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千葉県 船橋市

平成21年 3月17日建設委員会−03月17日-01号




平成21年 3月17日建設委員会

 建設委員会記録(平成21年第1回定例会) 目次
 ・審査の順序について
 ・傍聴申し出について
 ・議案審査
  ・議案第31号 船橋市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例
  ・議案第38号 市道の路線認定及び変更並びに廃止について
 ・陳情審査
  ・陳情第10号 JR武蔵野線船橋法典駅周辺に県道・市道を結ぶ接道新設に関する陳情
 ・その他
 ・所管事務調査
  ・市有建築物の耐震化整備プログラムについて
  ・宅地開発行政事務の見直しについて
  ・船橋市高度地区変更について


13時30分開議
△審査の順序について
審査の順序については、順序表のとおりとすることに決した。
なお、付託事件審査終了後、所管事務調査として、市有建築物の耐震化整備プログラムについて、宅地開発行政事務の見直しについて、船橋市高度地区変更について、報告を受けることを了承。
△傍聴申し出について
順序3審査に関し2人から傍聴申し出があり、これを許可した旨、委員長から報告があった。
 ──────────────────
     [議案審査]
△議案第31号 船橋市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例
     [質疑]
◆石川敏宏 委員  
 今回の地区計画の変更の主な内容を簡単に言っていただきたい。
◎建築指導課長 
 今回の変更の内容は、都市計画法による地区計画が新たに2つ決定されたということである。もう1つは、さきに決定されていたものについて、一部変更があったものに基づいて整合性をとるために変更を加えている。
 具体的には豊富・鈴見地区のハイテクパークであるが、これは13年に地区計画されて条例化されたものであるが、そのときの地区計画が……。
◆石川敏宏 委員  
 その資料は何を見ればいいのか。
◎建築指導課長 
 議案では45ページ、新旧対照表は57ページを見ていただきたい。
 これを説明する前に、具体的にどういう変更があったのかという前に、さくっとしたお話をさせてもらうと、豊富・鈴見地区のハイテクパークについては、当初、平成13年に5地区で地区計画決定されている。具体的には工場・研究所地区、利便施設地区、公共公益施設地区、共同住宅地区、戸建住宅地区、この5つであった。
 工場・研究所地区の需要はかなりあって、うまく整理できたけれども、利便施設地区、公共公益施設地区、戸建地区・共同住宅地区の4つの地区についてはなかなか事業者、その辺の人たちは配置されてこないという実態があって、当初の予定では職場としての研究地区と、そういうところにお勤めの方の住まいとしての住宅、そういった人たちの生活の利便を図るための利便地区ということで、立体的なまちづくりを私たちは想定している。
 ところが、そういう需要がなかなか来ないということで、むしろ工場・研究所的なものの需要の要望があるということが、経済とか都市計画のほうで、それであるならば、それに合ったようなまちづくりに変更しようということで、1つは用途地域の見直し、共同住宅地区、利便施設地区というのは一種中高層という用途地域にかかっていたが、そこについては工場・研究所地区と同じように工業としての用途地域に見直した。
 戸建住宅地区については、隣接地に既に環境調整だが戸建ての住宅が建っていた経過もあって、一種低層住宅用地域という用途地域がかかっていたが、そこについては準工業地域という用途地域に見直された。
 具体的にどういう見直しを図ったかというと、共同住宅地区と利便施設地区については、工場・研究所地区にする。そして工場と研究のそういうものを誘致していく。
 戸建住宅地区については、近隣がそういう戸建てもついていることから、そこを工場・研究所地区までに特化するのは非常に難しいので、そこの整合性をとりながら、用途でいうと一種低層と二種中層くらいの、要は住宅系でなお付属した店舗がついているものとか、あるいは工場であっても軽工業的なパン屋さんであるとか床屋さんであるとか、あまり環境を害さないような工場であったら単独でもやってもいいような、そんな地区計画に変更された。
 公共公益施設地区については、将来的な部分も含めてそのまま残されているようである。
 そういう3つの地区に変更されて、その内容を条例として整合性をとらなければならないので、今回、まずハイテクパークについてはそういう変更を加えたということである。
 もう1つは、東葉高速飯山満駅中心であるが、平成3年ころから区画整理が進められていたが、町の方向性を、ある程度仮換地指定をやりながら進めていこうというふうに区画整理のほうも方向づけて、都市計画のほうも駅を中心としたまちづくりをやろうということで、新たに用途地域の見直しと、駅を中心にしたまちづくりの地区計画の決定が、昨年11月に地区計画決定されて、それを受けて条例の中に新たに盛り込むものである。
 具体的には、これは4つの地区に分かれていて、1つは商業地区、駅前に商業地区等──前は用途地域とすれば一種中高層であったが、そこの部分について近隣商業地域の用途をかぶせて、地区としては商業地区というふうにした。
 もう1つは、中層住宅・サービス地区ということで、用途地域的には住居地域という用途地域になっていて、商業系も含みながら住居系も混在型で認めていくような地区になっている。その周りに中層住宅地区、用途的には一種中高層ということで、共同住宅を中心にしながらも一定の商業系のものも入るようなものになっている。
 もう1つは、低層住宅地区ということで、これは近接地が一種低層という地区に隣接しており、もともと一種低層のエリアの中に入っていたので、低層住宅地区ということで一種低層と同様な網がけになっている。
 この4地区に計画決定されて、駅を中心とした商業を盛り込んだまちづくりを地区計画決定されたものである。その地区計画決定の内容で、条例化できる部分について条例化している。
 もう1つは前原地区である。前原地区については昭和30年代だと思うが、旧住都公団が建てた建物が老朽化したことに伴って建て替え事業が始まった。今日、URになっているが、URが事業をする部分と、大抵の部分については民間に売却されて、民間の活力で新しいまちづくりが模索されてきているところである。
 そこについては、低層中層的なものを含めて住宅地区を3種類に分けている。あとは中心部分に生活拠点地区ということで、商業施設系のものを集約的に入れてやっている。全部で5地区に分かれていて、ここについては用途等の見直しは行われていないので、主に一種中高層から住居系の用途地域がかぶされており、もともとのまちづくりのコンセプトがある程度できているので、そういうものについて新たに地区計画決定をかけることで、新しいまちづくりをやろうということである。そういうことについて条例化したものである。
 なぜ条例化という話だが、もともと都市計画法でいう地区計画というのは、そこの地区の権利者等が同意をしながらまちづくりしていくという形をとっているので、当たり前のように守られるものであるから、きつい縛りではない。だから、そういうものについて何か計画する場合は、都市計画法の58条の規定で届け出をする制度となっている。その届け出で、もし地区計画に合わない場合は監督・指導していくという制度になっていて、強い罰則規程とかいうものはない。
 では、どうやって担保していくのかということになるが、建築基準法では68条の2の中に、地区計画決定されたもので、地区整備計画のあるもののうち建築基準法で条例化できるものはできるという規定があって、大抵の場合、建物を建てるという規制であるので、建築確認を経てくるということになる。そうしたら、建築基準法では、条例化することで建築中のかぶせ規定にすることができる。したがって、その建築基準関係規定にすることで、それを守らなければ建築確認は下りない。そういうことで、より強い指導──指導というよりは制約になってしまう。それで実質的な担保をとっていくということで、地区計画をより強力に進めて、義務を負わせていくために条例化するというのが条例の趣旨である。
 この条例は平成13年にできているので、新たな地区計画決定されたものは、船橋で条例化されたものとされないものがあるというのは非常に不自然であるので、私どもとすれば、その条例を持っているので、新たに地区計画決定されたものについては速やかに条例の中に盛り込んでいきたいということで、今回も条例の改正をお願いすることに至ったということである。
 具体的な中身について、議案書45ページのほうで簡単に説明させてもらうと、中段の別表2は何のことを規定しているのかというと、建物の用途を規定しているものである。
 45ページの下段のほうにあるのは、豊富・鈴身地区の軽工業地区というところであるが、従前は戸建住宅地区となっていたところである。ここについて住宅──これは、できないものを規制しているが、これ以外のものをつくってはいけないとなっている。住宅であるとか事務所はつくってもいい、住宅に付属するものはつくってもいいというふうになっていて、ちょっと住宅のかわったところは、4番の「店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもので」ということで、150平米まではやってもいいとなっていて、従前の戸建住宅地区ではできなかったものである。
 次のページ、工場で政令130条の6で定めるものはやってもいいようになっているが、これも戸建住宅地区のときにはできなかったものである。少し緩和しているということである。
 ハイテクパーク、豊富・鈴身地区については、用途的に新たに持ち込まれたものは軽工業地区だけである。
 飯山満地区であるが、商業地区に関しては、商業を活性化させるというと、逆に住宅だけのものについてはある程度制限してしまうと。商業系であっても、環境等に影響あるものは排除するという地区計画決定がされて、そのような条例化をしている。
 中層住宅・サービス地区についても、特に用途的にできるものでも、環境ということから風俗営業であるとか、15平米を超える畜舎を制限している。畜舎の制限は、多分建築基準法のほうで面積のことでははっきりわからないが、肥であるとか、騒音であるとか、臭い等で環境で制限しているものだというふうに考えている。
 中層住宅地区であるが、ここは主に住宅系を誘導していくことであって、そのほかに公共的なもの、福祉的なものについては受け入れるような形になっている。低層住宅についてはおおむね戸建て住宅系のものが中心である。これが飯山満地区の用途的な制限である。
 前原地区については、住宅地区A、B、Cとあり、C以外のA、Bについては共同住宅等系のものが主に入ってきて、店舗であっても単独で150平米を超えなければ許容するということで、主に共同住宅的なものを中心に整備していくという計画である。住宅地区Cについては、どちらかというと戸建ての住宅を中心に、福祉的なもの、あるいはそういった類のものは受け入れていくということである。
 生活拠点地区というのは、生活に必要なものの施設等を入れているところであり、この地区については建物的にはもうかなりできあがって、新たなものは今すぐに建つというものはないのではないかと思う。
