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東京都 大田区

平成19年11月  開発対策特別委員会−11月26日-01号




平成19年11月  開発対策特別委員会

平成19年11月26日
               午後1時00分開会
○伊藤 委員長 ただいまから、開発対策特別委員会を開会いたします。
 継続調査事件を一括して議題といたします。
 初めに、仮称大森北一丁目開発計画についてを議題といたします。
 理事者の報告をお願いいたします。
◎杉村 都市開発課長 まず、私の方から、お手元にあります資料に基づいて、仮称大森北一丁目開発事業者選定について、ご報告をいたします。
 1番、選定方法については、外部有識者、区職員によって構成される選定委員会について、資格審査、事業審査、賃料審査を総合的に行い、優先交渉権者及び次点者を選定する。区は優先交渉権者と協議を行い、基本協定の締結を経て事業者として決定するということで、かねてからご報告しているとおりでございます。
 選定委員会については、選定基準により審査を行います。選定委員の構成については、外部有識者、学識経験者5名以内、地元の方々2名以内及び区職員3名以内によって構成するということにしております。それで、事業者選定についての視点というところを挙げてみました。どういうところが評価の基準になるかというところでございますが、?として、地域の活性化に寄与する魅力のあるにぎわい施設機能となっていること。?安定的に事業が継続できると認められる事業計画となっていること。?優れた設計計画となっていること。?優れた安全確保対策がとられていること。?優れたセキュリティ対策があること。?優れたバリアフリー対策がとられ、ユニバーサルデザインに対応していること。?環境負荷低減対策がとられていること。?優れた地域活性化対策であること。?地元と連携・協調できる計画であること。?優れた管理運営計画であること。?工期の短縮、建設工事費の縮減につながる提案であること。?区の財政負担が最も適切な事業計画となっていること。この辺を選定の視点にしていきたいなと考えております。
 それと、募集の状況、応募の状況でございますが。去る11月22日午後5時をもって、募集を締め切りました。結果、11社の応募となっております。
○伊藤 委員長 それでは、質疑をお願いいたします。
◆荒川 委員 今、課長から11社の応募があったというお話ですけれども、企業及び企業グループでの応募もいいですよとなっていたと思うのですが。いわゆる、グループでの応募、それから単一企業での応募、その11社というのはどういう内容になっていますでしょうか。
◎杉村 都市開発課長 応募者の、グループは2社ぐらいで、あとは単独の応募となっております。
◆田中 委員 事業者選定についての視点ということで、12項目を挙げているわけですが、いずれにしても、もっともな視点であって。多分、応募された企業の方も、当然こういうことを。どこにウエートをかけるかは別にして、お考えで出てくるのだろうと思いますが。これは、選定委員会にかかわる部分、あるいは区の考え方の部分にかかわると思いますが、要は、かける建設費等によって、当然賃料ですとか、変わってくるということを考えると、多少、建設費がかかっても、その方がにぎわいに資するのだという考え方と、なるべく、この支出をと言っても、にぎわいをつくるのだからめちゃくちゃ支出を、ただ普通のビルというわけではないのだろうけれど。そういう部分でコストを下げながら、それともその会社が考えるにぎわいに資する施設なのだと。その辺の判断ですよね。
 たくさんお金をかけて、お金をかければいいというものでもないですけれど、かなりいろいろな魅力的な視点というのを踏まえたものを、ウエートとして置くのか。かなりコストに気を使って、なるべく安いお金で抑えて、その工夫の中でにぎわいをというのか。その辺の視点については、11社の一つひとつ内容を見た上で、トータルとして多分判断されるのでしょうけれど、その辺についてはどうなのですか。
◎杉村 都市開発課長 ご指摘のように、例えば単一の、どちらかだけを重視するということであってはならないと思っていますので。難しい問題なのですけれども、提案内容とその賃料等の区に対する財政の問題というのは、確かに難しい問題ではありますけれども。少なくとも、安ければいいという判断には立っていないということです。
◆水井 委員 選定委員が、私は問題になってくるのではないかと思うのですが、選定委員はもう決まっているのでしょう。
◎杉村 都市開発課長 一応、区の方で、先ほどご報告しました学識経験者5名、地元2名、区職員3名、これを団体の方に推薦をお願いしているところでございます。そういう意味では、推薦をして名前が返ってくるという段階、現在そういう段階でございます。
◆水井 委員 その団体のお願いというのですけれど、地元はどういう団体にお願いしているのか。あるいは、学識経験者は、これもどういうところにお願いしているのかによって随分違います。それからもう一つは、選定基準というのは、例えばここにもあるように、経営に優れている学識経験者なのか、あるいは優れたデザイン的なものを持っている人たちなのか、あるいは細かい機能などについてなのか、そういう人たちのどういうところに重点を置いてお願いをしているのか。
◎杉村 都市開発課長 その点もご説明したいと思います。まず、学識経験者の中で、団体としては、公認会計士にお願いしようと思って、公認会計士のところに推薦をお願いしております。これは、事業者の財務内容の健全性について、判断できる知識を有される方。財団法人の日本不動産研究所というところで、不動産鑑定士の方を推薦していただこうと思っています。地代、賃料等の実態について、知識と実務経験を有する方。東京都の方には、これは団体推薦ではなくて、区がお願いをしているのですけれども、東京都の再開発等の行政経験者の方をお一人お願いしようと思っています。再開発等のまちづくりについて造詣が深い方。それから、やはり東京大学の教授の方に、これも再開発のまちづくりについて造詣が深い方をお願いしています。日本政策投資銀行というところがありますが、ここは、政府系の金融機関でありまして、民間の金融機関ですと、不動産開発に関することとか、いろいろ知識が深い方がいらっしゃるのですが、開発事業者とつながりが予想されますので、政府系の日本政策投資銀行からお願いをしたいと考えております。これは、不動産開発に関する事業スキームや、事業計画の動向についての知識を有する方と考えております。
