれば公聴会、またなければ審議会に移っていくわけで、その中でそういった予測評価が適切かどうかの御判断は、委員から御意見をいただけると思っておるんですが、アセスの手続上は、アセスの手続が終わって、実際建物ができた後、通常は事後調査というような手続がございます。
 ただ、現在の準備書の中では、予測したところで特に問題がないということで、この準備書の中では事後調査の計画は特にはしておらないんです。建った後問題が起きたらということの御心配だと思うんですけれども、現在は、この準備書の中の評価の結果では問題は起きないだろうというふうに予測評価しております。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 関連で補足でございますけれども、この事業につきましては組合施行ということで、地権者がつくっている組合が事業をされるということで、委員御心配の、例えば後で何か問題が残ったときにだれが対応するんだということに関しましては、恐らくこのビルが完成後には区分所有建物ということになりますので、区分所有法に基づく管理組合というのができまして、事業主体が管理組合に対して管理を移管することになります。この建設に当たってのさまざまな課題がもし残った場合には、電波障害、風害等々を含めて、管理組合のほうが責任を持って対応するということになろうかと思います。
◆松原成文 副委員長 山田委員の質問に関連してなんですが、そういう事後のいろいろな問題で、今まで発生した事例があるのか、どのように解決したのか、そういうこともちょっと御説明いただきたいと思うんですけれども。
◎柴田 環境評価室主幹 予測評価をして、建物ができた後、事後調査をやった結果、予測と違って影響があったということでは、私の知るところでは、つい先日まで事後調査の結果を縦覧しました久地プロジェクトという計画がございまして、久地に新聞印刷工場とマンションを建てた事例がございます。
 そこでは、予測評価のときには、やはり風の影響が高くなる地点がありますので、その対策として植栽、木を植えて風の強さを落とすということで対策をとっておりまして、そういった計画に対して、竣工後1年間の風の調査を事後調査で行っております。その結果、予測どおり風が弱まっていなかったという地点が1地点ございまして、それで事業者のほうに対応をとらせまして、別途追加して植栽をして、またそれから1年間調査をするということで、現在4月から調査に入っているところでございます。また1年間たったところで、その地点については結果が上がってくることになっておりますので、事業者のほうではそれで低減されるというふうに考えておるようです。そういった1事例がございます。
◆岩崎善幸 委員 ちょっと関連してなんですけれども、この後、また審議会をやるというんですけれども、いつやるんですか。
◎柴田 環境評価室主幹 アセス審議会ということでよろしいですね。
◆岩崎善幸 委員 はい。
◎柴田 環境評価室主幹 都市計画審議会もあるんですけれども、アセス審議会はまだ日にちは決定しておりません。現在、見解書の縦覧中ですので、この見解書の縦覧中に公聴会という申し出があれば公聴会を設定しますので、公聴会の開催後、また1カ月ぐらい後に審議会というふうになるかと思うんですが、もし公聴会の申し出がなければ10月ぐらいには開けるかなと。まだ日にちは決定しておりません。
◆岩崎善幸 委員 都市計画決定された後にという形もあるんですか。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 都市計画審議会は、今月の26日に予定されていまして、再開発の都市計画、あるいは高度地区の都市計画ということで、規制の内容なり、あるいは全体の器といいますか、計画の外側を固めるわけですけれども、アセスについては個別の建物の形状ですとか、あるいは風害に対する対応をどうするんだとか、植栽をどうするんだとかという対応になってまいりますので、都市計画で決定したから後で風害が避けられなくなるということでは決してなくて、その方法については具体的な手法としてアセスの中で御審議いただくという流れになろうかと考えておりますので、そこのところは特に御心配いただく必要はないのかなと思いますが。
◆岩崎善幸 委員 風の害というのは、前回の委員会の中でも相当詰めてやられたということを私も読みましたけれども、やっぱり出て、それで基本的に縦覧されて、公表もされて、それで出てきた。あと、お話によると、アセス審議会をやって、それで出てくるんだという形になっているから、理想的にはそういうものがあって、それで都市計画審議会というのがいいんじゃないかと私は個人的に思ったんだけれども、独立しているという考えでいいのか。