 複合地区というところがあるが、ここはもともと公団の終末処理施設があるところであり、その上は公園と管理組合になっているところで、将来的な転用がどうなるか私どもちょっとわからないが、そういったところについては、用途規制的には基準法でいう多分一種中高層の用途地域がかかっているので、そういう範囲内でのものはできると。ただし、神社とかそういうものについてはだめとなっている。これが2条であるところの用途の制限をしているところである。
 次に、第4表、これは最低敷地面積を規定しているもので、豊富地区、工場研究所地区が3,000平米、軽工業地区が170平米、公共公益施設で500平米となっている。
 飯山満地区については、商業地区が300平米、中層住宅・サービス地区、中層住宅地区については135平米、低層住宅地区については100平米を最低基準としている。
 前原地区については、住宅地区のCと複合地区135平米という最低敷地面積の規制をしているところである。
 別表第5は、建物等民地境界あるいは道路境界からの壁面の境界距離を規定しているところである。これは書かれているとおり、工場・研究所地区は道路から5メーター、民地から5メーター、ただし整備区域の境界からは20メーターとなっている。軽工業地区は道路から2メーター、民地境界からは1メーターという規定をしている。公共公益施設については5メートルである。
 飯山満地区については、商業地区が1メートル、中層住宅・サービス地区、中層住宅地区については、基本的には1メートルということである。
 前原団地地区については、民地から幾つかというよりも、図面にしてある。指定した道路面に関する壁面とか、エリアを定めて壁面の指定をしているので、条例の中に表現が非常に難しいもので、図示によるというような表現になっている。住宅C地区については1メートルということである。生活拠点地区、複合地区についても、図面で表示している部分ということであるので、条例の文言の中では具体的にはうたっていない。
 別表第6だが、これは高さの最高限度を定めている。豊富・鈴見地区の工場・研究所地区は40メートル、軽工業地区は10メートル、公共等施設は20メートルである。
 飯山満地区においては、中層住宅・サービス地区は20メートル、中層住宅地区も20メートルである。
 前原団地地区整備計画区域については、住宅地区Aが31メートル、住宅地区Bが20メートル、住宅地区Cが10メートル、生活拠点地区と複合地区が20メートルである。
 条例の内容については、概略は以上のとおりである。
◆石川敏宏 委員  
 そうすると、豊富地区については土地利用は緩和した。飯山満地区についても土地利用を緩和して、飯山満と前原地区については新たに地区計画地域を指定して、それに伴う建物の制限や敷地面積の制限がされてきたというふうに理解してよろしいか。
◎建築指導課長 
 条例で緩和したとかそういうことをやっているわけではなく、あくまでも地区計画で決定されたものの内容を条例化したということである。
◆神田廣栄 委員  
 飯山満地区限定の話になるが、中層地区になるが、中層というのは高さが20メーターほかということで、3階から6階まではいいという考え方でよいか。
◎建築指導課長 
 高さの規定で20メートルになるが、3階でなければいけないとか、そういう規定はしていない。20メートルの範囲までは認められるということである。
◆神田廣栄 委員  
 この商業地区は近商だが、まちづくりを見ると高さの制限がないが、これはアッパーはないのか。
◎都市計画課長 
 地区計画に絡む話なので、私のほうから答える。
 近隣商業で容積率300%のものについては高度利用を図るということで、今回高さの制限から除いている。
◆神田廣栄 委員  
 畜舎だが、15平米を超える畜舎は建築不可ということだが、基準法などでも臭いとか騒音が問題じゃないかというような、自信がなさそうな、わからないような──わからなくてもいいと思うが、ちょっと揚げ足とりで大変恐縮だが、14平米までの牛を1頭とか2頭入れられるのはいいのかという話になるが、全面的に禁止というふうにはできなかったのか、この15平米という制限というのは。
◎建築指導課長 
 あくまでも地区計画決定された内容を条例化するものであり、地区計画決定された内容を超えた条例化はできない。
◎都市計画課長 
 15平米の畜舎ということだが、用途の制限の中で15平米が1つのラインになっていて、そのラインというのはあくまでも規模の小さいもの、例えば自家用、ペットとか、そういう範囲内での小規模というようなことで、15平米ということで定められている。
◆神田廣栄 委員  
 風俗営業等の規制云々とある。どういったものがあるのか、ちょっとわかる範囲内で教えてもらえるか、この禁止されているもの。
◎都市計画課長 
 風営法の関係、具体的には業種を挙げると、バー、カップル喫茶、店舗型ファッションヘルス、ラブホテル、アダルトショップ、個室ビデオなどが挙げられている。
◆神田廣栄 委員  
 そういうものが一応だめということで、わかった。
 ここの9に「集会所(業として葬儀を行うものに限る)」ということで、これが商業地区と中層住宅・サービス地区に建てられないと。中層住宅地区と低層住宅地区は建てられるものが書いてあり、そこにはないが、葬儀を行う集会所というのは具体的にどんなものか。
◎都市計画課長 
 基準法でいう用途の中には、葬儀場という表現の用途はないが、ただ葬儀場についても規模的に200平米以上のものが多いかと思う。これについては基準法上は集会場という扱いになって、当然、今回の用途の中では制限の中に含まれていないが、今回の区画整理及び地区計画の土地利用の方針の中で、現行用途よりもさらに制限を強め、整備の方針に沿うような形での規制を強めたということで、今回の規制として挙げてもらっている。
◆神田廣栄 委員  
 葬儀をやる場所がない。みんないつか死ぬのだから、そういう場所を制限しているような気がしてしょうがない。締め出しているのではないかと思う。
 都市計画道路3・4・27号線、飯山満駅のここを通って前原駅から芝山に抜ける3・4・27号線に接する敷地の建築物の1階部分のうち、当該道路に面する部分で住居の用に供するものは建築不可というふうになっている。例えば、2階に住まいがあって、1階におふろとかトイレとかお勝手とか、住宅の用に供するもの、付帯したものだが、そういうのも制限されてしまうのか。
◎都市計画課長 
 地区拠点商業地として商業施設を張りつけるという意味でいるので、例えばそういう住宅以外で、出入り口は別として、その他のものについては今回は認めないということになっている。
◆神田廣栄 委員  
 例えば店舗つき住宅で、そんなに大きくなくても個人の自営のがある。1階に道路に面して店舗をして、大体内階段で中から上がって、階段の下がトイレとかいうのは、普通図面を書くと考えるが、そういうのもだめということか。
◎都市計画課長 
 そのとおりである。
◆村田一郎 委員  
 先ほどの詳しい説明でわかったが、根本的なことになるかわからないが、最初に都市計画があるわけでしょ、無秩序な市街地を防止する何とかという。それに伴って地区計画がある。今回、それにのっとって適用範囲区域を2つふやしたり、いろいろ細分化している。これは、市としての政策誘導として考えてよいのか。
◎都市計画課長 
 区画整理事業ということがまず根本にあるが、その事業計画については当然市と地権者が一緒になって計画を立てて、土地利用計画に基づいて今回の用途地域あるいは地区計画ということで制限を担保したということであるので、市として政策の1つであるが、かといってそれだけではなく、当然住民も含めた話での事業と考えられると思う。
◆村田一郎 委員  
 そうすると、ここに2カ所、飯山満、前原に適用区域をふやした。それ以外に豊富・鈴身地区整備地区を細分化してというか、共同住宅地区、戸建住宅地区を削って軽工業地区を入れたり、あるいは工場・研究所地区の7を削ってとかある。それはハイテクパークの関連の方と話し合いをして、市としてそういう政策決定をしたのか。
◎都市計画課長 
 おっしゃるように市で独断で決めた話ではなく、市としての考えもあるし、地元の工業関係者からの要望もあって、土地の利用を図るという意味で、今回の工業系にシフトした。
◆村田一郎 委員  
 そうすると、これは地区計画の条例変更だが、ハイテクパークの中で、そうではない独自の市と協定している部分がある。例えば、緑比率だとか。そういう部分等は、ほかの分野で考えてやることなのか。今回、条例にはのっていないが。
 そういう総合的なハイテクパークを今後どうしようかというような、これである程度船橋の考え方というのはわかったが、独自の、その地域の法律にとっていない取り決め等があるわけでしょ。そういう部分については、所管はおたくのほうでやるのか。それを加味して今回、このようにしたのか。
◎建設局長 
 今回の地区計画の話で、跡地利用のほうは変更して、経済部のほうと意見調整をさせてもらって、要件を見直すという形であった。
 今、指摘のあった緑比率の話、当時のものについて厳しいのではないかというようなことを、正直にいって地元のほうから、また経済部を通じて、所管としてはうちの都市整備のほうで、緑の関係の協定のものであるから打ち合わせをさせてもらっているという状況である。
 だから、都市計画とは別の話として、緑地の扱いについてどうするかというのは、今別途、経済部を含めて協議をさせてもらっているところである。まだ結論は出ていないと思うが。
◆村田一郎 委員  
 いろんな要望があったりすると、その部分も見直すということも含めての条例ということですよね。今回は、たまたま6地区あった適用を、そこからはそういう話がなかったし、今回は必要なかったというような判断なのか。今後、そういうところから話が出てくれば、また話にはのるということでよいのか。
◎都市計画課長 
 おっしゃるとおりのことである。
◆村田一郎 委員  
 新たに2地区加わった飯山満地区と前原団地の周辺住民というか、関係各課とずっと協議してきて今回の提案になったということで、その経緯だけでもちょっと話をしてくれるか。この適用をふやした2地区だけで話していただければ。例えば、飯山満地区整備計画については、どういう方たちとどのくらい話し合いをしたのか。前原団地整備計画については、どういう方とどのくらい話をして、今回提案になったのかだけを話していただければと思う。
◎都市計画課長 
 前原地区については旧住都公団、現在のURだが、そこと、そこから譲渡を受けた企業があるが、そちらとの同意をとりながら地区計画を策定してきた。周辺住民、町会自治会等についても説明をして、強い反対を受けないで、その内容についてはご理解いただいたと考えている。
 飯山満地区については、区画整理事業ということで、飯山満区画整理事務所が地権者と権利者対応という中で、当然、権利についての話もあるが、区画整理事業に絡めた話で今回の用途変更、それから地区計画を、逐次説明会あるいは個別で説明をしてきたという経緯である。
◆村田一郎 委員  
 私が先ほど質問したように、市としての政策があるんでしょう。住民との話し合いもあるだろうけれども、市としての政策、誘導という言い方はちょっとおかしいかなと思うが、市の政策も当然あるわけである。こういうまちづくりにしたいとか、根本的なものがあるわけでしょう。