 それから、地元の方2名ということですが、これは、かねてから私どもがいろいろ地元に協議をさせていただいている、入新井複合施設協議会から誰かお一人お願いしたいと思っています。それから、入新井地区の連合町会からもお一人お願いをしたいと思っております。後は、区職員ということでございます。
◆水井 委員 今、それぞれその分野分野できちんとした考えを持っている人たちを選んでいくのですよと、こういうことなのですけれども。ちょっとあれなのが、環境負荷低減など、東大の教授がやるのかなとか、いろいろ私の頭の中では考えていますけれども。
 やはり、最終的には、今までずっと区の職員がかかわってきて、そういう人たちの意見と、その区の考えと、何対何ぐらいで考えているのですか。強く行政側の考えを言うのか、全くさらでその人たちにそういうものを鑑定させるのか。難しいけれど。
◎杉村 都市開発課長 基本的には当委員会でも、行政の方の提案についても、あまり枠をはめないでくださいというご指摘もいただいていると思いますので、あまり区の方の条件というのは、言うことはあまり適切ではないと思っています。ただ、区としても財政上の問題とかということは確かにございますので。その分野についてのお話しはさせていただくことになるかなと。当然、委員としてお願いされる方は、その道のプロでございますので、そういうアドバイスをいただきながら決めていくことになろうかと思います。
◆水井 委員 非常に難しいことなのですけれども、区の意見が強すぎても困るけれども、区がやはり地主としてやって行く以上は、民間が丸々やるのとは全く違うから、多少その辺が、どの辺まで区の考え方を入れていくのかという。あるいは地域の考えを入れたから、それが100%いいことなのかというと、そうではない場合もありますから。その辺で、私はこの選定委員がプロポーザルをやるのでしょうから、その11社をどのように選んでいくのか。これありきという選び方だけはやめてもらいたいなと思っています。
◆金子 委員 この再開発などの経験者が入っておられるということですけれど。この再開発事業というのは、いろいろ見て歩いた感じ、うまくいっている例は非常に少ないと思うのですが、うまくいっている例などに関係のある人、ということになるのでしょか。それとも、たくさん手がけてきたら大丈夫なのかと言ったら、違うのではないかなという気がするのですけれども。どういう方になるのでしょうか。
◎杉村 都市開発課長 うまくいっている、うまくいっていない、それなりに理由があると思います。それについて、例えばどういう理由でというのは、そういう方たちはしっかり分析をされていると思いますので、それに基づいて、今回の提案のここの部分がいいのだと、悪いのだという話は、ご意見をいただけるものと思います。
◆奈須 委員 11社応募をされたそうですが、その応募内容についての概要について、何か報告できることはありませんか。
◎杉村 都市開発課長 まだ応募用紙を受け取っただけでございまして、提案自体は、前にお話ししていますように、1月21日から2月8日まで事業提案としては受ける形になります。今のところ、書類の受け付けをしたまででございますので、特にまだありません。
◆奈須 委員 大分期間がある、まったく中身を見ていないというのも、どのようなものなのかなと。大体、想定内なのか、いろいろバラエティに富んだ提案が来ているのかとか、そういったことも報告ができないのですか。
○伊藤 委員長 まだ出ていない状況ですから。
◆奈須 委員 だって応募を受け付けたのでしょう。
○伊藤 委員長 受け付けただけでしょう。
◆奈須 委員 そうしたら、中は見ないのですか。
○伊藤 委員長 だから、今考えているのですよ、皆。
◆奈須 委員 そうなのですか、受け付けなのですか。中身は何もなしなのですか。
◎杉村 都市開発課長 応募書類の受け付けをしただけで、提案自体はこの先に出てきますので。まだ、その提案が私の手元にあるということではないのですね。応募の必要書類が出されただけでございますので、提案の中身は、今お話ししましたように、1月21日から、またその時点での募集になります。まだありません。
◆奈須 委員 ではちょっと中身のことでいくつかですが。事業者選定の視点というのがあると思うのですけれども、これは、先ほども水井委員がおっしゃられたとおり、全部当り前のことだと思うのです。ここに記載をするということは、例えば、法律などで定められている基準以上のものを満たして、初めて評価されるものではないかと考えるのですけれども、そういう考え方でいいのですよね。法律を守ったから、これがクリアされるということではなくて、プラスアルファが当然あると考えていいのですよね。
◎杉村 都市開発課長 その辺が、実は評価を決めるポイントだと思います。どのラインで合わせているか、法律ぎりぎりのところか、それもさらに提案をされているのか。それによって当然評価は違ってくると考えております。
◆奈須 委員 非常に難しい問題だと思うのですけれども、ここの時点で評価をして、今後事業を行っていく上で、例えばにぎわいだとか、いろいろあるときのその評価というのはどうなるのですか。にぎわいを出しているのか、出していないのかということについては、区では評価はしないのですか。
◎杉村 都市開発課長 その事業が実際に進んだときに、ではそこを区としてどう評価するのかというところだと思いますが。例えば、確かに難しい問題ではあるのですけれども。当然、私どもは地主として、そこに事業をやっていただく立場がございます。その中で、地域の方ともいろいろ意見をちょうだいしながら、そこの辺については折に触れて事業者と話し合いをしていくのかなと、今は思っております。