 要するに、例えばアセス審議会のほうで、ちょっとわからないけれども、要するに、一応大丈夫なんだけれども、よく検討したらちょっと違ったものが出てきた、そういう部分は、それはそれでしっかりと対応していく、こういう考えでいいんですか。計画決定されても。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 事業の進め方としましては、都市計画で定める内容と、それを実現するための具体的な手法をどうするのか、それについてアセス審で審議いただいて、これであれば計画どおりのものをつくっても影響がないよということを御審議いただくという流れになってまいります。確かに、おっしゃるように一致して、一緒にやればいいじゃないかという御意見もあろうかと思いますけれども、計画をつくっていくという流れからいうと、やっぱり視点が違う審議になってくるのかなと考えております。
◆岩崎善幸 委員 わかりました。いずれにしてもアセス審議会で、ちょっとこの辺をやったほうがいいんじゃないのかとか、そういうふうな評価が出たら、それはそれでしっかりと業者のほうとやっていける、こういう判断でいいんですか。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 さようでございます。アセス審のほうでいろいろこれも足りない、あれも足りないという御意見がもしあれば、それは事業者の責任でもって対応していくということになります。
◆岩崎善幸 委員 でも、市民の目線から見たら、やっぱりそういうふうな形で全部突っ込んでおいて、それで、これも出ました、最終的に都市計画審議会でどうですかと、こういうふうに持っていったほうがよくわかるんじゃないかなという思いがしましたのでね。いろいろ行事計画とかそういうのもあるんだろうから、なかなかそううまくいかない部分もあるんじゃないかと思うけれども、そういうふうにしていただければいいんじゃないかなと、要望ですけれども、お願いしたいと思います。
 あともう一つ、電波障害ですけれども、電波障害について今アナログで、この地域は、ちょっとよくわからないんですが、今かなりいろんな建物が小杉駅周辺地区で相当建っていますけれども、これを思いますと、共同受信がこの近辺は相当多いんでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 事例ではございますが、駅南部地区に現在建っている民間のマンションにつきましては、遠くは港北区、あるいは都筑区まで障害が生じたという報告を受けております。それに対しましては、ケーブルあるいは共同アンテナ等で対応していると伺っております。
◆岩崎善幸 委員 何%ぐらいが共同受信かというのはなかなか把握されていないみたいですので、わかりました。
 あと、今、地デジに移行ということで相当宣伝もされていますし、それで平成23年以降、地デジじゃないとアナログが終わっちゃうということなので、平成23年にスタートされるんですけれども、この事業は工期中ですよね。工期中だから、そういったところは工事中からそういう対応はしていくのかどうか。
 それからもう一つは、予想外に相当影響が出ちゃったといった場合はどういうふうな対応をしていくのか、ちょっと聞かせてもらいたい。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 常に工事中もそういった障害に対するケアをするようになっております。現実的にはクレーンが上がりまして、ブームが動くたびに画像が揺れるという苦情もございましたので、そういう場合にはお電話をいただき、事業者に対して指導をした経緯がございます。
◆岩崎善幸 委員 もうちょっと具体的に、そういった場合はすぐ共同受信という形で対処していくんですか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 専門官による調査をしていただき、原因を追求して、対応につきましては即刻できるものとできないものがあろうかと思います。例えば、ケーブルがもう既に近くまで来ていれば引っ張ることができるんですが、ケーブルが対応していない場合には、ケーブルが来るまでの御了解を得る場合が間々あるかと思います。
◆岩崎善幸 委員 わかりました。いずれにしても、想定外の場合はきちっと対応できる、そしてまた対応させていく、こういうふうに指導をしていく、こういうことでいいわけですね。
 それから、ちょっと戻りますけれども、アナログを共同受信されている場合は、技術的に地デジになった場合は、これはちょっとあれだけれども、地デジのあれも流していくんですか。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 先ほどお話のございましたように、2011年7月に停波をするということで、現在、公共施設等においてもアナログの電障対策を地デジ対策に切りかえていくという手続を進めておりますが、一般的なお話として伺っておりますのは、デジタル化されることによって電障範囲が10%程度に減るというふうに伺っておりまして、私どもまちづくり局で実施した調査では、さらに10%以下に影響が狭まると聞いておりますので、まず基本的にデジタル化が進むことによって電障の範囲が大きく狭まるということは、多分あるのではないかと考えています。