 今回、豊富地区をこのように変更するというのは、客観的な部分が出てきたから、それは先ほどのハイテクパークの工場の要請があったとか、地権者の要請があったからという部分でこのように変えてきたんだろうが、そうするとこの条例を提案するに至った住民の盛り上がり、それから市との政策が一致した部分というのは、どこでどう判断して今回提案したのか。
◎都市計画課長 
 当然、市としても総合計画を初め都市計画マスタープランということがあるので、そういう上位計画を踏まえた中での今回の実情に合わせた要望として、受け入れるものは受け入れるとして今回の変更に至っている。あくまでも相手方の要望がすべてということではなく、市のそういった上位計画に基づいた範囲内でのできることとして、今回。
◆村田一郎 委員  
 例えば、7の「地方公共団体の支庁又は支所の用に供する建築物、税務署、郵便局、警察署、保健所、消防署その他これらに類するもの」が外れたということは、今まで制限していたけれども、今回はそういうことも考えなくちゃいけないということなのか。単純に7を外したということは。
◎都市計画課長 
 現在、既決定の内容から、社会情勢の変化によって、今回、経済部のほうから地元の土地利用状況とか、あとは工業関係の土地所有者、そういったところとの話し合いの中で、住居系から工業系に用途・地区計画を移したほうがいいだろうと。現在、使われないままで放置されている土地を残しておくよりは、有効利用しようと。ただし、その有効利用するにしても、大きく市の方針を変えるものではなくて、その中の範囲で行うということで、今回の区分を変更している。だから、基本的にはなくしたというより、工業系への移行という意味で、それに適したものに変えたということでご理解していただきたいと思う。
◆村田一郎 委員  
 客観情勢というか、時代の流れもあるし、当初の予定どおりにならない部分があるが、いずれにしても住民側の意見、その地権者の意見等を十分酌んで今回提案したということか。
◎都市計画課長 
 そうである。
◆石川敏宏 委員  
 豊富の地権者はどなたか。開発業者ではないのか。
◎都市計画課長 
 現在の土地所有者ということで、地元の工業会との話の中でということである。
 地権者は全部で7人、内訳として個人が3人、法人が4法人ということである。(後刻「先ほどのは住宅地区であり、工業については17区画あって、権利者数としては、それに見合った企業数」と訂正)
◆石川敏宏 委員  
 前原であるが、URは民間の不動産会社に土地を売ろうとするときに、条件つきで譲渡していて、こういう地区計画を定めた場合には同意をするというようなことで売却していると聞いている。今、高根台でもこういう問題が出ているが、URのほうは最低敷地面積は定めていきたいと言っていたが、今回この前原の中にはそういう規定が入っていないが、そういう問題は協議の中には入ってこなかったのか。
◎都市計画課長 
 前原地区計画の中の戸建住宅、住宅地区Cについては、戸建てという想定であるから最低敷地面積を設けている。ほかの地区については設けていない。
◆石川敏宏 委員  
 戸建て住宅を定めているのは私もわかったが、例えば三菱地所だとか住友だとか、そういうところに委託地を売っていると思うが、例えば1,000平米以上の敷地を活用するとかという──ここでいえば別表の48ページの豊富・鈴身地区では、工場・研究所地区で3,000平方メートルとなっているが、そういうような形での敷地利用についての区画の最低面積をURとしては定めて、一定のまちづくりを担保していきたい、こういうふうなことは言っていたと思うが、そういうことでは協議は全然しなかったのか。
◎都市計画課長 
 実は今回、既に前原地区については建て替えが進行しており、その中でURと事業者との間で募集の際に建物の計画に対しての取り決めがあって、その中で今回、敷地についてはうたっていなかったということである。
 進行して、既に建てて工事が終わっている物件も含めて、今回はその状況の中で、できる範囲で地区計画で住環境を担保していこうということになったので、残念であるが今回はここにそういう表示はなく、ただ住宅地区Aについては高層化を図る地区として、当然その内容については現在のところ地区計画の中には出てこないが、その前の段階で、募集要項の中でそういった内容での今後の存続ということで継承してもらうということになっている。
◆石川敏宏 委員  
 そうすると、前原地区の地区計画については、船橋市としては前原団地の建て替え計画の中で、最初からそういう問題は相談をしてこなかったということか。
◆長谷川大 委員  
 委員長、議事進行について、もう議案に戻りましょう。
◆石川敏宏 委員  
 だから、議案に……。
◆長谷川大 委員  
 議案は地区計画じゃないんですよ。
◆石川敏宏 委員  
 地区計画を定めているじゃないですか。
◆長谷川大 委員  
 地区計画の内容について質問している。建築物の制限の話であるので、とめていただきたい。
◆石川敏宏 委員  
 まあ、いい。わかった。
◎都市計画課長 
 先ほどのハイテクパークの中での権利者数だが、申し上げたのは住宅地区ということで、工業については17区画あって、権利者数としては、それに見合った企業数ということで、訂正させていただく。
   ──────────────────
     [討論]
◆上林謙二郎 委員  【原案賛成】
 調和のとれた船橋のまちづくりのために、ぞれぞれの地域における地区計画の手法は極めて重要な役割を持っている。今回の条例改正は、その地区計画をより実効性を高めるための改正であると思うので、賛成。
◆石川敏宏 委員  【原案賛成】
 前原地区が、今回地区計画を定めるようになったが、その背景はURの建て替えが、URが住宅供給から撤退をするということで、現在戻り入居住宅しか住宅建設をしないという方針変更がされたことによって、余剰地が民間の住宅会社に売却されるというのが大きな背景になってきている。
 そういう政府の方針変更というのが、UR住宅が民業を圧迫しているという政府の方針に基づいて行われてきているが、現行のUR法の中でも住都公団から引き継いだ賃貸住宅については、適正に維持管理をしていくというのが柱の大きな1つになっているが、そうした法律条項よりも政府の閣議決定が優先をして、民間売却というような違法行為が行われているのではないかと思っている。
 本来、公共的な土地の利用が最優先で行われなければならない土地が民間に売却されてしまうということで、少なくともそういうような一定のまちづくりを進めていく上で、最低限、地区計画を定めていかなければならないということで、今回、こういうふうな形で定められて、一定のまちづくりが行われて居住環境がある程度守られるということについては評価をするが、本来、国民共有の財産としてのURの住宅用地が公共的な利用が優先されなければならないというふうに私たちは考えている。
 今、こうした規制改革を進めるような政治そのものが大きく問われるような状況になってきていて、そういう大もとの政治そのものも見直していく必要があるのではないかと思っている。
 しかし、一定の制限を加えるということであるので、そういう点では条例案については賛成。
   ──────────────────
     [採決]
全会一致で可決すべきものと決した。
   ──────────────────
14時28分休憩
14時43分開議
△議案第38号 市道の路線認定及び変更並びに廃止について
     [質疑]
◆村田一郎 委員  
 5ページ、62ページを見ていただいて、総延長、面積、隅切り、路線数と書いてある。考え方だが、例えば隅切りした場合、ここは邪魔だから、見にくいから隅切りしてくださいといったときに、その隅切り部分は、道路認定の路線図の隅切り面積等には入らないのか。
◎道路管理課長 
 この路線図だけだと、そういう部分というのはなかなか表示しにくくて、なっていないが、面積的にはカウントされている。
◆村田一郎 委員  
 そうすると、認定・変更・廃止調書の中には入っていないけれども、隅切り部分も道路の面積としてカウントされているということで、確認だけする。
 5ページを見ていただいて、06-013号線と06-008号線が交差しているところがある、海神南小学校のところ。そこを隅切りした。これは、平成18年に私が相談を受けてお願いしたら、多額の金額がかかるから、海神南小学校の擁壁を削らなければならないから、18年度の予算では間に合わないから19年度に予算を組むということで、19年度に工事してもらった。たまたま地元の日色議員さんが、できたというので議会で質問してと、実はそういう話がある。それは、ごあいさつに来たからいいけれども、あえて名前を出した。
 それで、南小学校の擁壁を削ってかなり大きい部分をしたが、そういうのはここには出ていないけれども、隅切りの面積としてカウントされているのか。
◎道路管理課長 
 今、この認定・変更・廃止調書というのは、新規の認定、あるいは起終点の変更、廃止を載せている。これは法的に議会の承認を得るということになっているが、今、おっしゃった隅切り等の変更だけは区域変更といって、これは内部でいうと局長決裁で済む話になっていて、それは既に済んでいる。ここには載ってこないが、区域としては面積的にふえている。
◆村田一郎 委員  
 ここにはないけれども、62ページの集計表には載っているということか。
◎道路管理課長 
 そういうことである。
◆石川敏宏 委員  
 全体について伺うが、今回、認定というのは、どこからどこまでの期間の部分を載せるということか。
◎道路管理課長 
 認定作業というのは、3月議会に載せていただくためには準備期間があるので、20年11月くらいで切っている。10月後半から11月くらいに切らせていただいて、昨年の11月からことしの10月までの寄附・帰属あるいは変更のあったものを、今回3月議会に載せていただいている。
◆石川敏宏 委員  
 最近の新たな調整区域なんかの開発では、市の基準があって、その基準を満たすようなことになっているので、当然そういうところの寄附をするということになれば、それは受け入れるということでよろしいか。
◎道路管理課長 
 今、おっしゃったのは既存の住宅街の中のということか。新たに……。
◆石川敏宏 委員  
 既存というか、最近、幾つか出ている。畑が宅地化されている、そういうところについては、持ち主がこれは市に歳入したいということであれば、それは受け取って認定するということでよろしいのか。
◎道路管理課長 
 開発行為等できちんと築造されたものについては帰属を受けるし、あるいは寄附を受け入れて、調書の中に入ってくるということである。
◆石川敏宏 委員  
 基準を満たしていて市の道路になっていないとか、そういうものというのは市として把握はしているのか。
◎道路管理課長 
 基準を満たしていて認定されていないというのは、基準を満たしていても寄附をとれるか、帰属をとれるかということがあるので、その辺は物件、物件で違うと思う。
◆石川敏宏 委員  
 基準を満たしているのだから、市に寄附をしたいということであれば、市は受け取るというような情報をきちんと伝えて、それでも市に寄附したくないからそのままになっているというのであれば問題ないと思うが、基準を満たして市が受けるという情報は、ちゃんとそういうところに伝わっているのか。
◎道路建設課長 
 今、ほとんどの開発行為に伴って帰属されている路線が多い。ほかの地区では私道で非常に問題になっている地区があるので、開発の指導をしているときに、私どものほうでなるべく帰属できる形態をとっていただいて帰属させていただく。そうしないと、私道について後々また問題が出てくる地区があるので、なるべく開発の道路はもらうという前提で指導させていただいている。