◆奈須 委員 実は、ここのところが一番大切というか、重要なポイントで。50年の定期借地権で、事業者が決まって、しかもここの中では、何を置き込むかという中身まで決めるわけですよね。ところが、例えば最初の5年、10年はそれでうまくいったとしても、10年後に状況が大きく変化したときに、今例えば非常にはやっている商売だったり、にぎわいができる事業についても、そうではなくなる可能性もありますよね。
 では、その事業を変えることができるのかどうかというのも、これまでの区のプランの中では示してきていないわけですよ。例えば、1年たって見てうまくいかなかったから、パン屋さんだったけれど魚屋さんに変えるとか、そういうこともできるのか、できないのかも明らかになっていませんし、にぎわいということについての評価も、全くない中で、これはよくわからないのですよ。50年間この業種を固定させなくてはいけないプロポーザルなのか、どうなのかというのがわからない。
 単純に考えると、そのようなことはあり得ないですよね。50年間同じ商売で、にぎわいをつくり続けることができるものもあると思いますけれども、すべてがどうなるということがない中で、では事業者の交代をするときにも、区のそのにぎわいの基準というものが、縛りがかけられるのか、かけられないのかというのもわからないのですよ。
 一回やったからずっと同じことをやっていなさいということになると、逆に私は、民間というのは世の中の状況だとか、消費者のニーズによって営業形態なり、事業内容をフレキシブルに変えられるところが民のよいところなのに、このプランをつくることで、逆に固定化させてしまうとしたら、おかしいと思いますし、そんなフレキシブルに対応できるものに対して、このように一生懸命、事業内容の選定をすること自体も、私はナンセンスなのかなと思ったりすると。いわゆる、そのあたりの、世の中の状況に対応できる仕組みというのは、この事業者選定や応募の中で、どのように確保されているのですか。
◎杉村 都市開発課長 おっしゃるように、一回最初に提案をしたからと言って、ずっとそれを固定化するというのは、それは難しいことだと思います。やはり、民間のよさというものは、本当にご指摘のようにフレキシブルに変えて、時代の流れに沿ってニーズをつかんでいくと。そういうところが民間の方の優れたところだと思いますので、当然そういう形を担保すべきだとは思っています。
 それで、そのところを今の提案の中で、どのように判断をしているのかというところですが。今回、その事業者を決定いたしますと、その事業者とは基本協定なり、いろいろ協定を結んでいくことになります。その中で、そういう細かい問題をどうするのだということを実はしっかり詰めていきますので、そういう中で、今後どうするのだと。こういう場合にはこうするのだという話を協議をしていくことになると思います。
◆奈須 委員 そうすると、例えばプロポーザルのときには、この条件に合ったところをやったとしても、1年後か、5年後か、10年後かわかりませんけれども、全く違う事業内容に変わってしまうかもしれない。1回ではなくて、何回も何回も変わるかもしれませんし、最悪の場合には、この事業者さえもが撤退することもあり得るかなとも思ったりもするのですが。
 それは置いておくにしても、今杉村課長がおっしゃったことを伺っていると、何となくこのプロポーザルは、別に中身はどうでもよくて、建物を建てて大家さんになってくれる人を募集しているだけとも見えてしまうのですけれども。にぎわいという本来のところは、民間に任せるのだったら、最初からそこは民間に売って、民間の皆さんにご商売をやっていただいたらいいのではないかなと思うのですけれど。区がここにかかわることの意味は何なのでしょうかね。
 区が、ここまでして、事業者選定の視点までこうやって縛りながら、決めました。でも業種が変わったら、それもどうするかはこれから考えますと言って。何かそれだったら、勝手に民間の皆さんで、これは儲からないから次はこの商売に変えると、自由にやっていった方がよくて。区がかかわることのメリットは何ですか。ここの事業において、こうやってにぎわいを創出するということで、大田区が地主として関わることのメリットというのはいったい何なのでしょうか。
◎杉村 都市開発課長 当然、地主として関わる以上、ここに、募集要項のところにも掲げてありますけれども、開発に対するコンセプト、にぎわい等に資するものとありますけれども、そこのところを当初に、事業者の方に求めているわけですけれども。この場合、事業者が運営するにあたって、プロパティマネージャーという、どういうテナントを入れていくかという役割をする人が当然いらっしゃいます。そこは、マーケットリサーチをしたりしながら、どういう業種がいいだとかという方を選定して、契約をしていくわけですけれども。そこの方が、継続してプロパティマネージャーという人たちを、継続して起用することというのを募集要項の管理運営条件の中に入れてございます。そういうことで、当初のコンセプトがずっと継続されるようにということで、区としては考えております。
◆奈須 委員 その辺は、視点もちょっと違うというか、考え方も私とはちょっと異なるかなという気はするのですが。
 あともう一つ、気になるのが、この?の視点で、区の財政負担が最も適切な事業計画というのは、平米あたりの賃貸料が高ければ、これは区にとっては負担は少なくなりますよね。賃貸料がたくさん入ってきますし、区が借りる部分というのは半分以下ですから、賃料が高ければいい。あるいは、定期借地権の権利金なり更新料だとか、そういうものの条件がよければいいと思うのですけれども。それ以外に、何か財政負担が適切な事業計画というのは、どういうものを想定しているのですか。
◎杉村 都市開発課長 区に対するものは二つありまして、要するに地代として入ってくるもの、それから区が借りて、床を借りる賃料としてお支払いするもの。この2点が大きなものでございます。
◆奈須 委員 それ以外には。
◎杉村 都市開発課長 それ以外には、あとはその管理運営に対する、例えば共益費であるとか、駐車場も区も若干利用する場合がございますので、そういうところがどういう提案になってくるのかとか。細かいところでは、そういうところが出てくるのかなと考えております。
◆奈須 委員 今のお話で伺うと、先ほども申し上げたように、平米あたりの単価が高いほどいい提案ということになるわけですか。