 それから、この建物については民間の組合で建設するわけですけれども、恐らくこの地区についての電障対策はケーブルテレビを利用するという方法になるのではないかというふうに、これも予測でございますので確固たるものではございませんけれども、先ほども委員から御指摘のありましたアンテナの共聴方式でやるケースは、周辺に例えば小田急とか東急とか、ケーブルが来ていないような場合には共聴でやらざるを得ないケースもありますし、あるいは数が少ない場合は共聴でやる場合もありますけれども、この地区の場合には恐らく、東急ケーブルがございますので、そちらを使われたほうが後々のメンテナンスとかコスト的なものを考えても有利なんじゃないかと考えておりまして、多分組合のほうではそういった選択になるのではないかと考えております。
◆岩崎善幸 委員 わかりました。結構です。
◎柴田 環境評価室主幹 先ほど、ケーブルテレビと共同受信施設はどのぐらいの割合でというお話があったんですけれども、何件という数字は押さえていないんですが、アセスの準備書の中に、各会派にはお届けさせていただいているんですけれども、これがその図面です。ここが計画地ですけれども、アナログですのでかなり広い範囲、杉並のほうまで行っているんですけれども、この赤いところが影響を受ける範囲なんです。この赤で塗られているものが共同受信施設を使われている地域です。それから、ブルーのところがケーブルテレビが使われている地域でして、そういう対応をされているということです。ただ、何件か、その件数まではちょっと把握はしていませんけれども、こういうものは示されております。
◆岩崎善幸 委員 わかりました。結構です。
◆斉藤隆司 委員 組合員でない方々の件なんですが、その人数と同意状況、それから意見だとか要望などが反映されているのかどうか、その辺をまずお聞きしたいと思います。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 先ほど申しましたように、組合の権利者は、土地所有者、建物所有者、借地者が地権者とされておりますが、都市再開発法におきましては借家権者も補償の対象とされております。ですので、権利でないという委員のお話でございますが……。
◆斉藤隆司 委員 そんなこと言ってないよ。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 本来の権利と言いましょうか、組合員でないという権利者につきましては、賃貸住宅に住まわれる方とか、あるいはそのほかの方々も対象になりますが、その方々の状況につきましては、大家であります川崎住宅から、ここ2回ないし3回に分けて説明会をしていただいております。事業の進め方、あるいは今後の新しい家賃の話とか、そういった話も、具体的にはまだお話しできませんが、皆様を集めていただき、説明会をしていただいております。
 同意状況につきましては、ただいま申しました権利者を対象にしておりますので、また、この再開発は全員合意型にしていかなければならない事業でございますので、最終的には全員合意を目指しておるところでございます。
◆斉藤隆司 委員 私は、今何人おられますかと、借家権者も含めまして何人おられるのか、その同意、全員同意できているのかどうかということをお聞きしたんですけれども、もう一度答えてください。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 賃貸住宅につきましては150戸、現在のところは約150名と準備組合から伺っております。同意状況につきましては、具体的に同意の調査はまだしておりません。
◆斉藤隆司 委員 8月に都市計画審議会へ諮問する、9月に都市計画決定の予定だという中で、そこに住んでおられる方、借家権者の皆さん、権利者の皆さんの状況もつかんでいないということでいいんでしょうか。先ほどもおっしゃいましたように全員同意型だということで、やはりその同意状況というのはつかむ必要があるんじゃないですか、どうでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 私が申しました全員同意型を目指すというのは、事業認可をとる段階での対象者の同意でございます。最終的な事業認可でございます。今行おうとしているのはその前段の都市計画決定でございますので、同意等の条件はございません。行政側の都市計画の決定でございます。今後、事業認可並びに権利変換認可を経てまいりますので、その段階で全員の同意をとっていく状況ということです。
◆斉藤隆司 委員 やっぱり都市計画決定する前に同意を得るというのは、私は大事だと思うんですよ。つかんでいないということなんですけれども、一人一人権利を持っているわけですから、そういう同意についてもぜひしっかりとつかんでもらいたいと思います。