◆石川敏宏 委員  
 私も大穴南のすすきヶ丘の町会の中の道路を市道にできないかという相談を受けているが、かなり以前の開発の道路で市の基準を満たさないようなもの、あるいは部分的には満たしており、そういうことで市に寄附したいけれどもというような相談を受けているが、そういう例というのは、今、何件くらいあるのか。
◎道路管理課長 
 基準を満たしている物件については、ほとんど寄附を受け入れるようにしている。ただし、寄附をするには地域住民の方々の金銭的な負担があって、寄附をしたいが市は受け取ってくれるかといって、現場に行って基準的なものはクリアしているが、お金的な面で地域住民の方の話がまとまらずに長びいているケースもある。
 ということで、何件というのは非常に言いにくい。多数ある。ただ毎年、毎年、寄附は受け入れをしているので、筆数でいくと、200筆くらいは登記をしている。
◆斉藤守 委員  
 個別の案件だが、これを見ていて、35ページ、これは寄附ではないのか。
◎道路建設課長 
 35ページの78-027という路線だが、ご承知のように小室からハイテクに向かっていく路線の、実際は小野田の部落の中である。この路線については、実は拡幅整備ということで小野田の部落が残っている。地元と話して、現道を拡幅するのか、あるいはバイパスにするのかということで話し合いをさせていただいた中で、来年度から着工するということで認定をかけさせていただいている。
◆斉藤守 委員  
 買収なのか。
◎道路建設課長 
 買収である。
◎道路管理課長 
 今の補足になるが、34ページを見ていただくと、右のところに予定道路というふうに入っている。道路建設課長が言ったように、都市計画道路あるいは補助幹線で買収をするところを、予定道路ということができる。予定道路というふうにすると、認定はして、私権の制限がある程度及んでいって、あるいは税金的な控除等も、こういう予定道路にすることによって免除されるということになっている。
   ──────────────────
     [討論]
なし
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     [採決]
全会一致で可決すべきものと決した。
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     [陳情審査]
△陳情第10号 JR武蔵野線船橋法典駅周辺に県道・市道を結ぶ接道新設に関する陳情
     [理事者説明]
◎道路建設課長 
 (図により説明)願意に対する考え方だが、JR武蔵野線の船橋法典駅については、陳情者が言われるように、特に朝夕の送迎車等による混雑が見られるということである。駅前には駅前広場があるが、面積約500平方メートルで、JR用地の駅前広場である。狭いこともあり、混雑の原因等が考えられている。
 陳情者の趣旨は十分理解できるが、道路を1本、市川・印西線、木下街道と市道の間に1本抜くことによって、さらに交通を駅に呼び込むという可能性もある。そういうことから、地権者の協力も必要だということ、さらに相当な事業費も必要になることから、周辺の関連計画、その他の地権者の要望を踏まえた中で、交通量調査等を踏まえた現況調査を行い、有効性について今後、検証してみたいと思っている。
   ──────────────────
     [質疑]
◆石川敏宏 委員  
 この地域での交通事故の発生状況とか、そういうのは把握しているか。
◎道路建設課長 
 私のほうで把握はしていない。
 ただ、藤原1丁目、2丁目の子供たちが、ちょうど法典駅の真ん前を通って法典西小学校に行っているということで、地元の方からは、木下街道を渡らなければいけないいうことで非常に危険だと、そういう状況は私も把握している。
◆石川敏宏 委員  
 こうした陳情が出されたが、地元の町会の皆さんとか、市との話し合いというのは、この問題についてはやられてきているのか。
◎道路建設課長 
 今回の陳情以外に、法典西連合会のほうから19年10月に、茶色で塗った部分が船橋法典駅の臨時改札口になる。競馬場に行く道である。今、茶色に塗った部分がJRAの競馬場の用地になっている。そこを分散化するためにあけたらどうかという要望が、実は19年10月に連合会から上がっている。この窓口は、総合交通計画課になっているが、JRAあるいはJRと協議をしている経緯がある。
◆石川敏宏 委員  
 そこをあけることと、今言っている安全対策、交通安全問題とはちょっと離れているかなという感じがする。今、出されている問題についての地元との話し合いはされてきていないということか。
◎道路建設課長 
 特に、この件については話し合いはしていない。
◆石川敏宏 委員  
 歩行者の安全対策というのは、非常に今大きな問題であるから、そういう問題というのは対策をとっていかなくてはいけない課題だと思うが、市として交通量調査をするという話だったが、何か対策という考えは持っているか。
◎道路建設課長 
 先ほど申し上げたように、地元のほうから南に分散化するという意味で、交通の分散化を図るという対策、あるいは以前から木下街道が非常に混んでいるものであるから、バイパスを1本つくったらどうかということで、地元のほうに計画した経緯がある。
 その辺の計画も踏まえた中で、現況の交通量等を踏まえて、どういう方向からどういう車が来ているのか少し調査をして、必要性については検討していきたいというふうに思っている。
◆村田一郎 委員  
 確かに法典駅は非常に狭いし、法典西小に行く児童の通学路になっている。非常に危ないと思っているが、今、説明の中で、西側に道路をつくったとしても、逆に呼び込む推測をしているらしいが、それはどういう意味か。
◎道路建設課長 
 法典駅の西側に2本、現行の私道と橙色に塗った市の道路がある。ただ、藤原の先の馬込のほうから来ると、駅に入ってきて、それを抜けるか、もう1本私有道を抜けて入ってくる形になる。
 ただ、陳情者が言われたように、法典駅の西側に1本広い道路を置いて抜いた場合、さらに呼び込む可能性が出てくるのではないかと想定はされる。だから、その辺で慎重に検討をした上でというふうに考えている。
◆村田一郎 委員  
 確かに私道も、公道も非常に狭い。交互通行になって、ぶつかったりすると危ないので私は余り使わないようにしている。市道27-0245号線か木下街道だが、今言ったのは東から来るのを、そこを通って駅の上に行ってしまうわけである。私が考えていたのは、西側から来た市道を通って法典駅のほうに行かせないで、木下街道に振るのかと思っていた。
◎道路建設課長 
 委員がおっしゃったことも1つあると思が、ここで非常に問題になるのが、その主要地方道市川・印西線が北方十字路を中心に非常に渋滞しているという現況である。そうすると、どこで抜くかという問題もあるが、余り十字路に近いところに抜いてしまうと、余計交通渋滞が発生するかなという恐れもあるので、その辺は申しわけないが調査をかけて、どういう方向性がいいのか、それは検討したほうがいいだろうというに考えている。
◆村田一郎 委員  
 陳情者は西側と言っているが、多分そこは買収しなければいけないのだろうけれども、JRAのときだけの駐車場もある。話は早いのかなと思うが、今言ったように、そこを道路を抜いて渋滞解消になるかどうか、ちょっと考えなければならないと思う。
 ただ、今のままで法典駅の前を渋滞解消させるために、あるいは混雑解消するためには、いずれにしても何らかの手配をしなければいけない。それをこれからシミュレーションするのか。
◎道路建設課長 
 実は、西船橋から国道14号を通って、木下街道を上がって霊園に向かっている柏線という京成バスがある。それがどうも、急遽、私ども最近知ったのだが、このルートで、中山のほうから行くとこうやって上がっていくバスがある。これと市川の若宮を通って、これを通って、これを抜けて、今の要望箇所の一通の上を抜けていくというルートが、どうも4月1日から開始したいという話が来ているものだから、私どもが先ほど言ったように、この陳情がいい機会であるので、予算的な問題があるが、この周辺の交通量の調査等も含めて少し研究してみたいというふうに思っている。バスは本決まりということである。
◆斉藤守 委員  
 これから交通量調査をするんだろうが、1本といわず、私は2本くらい抜いたほうが車の流れがよくなるのかなという気もするが、そんな考えは持つか。
◎道路建設課長 
 先ほどちょっと言ったように、多分交通の流れが、今おっしゃったようにこちらから来たとき、ここが狭くて非常にネックになっているから、車の流れは少ない。ここを抜いてしまったときに逆に呼び込む可能性もあるので、非常にこの道路が狭いものだから、その辺も慎重にどういうふうになるのか検討をしていきたいというふうに思っている。
◆まきけいこ 委員  
 交通量がかなり問題になると思うが、最初に説明にあったJRの南側の臨時の改札口、既にあるものを利用して、人の流れ、あるいは車の流れも含めて分散できるという1つの方法ではないかなという気がして、協議を始めてどのくらいの時間がかかっているのか、もしご存じであったら教えていただきたい。
◎道路建設課長 
 駅の南をあけるという話は担当ではないが、聞いている話ではJRA、競馬場は使ってもいいということでは話している。ただし、JRは改札が2つになるので、人員の問題とか駅舎を改修しなければならない問題があるということで、どうも難色を示しているというふうに聞いている。ただ、私のほうも非常にそれは有効かなと、1つの手段として、今後調査していく中では検討の材料にしていきたいと思っている。
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     [意見]
◆上林謙二郎 委員  
 陳情の願意は、JR武蔵野線船橋法典駅周辺の混雑を緩和するために、県道と市道をつなぐ接道を整備してもらいたいという趣旨であり、狭い駅広付近の歩行者などの安全性を確保するものになると思うので、陳情書の要望に沿うように期待をして、採択。
◆石川敏宏 委員  
 一番の願意は、歩行者の安全等を確保してほしいということにあると思う。この問題は、地元と行政との十分な話し合いが必要だと思うので、よくいろいろな案を出しながら、知恵を出していくことが必要ではないかと思う。
 それで、駅の車の送迎がやむを得ずにふえているという状況もどこの駅でもあるが、基本としては公共交通の体系を確保して、そこを充実させて、できるだけそういう方向に利用をふやしていくというようなことは、今後のあり方としては必要なことではないかと思うし、あるいはまた通勤者には排ガスも出さない自転車利用を高めていく。そのためには駐輪場を十分確保していくという問題もかかわってくると思うので、そういう問題も含めて知恵を出して、市としても必要であれば財政措置をして、こうした地域の交通安全対策を進めていくことに取り組んでもらいたいということで、採択。
◆神田廣栄 委員  
 法典駅前、駅前というには大変ほど遠いような環境のイメージがある。現状の長い一方通行を利用した送迎、裏道に車両が多いというのはよくわかる。危険だというのもよくわかる。この通過車両を減らす対策として、県道と一方通行の市道を結ぶ道路が必要だというのは非常によくわかる。地域住民の方々の協力を得るということも条件である。