◎杉村 都市開発課長 地代の方で、我々がもらう分とお支払いする分の、結果的には、その出と入りの差額が少ない方が、区にとっての負担は少ないわけでございます。地代として、事業者が区に支払っていただきますね。それは区にとっての収入になるわけで、区が床を借りるために、要するに床の代金を賃料として払うと。その入りと出の差が、実質区の持ち出しになるのか、収入になるのか、そこのところが財政的には大きなところになるのかなと思われます。
◆奈須 委員 以前に、石田部長は、ツーペイになればいいというお話をなさっていましたけれども、区の借りる部分がこれまで小さくなってきますと、当然ツーペイというわけにはいかないと思いますし、これは、やはり当然区にとって、収入が大きくないと、これは適切とは言えないと思うのですが、そのあたりはどうなのでしょうか。
◎石田 まちづくり推進部長 区の借りる部分が少なくなったので、家賃を払う部分は減ってきているのですね。それから、土地代。これは上物がどのぐらいの効用があるかによって、土地代は相場の範囲内ですけれども、高く取れる可能性はあります。つくれるものが、あまり魅力がないものですと、これは収益還元法ですから、地代は安くなりますけれども、魅力のあるものですと、収益が上がるということで、土地代は多く取れる可能性があります。
 この二つの条件と、それから、前よりも借りる床部分が減ってきましたので、その部分では持ち出し、払うお金の部分は少し減ってきています。区の財政状況としては、多く区が借りるよりも、少し条件はよくなっているのかなと思います。ツーペイというのは、ちょっと理想とする目標ですので、なかなか実現することは難しいのですけれども、その方向性、なるべく区の財政負担が少ない方向とは今も考えております。
◆奈須 委員 すみません、今ツーペイは理想とすると言ったことは、すごい区の財政を投入しているにもかかわらず、まだ賃貸料も払わなくてはこの事業が成り立たないと、区では考えているのでしょうか。それはちょっと何か、何億でしたか。そんなに悪い事業なのですか、収支的に。
◎石田 まちづくり推進部長 これから提案を見てから判断という形になりますけれども、収支的に悪いとおっしゃるのが、ちょっと意味が。どう答えたらいいか、非常に難しいところなのですけれども。事業計画の内容を、区にとって一番、財政的な負担が少ないようにという方向は変わっておりません。
◆奈須 委員 となると、区からの持ち出しも、ある程度は覚悟しながらのプロポーザルの受け方ということになりますと、これは区で建設して、全部区の建物にして、というか、あるいは、持分を変えて、民間の建物の所有分というのを設定したりして、民間に貸したりした方が、財政的に有利になるようなプランが立てられるのではないですか。
 20億円でしたか、この評価価格というのは。20億円も区がかけていながら、まだ月々区としては、出張所と図書館の建物の賃貸料を払わないと、このプランが実現できないと区では想定しながら、事業を進めていると今お伺いできたのですけれども。うまくいくとツーペイとお答えになったと思うのですが。これが、ほかのプランと比べても、一番財政的によかったのかという、何か基本のところに戻ってしまいたくなる答弁だったのですが。そういう収支しか出ないのですか、このプランだと。
◎杉村 都市開発課長 そこのところが、事業者の提案次第というところが一つあるのと、それから今回の場合はイニシャルコスト、建物を建設する費用は、区の方にはかかりませんので。その部分が大きく違うところであります。
◆荒川 委員 募集要項の中でいくつか疑問に思っている部分がありますので、ちょっと聞かせていただきたいのです。自転車の駐輪場に関してですけれども、地下1階につくりあげるという大前提があって、自転車の台数は900台程度というお話がありました。募集要項の中には、2段ラックにはしないということがうたわれていますけれども、大森駅周辺で3,000台は放置自転車があるだろうという想定をしていて、地下1階、900台程度で1段ラックでやるということであると、2段ラックにすれば、単純計算で1,800台。地下1階に1,800台の台数が設置でき、あと放置自転車1,200台。これに手当をすればいいというところまで追いつくはずなのですけれども。
 また、建物の方から見ますと、地下1階に900台を、いわゆる1段ラックで、延べでやるならば、900台をほしいのですよということであれば、地下1階を2段ラックにすれば、半分で済むでしょう。要するに、450、450で900ですから。いわゆる面積を100%使わなくても、50%で済む。後の50%は有効活用ができる。こう考えられるのですけれど、その辺の、900台程度と、2段ラックにしないと決められたその理由を聞かせてください。
◎杉村 都市開発課長 やはり、平置きが一番利用勝手がいいと。2段ラックは、なかなかその利用勝手が難しいということで、現段階では平置きということでお願いをしております。
◆荒川 委員 それがよくわからない。私のマンションは2段ラックで、私は2階、要するに上に置いて、毎日やっていますよね。やらざるを得ないのです。だから、契約という形にするならば、1階の方がいいわけですけれど、当たりくじが2階であれば、2階を使わざるを得ない。フリーであれば、100円なら100円とか、200円なら200円という賃料を取るのであれば、2階しかありませんというのだったら、客としては使いませんよというのはわかるのですけれども、限定的に。だから、行政というのは、現状の放置自転車を、これを解決するためにどうしたらいいかということがやはり大前提でなければいけない、そのために。
 だから、たった一つのことをやっても、行政は大げさに宣伝するではないですか。これをやっていますよと。区営住宅などを見てみなさいよ。東京都から今もらえて、区営住宅は増えつつあるけれど、大森東のあそこだけ、都営だか、公団だか、と一緒につくって。区営住宅をつくっていますよと、やってはいないのに、我々からするとね。それでもやっています、やっていますと、大きいことを言うでしょう。だからそれと同じ考え方からするならば、ちゃんと受け皿だけはやはり、地域住民から文句を言われないように。これだけの台数を用意しましたが、利用してくれないのですという言い方もあるではないですか。やはり、やれるのにやらないというのだったら、最初から。2階でもいいですよ、利用者は。2段の上でもいいからあった方がいい。放置自転車をされるよりも、地域住民の人は、その場所がないからだと開き直られて、放置されるのだと困ってしまいますからね。それは、私は理由、理屈にならないと思うのですけれども、その辺はいかがですか。