 それから、容積率の問題なんですが、都市再生法のもとでどんどん容積率が緩和されていく。東京都内なんかも容積率の緩和で高いものがどんどん建っていくわけですね。緊急特別措置だとか、2002年ごろからどんどん法改正が進められてきたわけなんですが、川崎市の小杉地域での方針もありますけれども、ここを550%にした市の考えというのは、どういう考えなんでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 小杉駅を中心といたしまして、駅から離れるごとによって容積の適正配分を行っております。今、駅周辺につきましては600%ないし600%以上の容積にしておりますので、駅から離れることによっての容積の配分を現在しております。当地区につきましては550%が妥当と考えております。
◆斉藤隆司 委員 設計から建築までの税制優遇だとか金融支援がもしあったとしましたら教えてください。その金額も教えてください。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 これは都市計画で指定されました再開発事業でございますので、租税あるいは税金関係の優遇措置がされております。ただいま何%、あるいはどのぐらいの額かというのは、今ここでは調べておりませんので、申しわけございません。
◆斉藤隆司 委員 その金額はわからないけれども、ここには税金が投入されるということでよろしいんでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 申しわけございません。補助金のお話でよろしいですか。
 都市計画事業並びに法定事業でございますので、神奈川県並びに川崎市の再開発に対する補助要綱がございます。例えば基本設計あるいは土地整備費、それから共同施設整備費などの補助対象事業に対しまして、3分の2が国費、県費、川崎市の市費で補助金として組合に交付される予定でございます。
◆斉藤隆司 委員 かなりの金額が、私どもの税金が使われるわけですね。そういう中で、近隣の皆さんだとか、さっき言った借家権者の対応というのもやっぱりきちっとやっていかなくてはいけないと思うんですよ。それだけの税金が入っているわけですから。そういう事業については、容積率の規制というのは皆さん求めているわけだけれども、やはり近隣の皆さんの意見だとか要望をしっかりと受けとめてもらいたいと思います。
◆石田康博 委員 交通渋滞の件なんですが、中原区役所の北側に道路が拡幅されるということなんですが、中原区役所の駐車場を道路にしてということになると思うんですけれども、道路にした場合に、区役所の駐車場はどのような形になるんでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 図面で言いますと5ページをお開きください。御指摘のとおり、拡幅することにより現中原区役所の駐車場がほぼ失われてしまいます。その代替といたしまして、当地区のちょうど分譲住宅棟の下あたりに駐車場棟というのがございますが、このところに区役所の駐車場を設けたいと思っています。
 次の6ページ、真ん中あたりの下のほうに、区役所駐車場という紫色の部分がございます。ここに約50台を予定しております。
◆石田康博 委員 こちらの駐車場棟の入り口はどこから入るようになりますか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 もう一度戻っていただきまして、5ページの図面でございますが、沿線沿いに矢印が出たり入ったりしているのがございますが、こちらが駐車場棟に入る─ここです。ここに駐車場が入る予定でございます。
◆石田康博 委員 平成25年に建物が竣工されると、多分この辺は渋滞が想像できるんですけれども、この市道42号線が綱島街道まで延びる計画になっていますが、これは将来的にはどういう計画になっているんですか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 まず、10ページの断面図と平面図でございますが、今ハッチがかかっている部分が当地区の事業で行われる道路で13メートルに拡幅されます。
 この右手、東側にも薄く書かれておりますが、こちらは小杉町3丁目東地区と称しておりまして、現在準備組合で地権者の方々が事業を研究されている、準備組合として準備を進めておりますが、こちらも同じように再開発事業を進めようとしておりますので、この事業でこの道路も地区幹線道路として整備していく。
 そして、今、西街区という地区がございます。これが中央地区、それから3丁目東地区、それから西街区、現在工事中でございますが、これも北側に地区幹線道路ができ、東横線のガードをくぐりますと、今度は東街区という再開発組合がございます。ここに駅前広場、4,500平方メートルの駅前広場の前を通りまして、現在パークシティの開発が終わりましたこの道路、南口線と称しておりますが、これを経まして綱島街道に行けるということでございます。