 さっき話があった2本道路をつくって、片方は市道から県道に出る、もう1本は県道から市道に入っていく、そういう出る、入るの──もちろん市道から県道に出るのは若宮交差点の近くのほうから出るのがいいと思うので、そういったのも含めて早急な対策を講じていただきたいということを望みながら賛成。
◆まきけいこ 委員  
 採択の立場で。
 願意の駅の西側にもう1本道をつくることが、この一方通行の道の状況を改善するのにいいのか悪いのかということは、今の理事者の説明を伺っていると、それは不確定な部分もあるのかなというふうには思う。
 ただ、先番委員がおっしゃったように、歩行者を安全にするという意味で、説明の中にあった法典駅の出入り口、もう1カ所確保ということを検討することも含めて、幅広い方法を講じて検討していただきたいというふうに要望する。
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     [採決]
全会一致で、採択すべきものと決した。
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採択すべきものと決した陳情については、執行機関において措置すべきものは送付することとし、委員会報告書の作成及び委員長報告の内容については正副委員長に一任することを決定。
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15時15分休憩
15時30分開議
     [その他](所管事務調査)
△市有建築物の耐震化整備プログラムについて
 [理事者報告]
◎建築指導課長 
 (資料に基づき説明)市有建築物の耐震化整備プログラムについて報告する。
 昨年5月に船橋市耐震改修促進計画を公表し、その中で、市有建築物も民間建物も平成27年度末までに耐震化率90%を目指すということで計画を策定した。その中で、市有建築物については具体的な整備の方針として、市有建築物耐震化整備プログラムを策定して計画的に進めていくこととしている。
 内容については、この対象となる建築物は市有建築物の中で200平米を超えるものとして、691棟を耐震化の対象の建築物と把握している。この下段を見ていただきたい。ここに書いてある691棟を対象にしている。
 そのうち新耐震基準の建築物、昭和56年6月以降の建築、これは建築基準法の構造規定が変わった時点であり、それ以降の建築物については耐震性があるというふうに判断している。それ以降に建築されたものは217棟ある。これについては問題ないと判断している。
 それ以前の建物、旧耐震建築物という表現を使っているが、474棟ある。そのうち296棟が既に診断が終わっている。診断した結果として、耐震性についてIs値が0.6以上あれば、関東大震災級の地震が来ても、一部の損壊はあっても破壊的に壊れることはないという基準である。このIs値が0.6以上のものは131棟あって、残りの165棟、そのうち特に震度5強の地震の振動・衝撃に対して損壊の危険があると言われるIs値が0.3未満、著しく低いというようなものが24棟、0.3から0.6で耐震性ありとまではいかないので、改修を要するというのが141棟あるということである。
 まだ未診断のものが157棟ある。ここで157棟と申したのは、平成20年度に診断の予算をとって進めているが、まだ結果が出ていないので157棟という表現を使っているが、小学校43棟、中学校21棟──主に体育館であるが、それについては20年度に診断を発注しているので、年度内には結果が出てくると思う。そのほか特別支援学校7棟についても20年度で予算の執行、委託の執行が行われていて、これについても診断されて、結果が出てくると思う。
 残る86棟のうち特別会計や企業会計のものを除く79棟について、私どもとすれば診断する計画を立てている。これは未診断の建物に対する計画の棟数である。
 それの中身について、裏のページ、上のほうから37棟分については21年度に診断をお願いしたいということで、21年度に予算を要求している。その下の42棟については22年度・23年度で、できるだけ早い段階で診断を終わらせると。少なくとも23年度中には診断を終わらせたいということである。
 ちなみに完成年度というのは、右側に西暦で年度が入っている。1981年が昭和56年である。こうして見ると、1981年完成というのが幾つかあるが、これは完成年度であって、設計は大体1年半くらい前であるので、新耐震が盛り込まれていないために入れてあるものである。
 診断の具体的な順位づけであるが、耐震整備プログラムの2ページ、耐震化整備基本方針という中で、(2)で耐震診断についてうたっている。
 耐震診断については、平成23年度までに耐震診断の完了を目指すとしている。特に、20年度については小中学校の耐震が前倒しで行われて、これについては小中学校、特別支援学校すべて今年度で診断を終わる予定になっている。
 ほかのものはどうなのかというと、平成21・22年度に診断を実施するものとして、順位づけとしては、災害時の拠点となる施設として消防署等を行うということにしている。あと避難弱者の利用する施設として保育園、社会福祉施設、多数の者が利用する施設として公民館、高等学校、こういったものを21年度・22年度に行うことにしている。
 23年度には残りの管理的なもの、倉庫であるとか、電気室であるとか、あるいは直接住民に即影響がないといったらあれだが、市民が余り利用しない施設は最後でもいいのではないかというふうに考えている。そういう理由づけでやっていくという方針を立てた。
 耐震改修については、診断結果を見た上でIs値の低いものを最優先するが、診断の結果の指数の低い場合であっても、同じような指数が出た場合は、建物の用途であるとか建物の重要度等を加味して順位づけしていくということを考えている。
 学校以外のものについては非常に診断がおくれていて、早急に診断を進めて、その結果を見てIs値が0.3未満であれば、補強でいくのか、それとも建て替えやむなしとするのか、実際に管理している部署を含めて協議していかなければいけないというふうに考えている。
 基本的な考え方は以上のとおりであって、どういうものがあるのかということで載せているのが、以下、表になっている一覧である。40ページにわたってつけていて、診断が終わったものとか、補強が終わったもののリストは全部載せているが、予算が確定していないものをいつの時期にやるというふうには具体的に載せてないので、1期で検討したいとか、あるいは2期で検討するというような表現だけにしている。
 例えば、21年度について予算的に認められたら21年度にやる工事ははっきりするので、それはすぐに反映して、予算がついたものから順次このリストの中へ盛り込んでいって具体的な計画としていきたいと思っている。
   ──────────────────
     [質疑]
◆石川敏宏 委員  
 最初の色のついた資料、これの0.3未満と0.6未満、大体どれくらいお金がかかるのか。
◎建築指導課長 
 対象については、ほとんど学校の施設であり、診断がほかの施設については遅れていて、学校の関係の予算については施設課のほうで算定しており、学校の設備は学校で計画されているので、そちらのほうで出していただいているので、私どもでは把握していない。
△宅地開発行政事務の見直しについて
 [理事者報告]
◎建設局長 
 (資料に基づき説明)最初のほうに、今回、見直しを行った趣旨が書いてある。逮捕という事案があったという事実、これを受けとめて、事務全般について、その事件との関連性というだけでなくて、全般について点検を行って、透明性を高めるように見直しを行うことを目的とした。
 どんなことをやったかというと、建設局内にプロジェクトチームを設置して検討し、職員の意識調査、一連の事務手続の点検を行い、事務の見直しをとりまとめたということが内容になっている。
 改善の内容を説明するが、職員の意識調査というものも行ったので、その内容を報告すると、(1)、(2)、(3)と書いているが、要はいろいろ法律とか指導要綱とかがあって、その強制力に差がある。そういうことを知ることというか、理解することが難しい。そして、運用についても統一化とか明確化が必要である。要綱でやっている範囲では裁量性の排除が難しいから、条例化を必要とする声が強い。一方では、条例にすると必ずしも指導強化にはならないということを指摘する声もあるということが、一連のことである。
 (4)では、要は時間についてであるが、事業者はとにかく早くしてほしいということが求められていて、指導要綱に基づく協議を長びかせることによって、担当者は負担を感じることが多いということである。
 それから、(5)、(6)、(7)、(8)というのは具体的な要件についての話を書いている。1つは、そもそも開発許可に該当するかどうかという部分で、慎重な判断が必要である。開発行為に該当しない住宅建築事業、これも条例に基づいて指導の対象にしているが、これは法律で決めているわけではないので、その指導が難しいということである。
 (6)で書いてあるのが道路である。道路に関する法令の技術基準、これが法律に書いてある本則によらずただし書きの規定による運用となる場合が多くて、担当また個別の案件ごとの判断が難しいということである。
 (7)は、これは船橋の特徴だと思うが、法令の基準以上に要綱により法令の確保を求めているということをやっている。指導に協力が得られない事業者も中にはいる。そういうことから、公平性に疑問を感じることもあるということである。それから、公園確保の代替措置である協力金制度、これを運用しているが、要はお金をいただいているということについての透明性を懸念する意見というのがある。
 それから、一般的な話として、調整区域は開発を抑制すべきという意見があった。調整区域については立地基準が限られていることから、予備審査という制度を導入している。立地基準の確認をするわけだが、予備審査の判断に慎重を期すべきという意見があるということである。
 (9)については、今の船橋市で行っている調整システムについてであるが、宅地課が全体のコーディネートというか、とりまとめの窓口になって、道路とか公園とか、各所管課がそれぞれの視点から意見を述べていくわけだが、こういった道路、公園等の関係各課が直接事業者と協議するこの事前協議、事務の流れについては、これが適切ではないかとする意見が多かった。あとは、ただ各課が個別にやっているので、その協議内容を共有するべき調整会・協議会の活用を図るべきという意見がある。
 (10)については、個人に判断が求められる負担が大きい。その分散を図るべきというような意見。それから、窓口で担当職員が業者さんと相談するわけだが、そのときにも確定的なことを言わないようにというような形で、発言にも気をつかうことが多いということである。
 (11)については、公共施設整備、道路をこういうふうにしなさいとか、そういうような指導は一生懸命やっているが、その指導以前の土地利用のあり方などについては、まちづくりの方針等が示せないため行われていないということを問題視する意見もあった。
 おおむね意識を拾うと、こういうことになろうかと思う。
 主にやったことというのは2で書いている。宅地開発行政に係る事務の手続ということで、私どものほうでやっている一連の事務手続で、改善を図ることがないかというのを見直した。どんなことが課題として挙げているかということを書いている。