◎杉村 都市開発課長 とりあえず、面積的な確保ということで考えましたので。それを平置きにするとということで今基本的には考えました。ただ、状況によっては、ご指摘のように、やはりどうしてももっと入れると。これは、事業者との管理形態ということにも左右されるのですけれども、場所として確保してあれば、そこの平置きが2段になると、可能性はありますので、運用の中ではそれは考えていきます。
◆荒川 委員 民間活力というのは、そこなのですよ。役所の考え方、2段でなければだめだ、利用者がないから。それは経験則に基づいている。西蒲田公園の2段式になっている、それからアプリコの地下も2段式で、上は使われていないという、確かにデータ的にはあるのは事実ですけれども。そこは、自分たちの経験則でそこまで言わないで、あくまでも民間活力、プロポーザルなのですから。その2段ラックはだめですよ、だめ、だめ、だめでもってやるのではなくて。2段にして900台は確保して、私だったら多分2分の1のスペースを何か有効活用しますよ。1段でもって話を閉じ込めてしまっているわけですよ。民間も何もないのですよ。プロポーザルも何もないの。そういうのはプロポーザルとは言わないのですよ。だって、役所の言いなりですから。1段にしなさい、2段ラックはだめですよというのでしょう。こんなにおもしろくないことはない。
 それから後、自動車、民間事業者が駐輪場の方、車の方ですけれど、96台以上。96台以上というのは、これはどういう意味ですか。
◎杉村 都市開発課長 地元からも、駐車場設置要望がございました。それで、区の基本プランでは、あの置込みの中では96台程度置けるということで、当初は、その辺の提案というのは区の方で考えていたところもありましたので、今の容積を使った中で96台程度はおけるであろうということで、96台という数字を上げさせていただきました。
◆荒川 委員 だから、一つひt一おがやはり、読むと矛盾がものすごく多いのです。その辺は、具体的に、最初の方から聞いていきますよ。
 募集要項の中で、6ページ目。真ん中のところ、「応募者は、別途、本件建物の開発に係わる設計、建設を、応募者以外の企業であって、大田区の承認を受けたものに発注できるものとします。」主語、述語が全くわからない、文章的に。どういう意味なのか、これを説明してください。意味がわからない。一般の人が読むとこれはわからないですよ。だって、簡単に、「本件建物の開発にかかわる設計建設を、応募者以外の」と、「応募者は」が頭にきているのです。「応募者は、大田区の承認を受けたものに発注できるものとします。」と簡単ならばいいけれど、間にこの文章がある。この文章の、いわゆる設計、建設が、この応募者以外の企業であってと、これはどういうことですか、応募者以外の企業というのは。意味がわからない。
◎杉村 都市開発課長 これは、現在応募にあたっては、設計、建設は、応募時点では参画事業者として求めておりません。後で加わることも想定されましたので、こういう表現にさせていただきました。
◆荒川 委員 あと、株式会社都市環境計画研究所。8ページのところでありますけれども、カキクのク、本事業のアドバイザリー企業である。いわゆるコンサルタント会社ですよね。金銭契約を交わして、入札をして、ここでコンサルタントをやってもらったという企業ですよね。そういうことですよね。
◎杉村 都市開発課長 株式会社都市環境計画研究所は、コンサルタント業務を受けていただいたところでございます。
◆荒川 委員 一般的に、コンサルタントは基本計画のみとするのでしょうけれども、例えば、表に見えない部分。これはあってはいけないことなのですけれども、いわゆる守秘義務が当然この事業体というのは、企業というのは、この発注を受けた段階で出てくるのでありましょうけれども、徐々に徐々にいろいろな部分が公開されてきているので、もういわゆる守秘義務はないのでしょうけれども。一般的に図面を敷く場合においても、基本計画をつくる場合においても、自分との付き合いの企業があります。デベロッパーであったり、ゼネコンであったり。そういうところの情報を提供してもらうということもあり得るということね。
 それから、役所が、この会社というか、この手のコンサルタント会社に発注をする前に、課長のセクションでいろいろな情報提供を受けて、入札に応募させるためにですよ。お手伝いをしてもらう企業体というのが、口には出せないのだろうけれど、あるのだと思うのですよ、一般的に。
 そうすると、情報というのは、プロポーザルと言ってもいろいろな情報が錯そうして、この企業体から中心に、既に吸収している。その11社の中においても、既に、前の委員会で私は言いましたけれども、ヨーイドンのスタート台に今立っているけれども、実際には42.195キロのゴール間際にいる会社がありはしないかということを、心配懸念していますよということを、私は申し上げましたけれども。ここでは、いわゆる資本提携だとか、その人事面において、この会社と関係ないところとうたっているけれど、それは言葉の上でガードしている形になるけれども、このような会社はないのですよ、ほとんど一般的に。人事交流と言って、何をもって人事交流だというのですか。天下りですか。何をもってその資本提携。
 要するに株主の中に、例えば参画している、自分がここの会社の株主であった場合、そのようなのはあなたたちにわかるのですか。資本提携をしているかどうか、人事で、例えば私が過去にこの会社にいたということが、例えばですよ、わかりますか。わからないはずですよ、私の経歴書を見ないと。経歴書を見ても、わからない部分ですよ。それを、あえてこういうところに、いやらしくというか、委員会からがたがた言われたから、形の上でさもガードして問題がないふりをしているけれど、私はそうは見えないのです。逆に情報提供を今までやってきて、コンサルタント会社だってみんな捕まっているのですから、談合事件でいっぱい、企業体が。そういう情報がどんどん入って来ている。だって、この文章自体が本当に、ものすごくおかしいですよ。