◆石田康博 委員 時期的な見込みはどういうことになるんですか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 当地区は25年を目指しておりますが、お隣の3丁目東地区につきましても、3丁目中央地区を追随するような形で開発を進めていきたいというスケジュールになっておりますので、1年ないし2年のおくれで開通できるのではないかと思っております。
◆石田康博 委員 東3丁目地区がどうしてもT字路になってしまっていると、やはり渋滞が想像できますので、こちらの道路整備もあわせて早くやっていただけるようにお願いしたいと思います。
 あと、ちょっと話は変えて、小杉駅周辺なんですけれども、武蔵小杉周辺都市景観形成地区というのが平成17年7月、区域が18年8月と20年3月にエリア指定されていますけれども、こちらの3丁目の開発はそちらのエリアには入っていないんですけれども、何か理由があるんでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 計画が熟度を増して、ある程度の方向性が見えた段階で地権者と御協議をさせていただき、地区景観形成の地区を決定してまいります。現在されているのは、御指摘のとおり南部地区がされておりますが、この3丁目中央地区につきましてもある程度の事業認可が見込める段階になりましたら、こちらもエリアに入れていきたいという状況でございます。
◆石田康博 委員 景観形成地区にエリア指定されている場合とされていない場合に、開発に何か影響が出てくるんでしょうか。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 事業の例えば建物の形、色、あるいは看板、そういったいろいろな規制をかけなければならないものでございますので、かけていないところは、やはりまちづくり、あるいは景観が損なわれてしまいますので、なるべくこういったプロジェクトにはかけていく予定でございます。
◆石田康博 委員 今のお話ですと、今こちらに資料でいただいている内容について、また新しい指導をしていただけるということなんでしょうか。このまま変わらないということで理解してよろしいんでしょうか。
◎金子 小杉駅周辺総合整備推進室長 今、岩田主幹から御説明申し上げたとおり、景観形成については、一定の実現可能性がどの程度かという見きわめがつかないと、指定をしてしまったけれども規制をかけたけれども実際できない、共同化も結局構想はあったけれども実現できないということになっても、かけ声だけになってしまいますし、規制だけ残ってしまうということになりますので、事業認可とか、あるいは都市計画決定とか、事業として成立可能性が高まった段階でエリアをかけていくということが1つございまして、もう一つは、まち全体、例えば道路沿いの景観を統一するとか、あるいは色彩、高さを統一するというような効果がございますので、できるだけ道路沿線、あるいは面的に一定の区域をきちんと定めてエリア指定していくほうが、まちづくりのためには有利だというふうに考えています。
 そういった意味では、できるだけエリアを広げていきたいんですけれども、ただむやみやたらと広げても規制ばかり残ってしまうということもありますので、実現可能性のある程度見きわめをしながらかけていくということも、一方で必要になっているという状況でございます。
◆石田康博 委員 要望の中にも、周辺住民に対して配慮された計画となるよう再検討していただきたいということでございますので、エリア指定という部分では大変いい影響を与えてくれるのではないかと期待していますので、エリア指定も含めて御検討をお願いいたします。
◆松原成文 副委員長 石田委員の質問に関連してなんですが、409号線を挟んで中原区役所の反対端に旧消防署の跡地がございます。いろいろな情報、うわさがあるんですけれども、具体的には、これは行政としてどのように活用する考えがあるのか。それとまた、ホテル ザ・エルシィでございますけれども、ほぼ解体が終わりました。このエルシィの跡地についても今いろいろな、またこちらのほうも話が出ているんですが、行政としてつかんでいる情報があったら教えていただきたいと思うんですが。
◎岩田 小杉駅周辺総合整備推進室主幹 まず、消防署の跡地につきましては、この中央地区の再開発事業の一番最初に行う工事がこの道路の拡幅でございますので、そのときにはもう区役所の駐車場がなくなってしまいます。その代替として、消防署の跡地を臨時駐車場として今予定しております。ですので、平成25年の完成まではここが臨時駐車場。ただ、全部こちらに移すことをしないで、なるべく区役所の中に残すようにしたいと思っております。
 それから、ホテル ザ・エルシィにつきましては、私ども事業者にいろいろ聞き込みをしておるんですが、今のところ具体的な計画のお話はございません。
◆松原成文 副委員長 結構です。