 (1)ということでは、正式な手続に入る前、もろもろの任意の相談を受けるわけだが、そこで難しい判断を求められるというときに、職員のほうは即答を避けようとするという方向で動く。ただ、業者さんのほうから、これはどうなのというようなことでやり取りがあり、多くの時間を費やす。また、精神的な負担になることが多いということが1つ。
 それから(2)になるが、先ほどもちょっとお話したが、調整区域というのは基本的には開発ができないところで、こういうことに該当する場合はできるというような要件がある。それを確認するための予備審査という制度を運用しているわけだが、そういう意味でこの立地基準の確認を主目的とするものとあるわけだが、そういうふうに基準の確認をするということであるにもかかわらず、その終了をもって許可に十分な条件が調ったと事業者に受けとめられることもある。要は予備審査だけ終われば、それで開発許可ができるというふうな受けとめ方をされることがあって、その先には必要な公共施設を十分とってくださいとか、そういう協議が残っているにもかかわらず、ということである。
 (3)は、調整を各個別にやるが、全体の各課の意見を調整する場として審査会、それから協議会及び調整会というものを設けている。ただし、これが事前審査申請に対する指示書を出す段階、要は入り口部分で開催されていて、協議の成立という出口部分での確認がしにくい仕組みとなっている。また、審査会は宅地課内の職員で会議を行い、他課は書面による意見提出のみを行う形式で実施している。要は審査会というものは意見調整の場ということだが、例えば道路の関係とか緑の関係の職員が集まって話し合いをしてやる形では行なわれていないということがある。
 入り口部分とか出口部分とかいうような話をしてわかりにくいかと思うが、今の事務手続のフローを資料の一番最後に載せている。
 課題で申した任意の相談とか、あるいは調整区域の予備審査、それを終わってからという事務の流れで、予備審査の話とかはこの中には書いていない。今の事務手続としては、事業者さんのほうから事前審査の申請というのを受けて、面積とか計画個数、その規模に応じて協議会なり調整会に諮るもの、それから宅地開発事業審査会の審査を受けるものというふうに分けてやっている。
 今、問題だと言ったのが、この審査会のほうが書面で意見を出してもらう形で参画してもらっているけれども、各課の人が集まってやるような会議ではない形で行われているということが問題だということを書いている。審査を受けて宅地開発事業の事前指示書、この開発計画に対してこういうことをやってくださいと指示書を事業者に交付するわけである。その指示書を受けた事業者が、その指示に基づいて各課と個別に協議を回って、その先、関係各課より事前協議成立事項の回答とあるが、例えばみどり推進課は協議が成立した、道路のほうも協議が成立したという情報が宅地課のところに集まってきたことをもって、全体協議成立という形になって、開発行為に該当するものは、この図でいう左のほうの宅地開発事業の協議の申請書というものを出してもらって、法律に基づく手続に持っていくというのが、今の事務の流れである。
 それで、入り口の部分、出口の部分という話をしたが、要は最初の土地利用計画が事前審査の申請という形で上がってきて、これに対して指示書を交付すると。こういうところでは調整会、協議会とかという部分で指示を出していくわけだが、その後の協議というのが各課個別に行われていて、その出口部分、最終的にいういと協議が調った全体の土地利用計画が、この図でいうと32条の申請の段階である。この段階で確定するわけだが、その間の協議の変遷というのは各課に委ねられている部分が多い。全体の調整とか、進行管理をきっちりしていかないといけないだろうということを、この一連の手続の中では改善しなければいけないというふうに考えた。
 そういうことで、さっきの2ページに戻っていただくと、そういう入り口、指示書を出す段階では、みんなで意見を調整しているけれども、最後の部分での確認がしにくいということが問題だということを書いている。
 あと(4)で、あとはだれがそういう判断をしているのかということが、最終的に出口部分、最終確認は決裁権者が決まっているが、それが協議会とか調整会とか、そういう決裁権者と一致していないということがある。それから、指示書としてとりまとめられる内容というのが一般的事項にならざるを得ない場合が多くて、具体の調整とかは基本的には各課が個別に行っているから、全体像というものがわかりにくい土地利用の調整の仕組みになっているということが課題だというふうに考えた。
 具体的にどういう見直しをするかということで、事務の見直し事項ということで、意思決定の仕組み、これを早急に見直そうということで考えた。
 まずは審査会の会議方法の見直しということで、今まで規模の小さいものは宅地課内での会議でやっていたが、これは建築部長を会長として関係課の参加を得る──今でもある仕組みである協議会のほうに移行していくこととあわせて、決裁区分を見直すということで、決裁区分を引き上げるということである。開発許可とか、公共施設管理者の協議成立に係る決裁区分を引き上げる。これと同様になるように、指示書の決裁区分について見直すということである。
 どういうことをやるかというと、下の表にまとめている。
 現在の見直し前の決裁区分というのは、3,000平米未満のものは審査会という形で宅地課がやっていて、他課は書面提出によってやって、指示書を宅地課長の決裁で出すという形でやっていた。最終的な決裁、出口部分での確認というのを建築部長がやるという仕組みになっていた。また、面積に応じて審査会の会議の構成とか、指示書の決裁とか、ちょっと入り組んだ形になっていて、これだと入り口から出口まで一連の判断にならないだろうということで、3,000平米未満のものについては協議会で審議して、指示書も建築部長が出して、最後の出口の確認を建築部長がやると。3,000平米以上のものは協議会、調整会という意見調整を経て、指示書を建設局長が、最後の出口の確認も局長がやると。こういう形で見直すことにより、一連の確認はしやすくなると考えている。
 3ページ目、決裁区分とか判断をする人をどうするかということだが、事務の個別の運用の改善、これは細かいことも書いているが、任意の事前相談ということで、宅地課の窓口の相談で時間がかかったりすることが多いということで、今までもやっているが、個別具体の開発の条件とか、細かく聞かれて難しいというようなことについては即答を避け、後日回答するということを徹底していこうということである。
 ただ、いつ回答してくれるのかということがあるので、月2回程度、宅地課内会議を定例化して、そこで判断して答えるような仕組みにすると。これは本当に運用の部分であるが、こういうふうにしていこうということである。
 それから、予備審査制度である。これについては調整区域での開発の予備審査の制度について、条例のほうも変わったので、これを立地基準をチェックリスト化して、立地基準を確認する制度であることを明確にして運用すると。だから、立地基準を満たしている、その先の公共施設の確保の水準とかいうことは、また事前審査の申請を受けた中で、市街化区域と同様にやっていくという仕組みとして明確にして運用していくということである。
 (3)は、協議・調整の経過がわかる台帳の整備ということだが、個別各課が一生懸命に協議をやるが、どこの課でどんな協議が行われていて、それをどういうふうに処理しているのかという全体の進行がわかるようなものがないといけないだろうということで、協議台帳というものを作成し、協議の経過をそこにとどめるようにするということを考えている。各課個別の判断というのも、できるだけチェックシートにより管理するなど、協議経過の記録を徹底していこうということが必要だろうと考えている。
 あと指示の内容ということで書いているが、細かく書くとそれだけやればいいだろうというふうに事業者さんのほうからは受けとめられるということで、なかなか具体化を避けてきた部分があるが、できるだけ具体性を持たせるように努めるように心がけていこうということである。そうしないと、それに対してこたえられたかどうかというチェックが後からできないことになる。指示書への反映が困難な場合は、必要に応じ、行政としての調整方針をとりまとめていくということを考えている。
 以上が事務の運用の改善部分で、あと2つ書いている。基準の運用の明確化ということを書いている。
 基本的に開発許可のような裁量性のある行政だから、基準の運用に統一性を持たせるということが望ましく、運用基準(指針)というのを充実させ、それを公表していくというのが基本だと考えている。ただ、なかなかすぐには難しいが、道路の部分については担当というか、行政内部でももっと明確化していかなければいけないのではないかというふうな声がある。難しいということもあるので、道路に関する法令の技術基準の運用について、まずはその試案をとりまとめて、運用して、実態を踏まえ、指導要綱等への位置づけにより基準の明確化を図るということにしようと考えている。
 大きく3つ目である。指導根拠の強化ということで書いている。これは、基本的には条例化をどうしようかという話だが、条例化の結論については、例えば道路の話について一番最後に書いているが、運用の明確化に取り組んだ後、条例化等を引き続き検討するとしかいいようがないというふうに今は考えているが、公園の確保の指導については、今の段階で事業者さんのほうの協力により成果を上げているが、全くの根拠が要綱であるということから、どういう制度設計をするかはまだ結論が出ていないけれども、例えばということで書いているが、環境共生まちづくり条例に基づく制度、これで公園・緑を確保するというふうな部分があるので、その制度の適用範囲の拡大を図ることなどにより、指導根拠が条例に基づくものとなるように制度の改善を図っていこうと考えているところである。
 大きく言うと、事務の運用改善で決裁区分を見直して、一連でだれが判断したかというのがわかる、通りがよくなるようにするということと、協議経過を共有化できるようにしましょう、そういう事務の運用改善をするということと、道路については運用基準の試案をつくって運用していき、指導要綱等の位置づけを目指していこうということと、公園の確保についての指導根拠を強化していこうということを行っていこうという形で、宅地開発の事務の見直しを行おうというふうに考えている。
   ──────────────────
     [質疑]
◆神田廣栄 委員  
 最後のページ、宅地開発事業事前審査申請から2つに分かれて、3,000平米未満・以上とあるが、この右側は審査会、左側は協議会、調整会の2つを経る。時間的には、右に行くのと左に行くのでは、どれくらいの差があるか。
◎建設局長 
 これは基本的に1カ月、どちらも1カ月で処理する。協議会とか調整会は月に1回、案件があればやるというふうにしているので、前月の10日までに出してもらって、それを月末に処理するという形でやっている。
◆神田廣栄 委員  
 2ページ、現行の決裁区分と見直し後の決裁区分があって、現行は3,000平米を境に上下になっているが、今度50戸未満というのをつけ足したみたいだが、これはマンションを想定したということか。なぜこれをあえて今入れたのか。
◎建設局長 
 前からあったが、この表の事業の規模のところで「面積のみ記載」というふうに書いてあるが、ここで戸数を合わせると区分がきれいに分かれなくなってしまうものなので、ここは面積のみ記載ということで、今でも3,000平米未満、50戸という概念はあった。