 最初のときに、委員長が知らない、ルーフガーデンでしたか。ルーフガーデンなど知らない間に、何ですかこれは、地元説明にもないですと言っていたではないですか、最初のころ、この委員会が開かれた当時。5階の上につくるのでしょう、説明書を見ると。このルーフガーデンというのは、なぜ必要なのですか。どういう意味合いですか。屋上緑化をやるために、それとも商売で何かそのルーフガーデンを利用されるのですか。容積率からいったら、これは8階建てぐらいまでとなっていますけれども、容積率500%となっていますよね。これは何階までここは建つのですか、このビル自体は。両方。最初の方はなかなか答えにくいでしょうから、それは指摘でいいですから、今の容積率の話で、ルーフガーデンの話は教えてください。
◎杉村 都市開発課長 ルーフガーデンは、基本的な参考として私どもがお示しをしたもので、ルーフガーデンを規定するものではございません。それと、何階建てというのは、容積率、延べ床面積ですから、建物が細くなれば、当然上までもう少し高くなります。
◆荒川 委員 規定したものでないにもかかわらず、ずいぶん規定しているのですよ、この募集要項を見ると。4階は図書館、5階は多目的フロアとなっていますよね。4階から5階への回遊性を持たせる、5階から4階への回遊性を持たせるというのは、非常階段があればいいのですか、エレベーターがあればいいのですか。どういうことですか。図書館利用者の皆さんを、図書館においでになった人を5階に誘導することを考えてくださいよという話でしょう。何を考えるのですか。喫茶店などを置くのですか、レストランを置くのですか。どうすればいいのですか。意味がわからない、多目的フロア、回遊性を持たせると。洋服屋さんではだめなのでしょう。どうすれはいいのですか。わけがわからないのですよ、この募集要項は本当に。どういう意味ですか。
◎杉村 都市開発課長 例えばの話になるのですけれども、例えば、塾とかがあって、そういうところで図書館を利用すると、好きなところで参考書があるとか、そういう密接な関係というのも考えられるとは思っておりました。
◆高橋 委員 要項の中で、定期借地権の50年というのは、やはり区内産業にとってメリットなのか、デメリットなのか分かれるところですけれども。50年の縛りをかけるのが明確になっていない気がしますけれども、その50年定期借地権というのは、又貸しみたいなことを禁じる条文はないですけれども、そのあたりはどうなっていますか。
◎杉村 都市開発課長 最初のところで、50年を基本とすると書いてございます。これは、一般定借50年以上という法律に基づく形以外でも、優れた提案があれば、提案してくださって構わないですよという意味でございます。
◆高橋 委員 ということは、目的とか、又貸しとかがあり得るということですか。
◎杉村 都市開発課長 目的というのは、ちょっと意味がわからないのですが。
◆高橋 委員 目的は、にぎわいだったり、大田区の中心核である大森の開発の目玉であるという目的があると思うのですけれども。目的とか、又貸しが、目的に反して、区の了解を得られれば、区長の承認を得れば、又貸しがあり得るということですか。
◎杉村 都市開発課長 例えば、目的にそぐわないものというのは好ましくないと当然考えております。それから、又貸しということですが。地主の立場で言いますと、地主は建物を建てるために土地をお貸しします。それで、その建てた事業者が床をまた貸します、テナントを入れるために。そういう場合は、広い意味で又貸しになるかなという気がしますが、床を事業者が貸して、その人がまた別の人に貸すというのは、想定しておりません。
◆荒川 委員 「はじめに」という募集要項の前文のところに、いわゆる商業、それから文化施設とうたっていますよね。それは、委員会の途中経過の中で、ここまで規定しなくてもいいのではないかなと私は思っていたのですけれど、また、あえてここにそういう文章が出てきて。あと、募集要項の16ページの、導入禁止業種についてというところにくると、風俗だとか青少年に有害、これはわかるのですけれど、ここで開発コンセプトの遵守。その中に、開発コンセプトに適合しない業種、施設は計画できませんとうたってあります。だから、業種を要するに規定しているから、文化施設、商業施設以外はだめですよという話につながっていくと。
○伊藤 委員長 荒川委員、すみません。この資料を持っていない人たちがいますので。
◆荒川 委員 これはインターネットに出ているものを引いてきたのですから、自分で引いてくればいいではないですか。
○伊藤 委員長 説明をしながら。
◆荒川 委員 だから言っているではないですか、募集要項においてということで。それで話をしているのですから、余計なことを言わないでください。
 だから、業種を限定する、商業という広い枠、文化という広い枠でくくられる業種はたくさんあるけれども、これからはみ出す業種がもしあった場合に、文化というのは抽象的でしょう。商業というのも、ある意味抽象的で。商いをするということにおいては、商業でいいのかもしれないけれども、これからは違うのではないですかということは、いわゆる開発コンセプトの遵守をここで規定しているのですから、これはだめですよという言い方を、例えば風俗はだめですよというように言っていかないと、このような抽象的な言い方だと、開発コンセプトではないですよと。課長が自分の腹積もりで、私の考えと違いますよと、それで終わってしまうのですよ、これは。応募できないということですよ、こういうことをうたわれてしまうと。違いますか。だから11社しかなかったのではないですか。私は少ないと思いますよ、11社というのはすごく。全国にインターネットであれだけやったのに。
◎杉村 都市開発課長 当委員会でもいろいろ、民間活用部分についても、いろいろ当初は限定的な列記をしておりましたけれども、その点を全部外した形でさせていただきました。そういう意味で、区としては広く提案を受け入れたいということでございます。