◆佐野仁昭 委員 1件要望だけ。26日に都市計画審議会が開かれるということなんですが、これだけ議会でいろんな意見が出て、やっぱり懸念されていることも多いということについては、報告の中でちゃんとその辺は委員の皆様にぜひ伝えていただきたい。要望で結構です。
◎篠? まちづくり局長 今委員の方たちからいろいろ御注文がありましたので、基本的に今、佐野委員も最後に言われましたけれども、今回都市計画決定しようというのは、市街地再開発事業を行うようなところ、高度利用地区をかけて都市基盤を整備する、敷地内に公開土地的な歩道の空間をつくるとか、そういうような条件を満たす計画であれば、今400%のところを550%までいいですよという、その都市計画だけなものですから、先ほど金子室長が説明いたしましたけれども、今回、都計審のほうに諮るというのはその部分だけで、今回説明させていただいた具体的な計画については都計審の中では審議されません。あくまでも器を今回決めようと、それが都市計画審議会ですので、今佐野委員が言われたようなところを、説明が難しいかもしれませんけれども、具体の計画については後ほどまた、アセスが終わったり何なりすれば、それについては事業認可をしていくということになります。26日の都計審の中では、この建物の説明はしますけれども、これを認めるというというわけではございませんので、そこのところだけお間違えのないようにお願いしたいと思います。
◆佐野仁昭 委員 私も都市計画審議会の委員をやった経験もありますので、要はそういうことを前提に、今回の個別の都市計画の決定というだけにとどまらない、整合性を図れるような計画ということを前提に検討していただくためのきょうのいろんな意見だということをお伝えいただきたいということです。別にこの計画について文句を言えということをお伝えしてほしいということではないので、その点も踏まえた都市計画の決定をぜひ検討していただきたいということですので、よろしくお願いします。
○河野忠正 委員長 ほかに御意見、御要望はよろしいですね。
             ( なし )
○河野忠正 委員長 それでは、取り扱いについて御発言を願いたいと思います。
◆林浩美 委員 今局長のほうからも、今回の都計審も含めてこの計画に関しては具体的なことはこれからだということでございますので、うちとすれば継続ということでお願いしたいと思います。
◆青山圭一 委員 34号、35号、80号ということで、34号、35号については以前も審議をされたということで、これについては今の御説明の中で引き続きこちらの関係者の方に働きかけをしながら合意形成を図り、今までの御説明の中でも一定程度の前進は見られているんじゃないかなと思います。
 それから、80号については、これはちょっと毛色が違うかなと。34号、35号についてなんですけれども。そういう面では、私どもとしては市の大きな方針として、土地の高度利用を図っていくということについては賛成している立場です。
 ただ、今いろいろお話が出た中で、風害や日照、電波障害という問題について、きちっと担保を図っていく、これが大前提だというふうに思いますので、そういうことを勘案すれば、これについては、ここら辺のところを担保をしっかりとるということで継続ということで今回私どもは態度表明をさせていただきたいと思います。
◆平子瀧夫 委員 私どもも継続ということでお願いをしたいと思います。まず、これからだと。また、幼稚園の充足率の動向とかもこれから見ていかなければいけないということもありましたので、そういうことも含めて継続ということで。
◆佐野仁昭 委員 先ほどいろいろ注文というか要望もさせていただいて、今後これについてはいろんな動向によっては変化する可能性を含んでいると考えておりますので、引き続きやっぱり議会としても注視していきたいということで、私どもも継続で。
○河野忠正 委員長 それでは、各会派継続ということですので、「陳情第34号 小杉三丁目中央地区再開発計画に関する陳情」、「陳情第35号 小杉三丁目中央地区再開発計画に関する陳情」及び「陳情第80号 『小杉3丁目中央地区超高層マンション計画の容積率』に関する陳情」については、いずれも継続審査とすることでよろしいでしょうか。
                ( 異議なし )
○河野忠正 委員長 それでは、この3件についてはいずれも継続審査といたします。
 傍聴者の方、陳情第34号、第35号及び第80号の審査は以上のとおりです。どうぞ御退室を願いたいと思います。
                ( 傍聴者退室 )
○河野忠正 委員長 また、理事者の方は退室を願います。
                ( 理事者退室 )
       ───────────────────────────
○河野忠正 委員長 次に、その他として、委員の皆様から何かございますでしょうか。
                 ( なし )
○河野忠正 委員長 それでは、以上で本日のまちづくり委員会を閉会いたします。
               午前11時55分閉会