◆興松勲 委員  
 見直しというのは、全く単純な話で、前の宅地課長の件が出たから見直ししようということになったのか。それとも、こういう案件は従前からあったのか。
◎建設局長 
 宅地課長の逮捕があったので、宅地開発事務について検証しないといけないということがきっかけである。
 ただ、それがどういうところに事件の原因があるかということを突き詰めてやったかというと、そういうわけでなく、やはり行政指導なりで行っているし、裁量性のある事務だということは明らかであるから、それについて透明性を高めるような事務にするにはどうしたらいいかという視点で見直しをした。今までやっていた事務があって、ここが原因だから今回の事件が起こったというような、明確な整理というのはやっているわけではない。
◆興松勲 委員  
 一番懸念されるのが、このことによって、かえって審査が複雑になってしまって時間がかかり過ぎるだろうと。それが懸念材料として出てくると思う。神田さんが指摘されたように、時間がかかっては困る。コンプライアンスだ、コンプライアンスだといって会議ばかり開いていて、内部調整ばかりやっていて、3週間で詰められているやつが2月もかかってしまったと。まだ協議中だからできないということになると、かえっていけないのではないか。
◎宅地課長 
 今、ご指摘の部分は、恐らく事前を出してから指示書が出るまでが長くかかるのではないかという指摘だと思うが、従来は先ほど局長から申したように3,000平米未満ということで区切りをつけて、宅地課内の審査会をやったという状況の中で、今回それをすっきりした形にして、事業者のほうに指示書を出せる時期は、ほぼ同月の月末ということで、そんなに差はないので、これを変えたことによって大幅に延期になる、あるいは時間がかかるということはない。
◆興松勲 委員  
 調整区域の話が出ているが、市街化区域と調整区域の線引きがされて、局長が言ったように、市街化調整区域というのは市街化区域の予備地であったはずだから、開発行為における予備地であったはずだから、それを不動産屋さんの都合で調整区域は手がつけやすいからということでやってしまわれると、今、人口の動態というのが動かないから、それこそ極論だけれども、調整区域が開発されれば開発されるほど、市街化区域は農地、雑種地、山林、これらがすべて残っている。だから、見直すついでに、そこまで見直してもらいたいと思う。これは地権者側の要望だと。
◆石川敏宏 委員  
 透明性を高めることは必要だと思う。1つ感じたのは、今回、業者と職員が2人だけのところでお金のやり取りがあったというふうに思う。だから、業者と対面するときには、市職員少なくとも2人で応対するとか、そのことはきちんとやられていったほうがいいのではないか。どうしても業者と2人というか、特定の部屋でいろいろ指導したり、話も聞かなくてはならない場合があると思う。それをそういう形でやれば、少なくともそういう問題は防げるのではないかと思うので、その辺はどういうふうに対処されていくのか。
 事務運用改善の3ページ、台帳の整理というのがある。この台帳は、いわゆる公文書という位置づけになるのか。そうであれば、それを公文書として市民が公開してほしいといった場合には、公開の対象になるが、それはどういう位置づけか。
◎宅地課長 
 業者と会うときにはという話だが、私も1月からであるが、早速、相談室の扉──私ども相談室があるが、そこは1つのブースになっていて密閉できるという状況だったが、相談室なので住民の方も入ることがあって、そこは窓ガラスにした。透明の窓ガラスを入れて、外からだれとだれが話をしているということについて、まずそこはした。
 それ以降、そこで市の職員と業者が中に入って1対1、もしくは業者に職員1というような状況はつくっていない。よほどプライバシーの話でない限りは、そこのドアもあけて、いろいろ相談事業を受けている。
 2番目の指摘だが、この台帳というのは事前の協議、いわゆる処理案件というか、その中の相談・協議ということであり、協議の経過を一見できるというのは、この段階で例えば開発に至らない場合もあるわけである。開発ができないと。相談には来たけれども、開発適地ではないといったケースもあるので、一応決裁等をとったものについては、決裁は公文書として残るが、事前の課内の協議ということでの台帳ということになると、まだ市としての意思決定の前段のものとなるので、公文書の扱いということについては検討を要したいと思う。
◆石川敏宏 委員  
 そうすると、何の決裁をとったら公文書になるのか。
◎宅地課長 
 相談を受けて、開発該当、見直しとか、業者のほうは結論を求めるわけである。特に調整区域の場合は、先ほどおっしゃられたように立地条件がかなっているか、かなっていないかというところで、早急に答えを求めることもあるが、先ほど局長が申したように、(1)での即答を極力避けて、宅地課の中の月2回の課内会議で結論、方向性を出していこうということで決裁をとっているので、その決裁をとったものについては公文書となる。
 決裁をとらないものについては、まだ完全に市としての意思が決定されていない、あるいはその案だけで来なくなってしまったというケースもあるので、そういったものについては決裁もとっていないので、その辺については、そこに書いてあるメモを公文書として扱うかどうかというのは、情報政策課とも協議してみたいと思う。
◆神田廣栄 委員  
 今の公文書の話だが、決裁ということよりも、例えば確認とか、開発行為で受付印を押すが、その辺の段階から公文書になるのではないか。
◎宅地課長 
 先ほど申したように、毎月10日が開発行為の事前の、これは調整区域、市街化一緒だが、その段階で収受印を押す。押した段階から公文書だが、今、私が説明したのは、予備審査とかその前段で、ここは開発になるかとか──なぜ市のほうのあれが必要かというと、間に入っている設計さんが事業者のほうに対して答えを出すのに口頭だけではだめな部分もあるということで、ある程度正式なものということで言われる場合があるので、事前に説明したらそういうものになるとか、開発行為の以前の問題である。
◆石川敏宏 委員  
 いろいろ要綱とか基準をこれからつくっていくようだが、現在、公開をされているのは船橋の例規集だけだが、そういう要綱とか基準とか、そういうものについてはどういう形で公表されているのか。
◎宅地課長 
 私ども窓口で実際に行政指導している部分というのは、行政手続条例の関係もあって、とりあえず窓口のほうで成文化したもの、あるいは略図にしたものというのは用意している。それを事業者に公開している。指導要綱はもちろん公開している。
◆石川敏宏 委員  
 そのほかのここに出ているような運用基準(指針)を充実させるとか、道路の技術基準、土地利用の規模や形状の運用基準を試案としてまとめて、基準の明確化を図るということだが、そういうものは明確化をした場合には、だれでもアクセスできるようなものになるのか。窓口に行かないと知らされないというのでは、ちょっと問題があると思う。
◎宅地課長 
 先ほどその他のところで述べたように、道路の部分、水、河川、それぞれに基準というものがあるので、それぞれ所管のほうと協議して、どういう形で、ホームページだとか、あるいはここで教えるとかという形では、これから最大限公開できる方向で進めていきたい、協議していきたいと考えている。
◆長谷川大 委員  
 今のだが、基準が決まって公開されていくというのは、それでもう市街化調整区域ではなくなっているような気がするが。個別案件が、それぞれ立地だとかいろんなものがあって、先ほどから出ている裁量の部分があって、市街化調整区域において開発ができるようになるわけである。それが、基準ができて基準が公開されるというのは、それで市街化調整区域でなくなってしまうような気がするが、言っている意味はわかるか。
◎宅地課長 
 長谷川委員さんの趣旨はよくわかる。
 先ほど来申し上げている市街化調整区域については、もともとは開発は抑制するエリアという中で、ある一定の要件が調った場合は許可になるという部分があるので、そのだめな部分といい部分については──いい部分については、それぞれ許可のほうに流れていけばよろしいが、だめな部分の話もあるが、それは都市計画法はもちろん決まってはいるが、そこについて例えば考え方、先ほど裁量といった話があったが、そこになると今度は当然事業者と我々の行政サイドによって考え方に大きな隔たりが出てくる場合がある。そこについてどれだけ歩み寄りができるのか、あるいは行政として踏み込めないエリアがあるのか。踏み込めないエリアがあるとすれば、そういった部分が数字的基準があるとすれば、それをむしろ出していくということであれば、それはあながち調整区域の開発を抑制するというのが行政の目的ではあるが、必ずしもそれが市街化になるということにはつながらないと考えている。
◆長谷川大 委員  
 もう1つ、これは都市計画法の運用なのか。
◎宅地課長 
 そうである。
◆長谷川大 委員  
 船橋市都市計画の観点からの判断というのが大きく影響するようなことというのは、今まであったのか。要するに、あくまでも形態を整えるというか、建築のほうに近い形態を整えることが主で、相対的な都市計画という中での物事というのは、アイデアは回っているのだろうが、強い発言力が都市計画課──なのかどうかわからないが──あったのか、これからあるのかというのが気になる。
◎宅地課長 
 非常にデリケートな質問だが、従来またこれからもそうかもしれないが、面を向いて宅地課として業務ができたかというとなかなか難しい部分があって、0.3ヘクタールあれ、0.5ヘクタールであれ、どうしても全体の市の規模からいうと、まだそれは点でしかない。日常業務をやっていると、本来はもちろん市の職員だから面として考えなければいけない部分も感じているのだが、どうしても日常業務の中でいくと点でしか見ないという部分があるので、その辺については都市計画課ともいろいろな連携をとっているので、その中で我々としても、例えば今指摘のように点よりは、点をつなげて面だとかいう考え方をしていかなければいけないというふうには十分認識している。
◎道路建設課長 
 都市計画上の観点からという話だろうが、都市計画の一部だが、むしろ道路の行政があったり、排水の行政があって、ある開発が行われようとするエリアがあるが、例えば戸建ての分譲地でもいいが、道路をどうやって入れて、どこへ抜けていくのかという非常に重要なことである。必ず既存の道路につなげなければいけない。排水についてもやはりそうである。既存の排水管にジョイントしない限り流れないので、本当は都市計画の観点からのほうがいいだろうが、むしろ既存の道路や既存の排水施設、こちらのほうが重要になってきているのが現状である。そんなことで、当然のことながら排水施設の施設管理者、あるいは道路の管理者の協議が必ず必要になってくる。このようになっている。
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16時20分休憩
16時27分開議
△船橋市高度地区変更について
 [理事者報告]
◎都市計画課長 
 (資料に基づき説明)最初の概要に沿って報告させていただく。
 今回、船橋市の高度地区の変更については、市としては、低層住宅と中高層住宅の調和的都市利用の実現を目的にして、従来の斜線型高さ制限に加えて、最高高さ制限を加える都市計画に変更した。2月10日に告示して、同日に施行している。