◆高橋 委員 やはり、保健所の活用を踏まえて、地元商店街は商売のじゃまをしたくないし、新しい血と知恵は受け入れたいし、そのジレンマがあると思いますけれども。あそこの評価は、どのようにされて、今回の開発にどのように経験則として考えていらっしゃるのか。某政党が言うには生鮮が撤退して、地元の開発になっていない言っているけれども、どうでしょうか。
◎杉村 都市開発課長 あそこというのは、蒲田五丁目の件でございますか。
◆高橋 委員 はい。あの、経験則を踏まえて、あそこがどのように、蒲蒲線であるけれども、蒲蒲の開発につながったのか。それを踏まえて、今回は、すごい目玉だと思うのですけれども。それをどのように考えていらっしゃるのか。
◎杉村 都市開発課長 蒲田五丁目の、確かに生鮮が今入っていないという事実がございますけれども、大森北では、とにかくいろいろな提案をしていただいて、そこの地元の活性化することにつながればいいなということがあると思います。その辺は、地元の選定委員の方もいらっしゃいます。それから、地元の連携というところも評価の、先ほどお話ししましたところでも、優れた地元活性化対策であること。地元と連携、協調できる計画であることということで評価の視点に入れさせていただいておりますので、その辺でもって考えております。
◆高橋 委員 それは、やはり具体的に、どのような形で地元との協議会とかやっていこうとしているのか、見えない部分があるので。地元商店街、また地元町会との連携と、あそこの点的な開発ではなくて、やはり大森や、また空港の国際化も含めた面的な開発であるべきだと思うのですけれども、それをどうとらえて、どう具体的に進めようとしているのか見えてこないのでお考えを。部長はどう考えているのですか。
◎石田 まちづくり推進部長 点の開発で終わってはいけないというお話は、そのとおり我々も、この開発の大きな柱と考えています。そういう意味では、あの拠点となるまちづくり拠点の整備を含めて、その周辺開発に対して、どうやって継続的にまちづくりの動きを起こしていくのかと。これは非常に重要な課題だと思っています。
 そのためには、まず拠点としての開発のコンセプトが非常に大きな影響を、後々の動きに与えていくだろうと考えておりまして、そういう意味では、今回の募集の内容、十分に踏まえながら、次の発展へつながるような事業内容をぜひ選定していきたいと思っております。
 それから、羽田空港との絡みの中での大森のとらえ方、蒲田のとらえ方。これも、現在長期計画等で検討しているところでございますが、この中で、空港との関連の要素も入れられる、入った提案があるとよろしいのですけれども、それがない場合は、それについて今度は、行政からも何らかの仕掛けが必要になろうかなと思っております。
 まず点の開発、それに今精力を注いでいるところですが、それを引き続き面の開発につなげていくよう、精いっぱいの努力をしていきたいと思っております。
◆森 委員 その中で地域の声というのが、選定委員の中にも2名ということで少ないように私は感じたのですけれども。それは、テナントを選ぶ際に、当初の要望で、例えば保育所を入れてほしいとか、地域の要望のいろいろ前段階で出ていたのですけれども、それは、テナントを選ぶ際に、より地域の声は反映されるのでしょうか。
◎杉村 都市開発課長 テナントを選んで提案してくるのは事業者なのです。事業者が、どういうテナントを入れるという提案を今回していただけるということになります。ですから、その提案が出てきたときには、どういう業種が、このA社というところはどういうテナント配置にするという提案が出てきます。それを、A社、B社、C社と、その中で選定基準に基づいて選定していくという形の選定方法になります。
◆森 委員 そうであれば、11社の応募ということで、11通りのアイデアがいろいろ出てくると思うのですけれども。それは、テナントの選定も含めてすべて、この選定委員の10名にゆだねられてしまうのでしょうか。こちらの委員会で、アイデアなどは見ることはできないのでしょうか。
◎杉村 都市開発課長 常々その辺というのは、ご要望いただいているところではあります。案だけでも、会社名はいらないから見られないかというご提案もいただいているところでございます。その辺については、選定委員会のメンバーと、委員の方々とちょっとご相談をしながら、なるべくならそういう形が取れるといいなとは思っていますけれども、今後、ちょっと検討させていただきたいと思います。
◆森 委員 その業者とそのテナントまで、トータルな計画というと、やはり、当初に予定された8階建てであるとかそういったことも、もっと階層などもすべて自由で、どのような建物になるかというのも、もっと業者任せで自由度はあるということに捉えてよろしいのでしょうか。
◎杉村 都市開発課長 そのとおりでございます。
◆荒川 委員 図面、資料等というところの2ページ目の下の行に、本件建物計画概要という中に、現時点で想定している建築とありますけれども、これを言うわけですよ。想定してはいけないの、プロポーザルというのは。想定しすぎだから、今まで私は指摘してきたのですよ、この委員会で。役所の方で想定するのではないと。これをあえてまたここで出てくる。最低限ほしいのは、出張所と図書館というのは、また駐輪場というのは決まっているのですけれども。だから、プロポーザルですから、ここまで言う必要はないと。
 それから、その一番下の行に変更が生じる場合と出ていますけれど、いちいち、その区と事業者が協議決定しますというのは当り前のことなのです。変更がなければ困るのです。区の言いなりでは面白くないのですから、そうでしょう。それを言っているのです。だから、こういう文章の一つ一つが。
 例えば5ページの、以下に建築計画図、参考図を示しますと。建築計画にかかわる提案は、本図面をコピーしてご使用ください。本図面をコピーしてご使用くださいというのは、どういうことなのですか。ここに出てくる、要するに図面を利用しなさいよということ。このままコピーをして。だから、普通こういうことは、あり得ないのですよ、要するに、民間事業者というのは。私は電通の下請けで、制作会社のプロダクションに若い時代に勤務していたことがある。クライアントが大手企業です、全部。電通が落したいという。そのいわゆるプレゼンテーションをやるのですね、プロポーザルにて。プレゼンテーションをやるために、いろいろなものをつくるのですよ、本番用のものを。まさに、ポスターであれば印刷をかけて刷ってみたり、そこまで手をかけるのです。それをこれは、安直にコピーでいいですよと。鮮明でないものをもし出してきたとしますよ。私はそういう会社ははねますね。あえてそのようにうたうということは、余計なことはしなくていいよとしか聞こえないのです。もうやってもらいたいところは決まっているからと。そのようにしか聞こえないのです。
 そのような業者はいないのですよ。みんな一生懸命にやって、提出してくるのです。命をかけて。図面にしても、書類にしても。そごがないようにして、きれいな本当にすばらしい状態で、それぞれが、11社が競い合って持って来てくれるのです。それを、行政の方がコピーでいいですよ、こういう言い方は、私はないと思いますよ。いかがでしょう。
◎杉村 都市開発課長 当初、区の提案ということで、後に自由な提案ということに変更していくわけですけれども、ちょっとそこで、表現としては、適当でなかったかなと思い反省をしているところでございます。コピーでなくても当然、事業者がいろいろと自由な発想で設計図面を書いていただけるということで構わないわけでございます。
◆荒川 委員 ちょっとまだ読み足りないから、また次回以降に。
◆奈須 委員 先ほど、私は思い違いをしていたのですけれど、今回応募してきた11社というのは、プランをする会社と思ったらいいのですか。先ほど、荒川委員も言っていたのですけれど、大田区内の企業でもいいですよとかとあって、そうすると、いろいろ想定できると思うのですけれど。建設する会社とか、実際にテナントをはめ込むための、いわゆる不動産屋というのですか、そういう役割をするようなところもあると思うのです。いろいろな企業が、合弁というか。
 応募する企業は、どういう役割を持っていて、ほかに分業すると、どういう企業が今後、提案の中であらわれて来る可能性があるのですか。
◎杉村 都市開発課長 基本的には、まず事業メインで企画する人がいますね。それから、ビルを建てる役割の人がいます。それから、そこにテナントを誘致してくるところの方がいます。建てた後、ビルを保有する方が当然いるわけですね。それで管理していく方が出てくる。それが分業すると、そういうばらばらになります。ただし、それを全部1つの会社でやることも当然可能でございますので。それは提案によって、1社だけで、うちは不動産開発からテナント誘致から全部やりますよという会社もありますし、うちは、そこの維持管理だけは別のところでやりますよという、そういう提案の出方もございます。
◆奈須 委員 今のお話ですと、例えば、最大かどうかわかりませんけれども、五つの企業。企画するところと、建設するところと、テナント誘致、ビル保有、維持管理ですか。その場合に、この選定の対象となるのは、いわゆる財務内容であったりとか企業の優良性みたいなもの。そこを審査されるのは、今回応募してきた11社だけなのでしょうかね。ほかの4社というのは、最大の場合ですよ。これはいったいどういう役割になるのですか。1番がよければ、2、3、4、5は全部いいのでしょうかね。何かよくわからないのですよね。
○伊藤 委員長 私もよくわからないのです。奈須委員、前回からの約束で、今日はちょっと時間の制限がありますので。それとあと、提案なのですけれども、このインターネットのこのホームページを見ていない人たちもまだいて、まだ読み込んでいない方たちもいるので。このままちょっと延長戦で、次回この続きはやらせてもらいたいと思うのですけれど。その方が、内容ももう少しみんな、それぞれ見てきてからの方が。聞いていて、話が多分わからない人たちがいるといけないので。それでどうでしょうか。
◆奈須 委員 提出していただいた方がいいですよね、資料。これはインターネットからダウンロードするのはすごく大変ですよ。
○伊藤 委員長 提出をお願いできますか。提出していただくことを条件で、今回、ちょっと中断ですけれども、次回に持ち越しさせていただきたいと思います。
 それともう一つ、仮称大田区総合体育館計画についても議題としたいと思います。
 理事者の方で報告があったらお願いいたします。
◎玉川 施設担当課長 私から、仮称大田区総合体育館の設計に関します契約手続につきまして、現在の状況を口頭でご報告いたします。
 今月12日の月曜日に、入札の案件として告示をいたしました。設計委託の内容でございますが、基本設計、実施設計及び取り壊し工事の設計でございます。そして今回は、制限付の一般競争入札によることといたしました。
 制限の内容につきましては、いわゆる電子調達サービスによる共同格付けが50位以内であること。二つ目でございますが、平成9年4月1日から、平成19年3月31日までの期間に、延べ床面積で1万平方メートル以上の総合体育館を設計契約の実績があること。三つ目でございます。主任設計者、実務設計者及び構造担当者は自社で雇用する職員であることが主な制限内容でございます。また、本入札におきましては、最低制限価格を設定してございます。
 入札は、電子調達サービスにより行われ、開札は12月6日とされております。最低制限価格以上の価格をもって入札をした者のうち、最低の価格をもって入札した者が落札されるということでございます。
○伊藤 委員長 その件についてのご質問も、次回にさせていただいてよろしいですか。今でなければという方がいたら。
◆高橋 委員 最低入札価格というのを教えてください。
○伊藤 委員長 それは公表していいものですか。最低入札価格。
◎玉川 施設担当課長 入札前でございますので、控えさせていただきます。
○伊藤 委員長 まだ始まっていないですよ、入札が。
 それでは、以上で継続調査事件を一括して継続といたしたいと思います。
 次回の日程についてお諮りいたします。定例会中の12月5日、午前10時よりでいかがでしょか。
 (「はい」と呼ぶ者あり)
○伊藤 委員長 それでは、12月5日、午前10時より開会いたします。
 それでは、以上で開発対策特別委員会を閉会いたします。
               午後2時16分閉会