 変更の内容については、今回の高度地区については、都市計画される用途地域や防火地域などと同じような地域地区の1つである。主として住環境を維持するための建築物の高さ制限を定めるというものである。
 今回の高度地区の変更は、現在定めている斜線制限型、いわゆる北側斜線ということで、日照を確保するための斜線制限というのがあるが、これに高度地区を生かしながら、それに加える形で最高高さ20メートル、31メートルというものを加えたものである。これによって、その制限の高さを超えるものは建てることができなくなる。
 今回、指定するに当たっては、第一種高度地区、第二種高度地区という既に定められている高度地区があるが、それに加えたということで、さらに今回の高さ制限が市全域で統一ルールだということで、従前、指定されていなかった用途地域に関しても近隣商業地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域についても、新たに指定したところである。
 周囲について、その区域20メートル、31メートルの考え方としては、まず20メートルについては第一種中高層住居専用地域がほとんどであるが、こういった地区については低中層の住宅地の土地利用するために、低層住宅地──第一種低層住居専用、10メートルの最高高さ制限があるが、これの2倍までとした。
 2つ目として、高度な土地利用を図るという31メートルについては、JR総武線沿線の商業地域、近隣商業地域周辺地区や商業地域、こういった地区については、土地の高度利用を図るためにある程度の高さの建築物を建てられるようにということで、低層住宅地の10メートルの約3倍の31メートルと設定した。
 この高さについては、もともと建築基準法などでも使われている数字であって、31メートルを境にして建築設備や消防設備、あるいは構造に関しての計算などが強化されるという境目ということで設定している。
 あと特例ということだが、まず建て替えについては、特例ということで、今回の法が施行当時建っている、適合のところにあっても、施行日を境にして既存不適格という形になるが、これについてはある程度従前の規模の範囲内であれば1回について建て替えができると定めている。
 あと、地区計画等による特例ということについては、地区計画によって地区に定められた高さ制限については、その高さを優先するということである。さらに、団地などの中高層建築物で構成される地区については、居住環境の保全に支障ないと市長が認める場合については、最高高さ制限を緩和する。
 この種の特例として、総合設計制度による特例というのがある。これについては、一定規模以上の敷地に一定割合の空地を有することによって、市街地環境の整備・改善がなされるということについては、容積率の緩和がある。それに伴って高さの緩和を認めている。
 適用の除外ということで、準工業地域及び工業地域内の工場及び倉庫ということだが、これについては工場、倉庫については通常の生産とか流通とか、そういったものの産業活動に影響を与えないということを考慮して、今回は適用除外としている。
 2つ目として、実際に高度地区に存在する建築物、既存不適格ということだが、これについてもその時点では適合であったということに配慮して、増築、大規模な修繕、大規模な模様がえ、用途変更については既存不適合という建築基準法での扱いになるが、これについては適用しない。これと同様に、既存不適格である耐震改修についても適用除外としている。
 それと、その他都市計画に定めたものということで、建築審査会の意見を聞いて周囲の環境に支障ないと認めたものについては適用しない。都市計画として定められた一団地の住宅施設、一団地の官公庁施設、もう1つは、その他公益上やむを得ないと認められる建築物については適用を除外している。
 それから、計画書のほうを簡単に説明する。
 計画書の1ページ、実際の第一種高度地区、第二種高度地区、それぞれに今回20メートル、31メートルという数字が加えられていて、その指定面積が変更になっている。
 2ページから規定書ということで具体的な内容になっているが、この中段あたり、建築物の高さの限度、ここが今回の高さ制限の指定なっている。ここでいうそれぞれの高度地区の中で、建築物の高さの最高限度の欄の1の部分が最高高さ制限ということになる。
 2については、今まであった北側斜線ということで、一種高度については5メートル立ち上がって1.25勾配、10メートルから0.5の勾配である。第二種高度地区については、斜線制限については10メートル立ち上がって1.25、20メートルからは0.6という勾配で、従来どおりの斜線制限になっている。
 3の制限の緩和、これも既決定どおりである。これについても(1)については、北側の前面道路の反対側の水面、線路等があった場合である。これについても緩和措置がある。
 それから、北側に高低差、当該地が低い場合の緩和措置がある。
 それから、計画道路あるいは予定道路があった場合についても、これを道路と見なすというような緩和措置をしている。
 それから、一団地認定、複数の敷地が固まったような場合については、同一敷地内にあるものとみなすということで、これは今まであった北側斜線についての緩和規定ということである。
 今回、新たに加わったのが4の適用の除外ということで、4ページである。先ほどもちょっと触れたが、準工業・工業地域内の工場、倉庫、それから既存不適格の増築、修繕、模様がえ、用途変更についても、適用除外である。それから耐震改修についても。あとは都市計画上定めた一団地というのは、建築審査会の意見をもって適用を除外するということである。
 5の地区計画等による特例を受けたものであるが、次の6番、7番ということで、いずれも地区計画、総合設計、建て替えの特例となっている。
 以上の内容が都市計画決定された内容であるが、実際に施行日当日に運用基準について公表している。
 運用基準については、今の規定書の中と連動していて、1ページ目をごらんいただくと、まず第2の規定書4の適用の除外というところで、このところで、例えば倉庫あるいは工場というようなものにどういうものがあるかだとか、あるいは周辺の環境に支障がないということについての内容、それから第3の規定書5の地区計画等による特例ということで、具体的にどういう要件を備えなくてはならないのかということで、1ページの下段から2ページに渡って記載している。
 3ページからは、さらに市長が認める団地などのケースの場合について、同じように要件についての運用基準が3ページから4ページの上段まで記載されている。
 第4の規定書6の総合設計による部分だが、これについては敷地面積の要件によって、最大で基準になる高さの1.5倍までを限度として認めている。これについてはあくまでも先ほどの地区計画等、あるいは総合設計等、これによっていずれも高さのみの緩和を受けるという目的だけには適用しないということで、慎重に扱いたいというふうに考えている。
 4ページの一番下だが、第5規定書7の最高高さ、建て替えの特例の認定だが、告示後において存在している、あるいは工事中であった建築物は、既存と同規模、同程度であったという内容について、具体的にどういった内容かということで、5ページから6ページにかけて記載している。
 一番最後のページに別表ということで図で示したものがあるが、これについての建て替えについては1回目は可能ということで、上段、下段で1棟の建物の場合、下段のほうでは複数の建物が建っている場合ということで、1回の建て替えというケースを示している。基本的には不適合部分がある箇所、これに触れた工事になった場合に1回にカウントするという基本的な考え方になっている。
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     [質疑]
◆神田廣栄 委員  
 建て替えの特例だが、どの段階から建て替えできるのかと思ったが、運用基準の第5というところの工事着手というので、根切工事に着手し、継続して基礎工事となっていること。それから、杭を打って基礎工事をやっているというふうに書いているが、この証明というか、認定というか、建て替えのときに、あのときにはこれだったと言ってもわからないわけである。あるいは、2月10日の段階で証明をとっておくのか、その辺がどうなるのか。
◎都市計画課長 
 施行告示日当日に、まず現状でこちらでできることとして1年前にさかのぼった建築確認を調べて、現地の調査をした。その中で実際に着工していなかった物件が4件あるが、それについては当然設計変更ということで、今後続けていかなければならないことになる。あと、実際に今回確認を受けた後に、基準法上の手続として中間検査を受けていればいいが、それを受けていない場合については、工事関係書類あるいは工事関係車両で使用した許可証、そういった当時着工していたという工事関係書類を示してもらうということを考えている。
◆神田廣栄 委員  
 何か弱い。2月10日時点で、1年前ごろから許可を受けたのを全部各現場でチェックして、もう既にマーキングでもしているのかと思ったが、そういうことはしていないのか。これはもうできる案件だと、建て替えできるのはわかっているのではないのか。何かの形で申請したときに、建て替え申請するときに、そういった証明書をつけなければいけないということになるのか。
◎都市計画課長 
 建て替え時には、うちのほうでも調べる範囲で、そういう不適格台帳というようなのをつくることはできるが、実際そこから漏れてしまったような場合ということかと思うが、その際には、申請時にこちらから認定要項というものをつくって、実際にどういった書類を提出するかということで定めている。
◆神田廣栄 委員  
 建て替えするといっても、1年や2年で建て替えるわけではない。30年・40年先か、20年先かもわからない。そのときに、ああだこうだ、そろえろと言ったって、恐らくそろえる人はないはずなので、その辺はよく検討してみていただきたい。
 脱法行為ととらえると悪いが、20メートルの最高高さ制限があるが、20メーターだと6階しか建たないわけである。それを何とか7階に建てたいということで、平らな地盤を2メートル掘ったと。平均地盤をどういうふうに計算するかわからないが、平均地盤が1メートル上がったとしたときに、1メートルクリアして、もとの地盤から見たら20メートルにおさまったが、実際には1メートル下がっているから──排水の問題とかそんなのはクリアしたとして、実際に7階建てを建てたということは、許可になるのかならないのか。
◎都市計画課長 
 運用については、建築基準法の中での適用になるので、当然、地盤を下げれば建築物の高さというのは地盤面からの高さになるので、そういった手法も可能である。
◆石川敏宏 委員  
 高さ制限を告示され、施行されたが、この決定と高度地区の規定書、これと運用基準、この関係を教えていただきたい。都市計画審議会で決定したのは、この3つの文書を全部決定したということなのか。
◎都市計画課長 
 決定については、2つ目の資料にある計画書、規定書、こちらが決定図書になる。図面については、実際は2,500分の1の地図が決定図書になるので、48区画ということで数が多いものであるから、そのときも同様だが、このように3コースという形で、2枚をつくらせていただいた。
◆神田廣栄 委員  
 そうすると、私たちが見ているページ番号をふってある1から5ページまでの部分を決定しているということか。
◎都市計画課長 
 図面は先ほどいった参考図にかえているが、図面とあわせて全体が決定図書ということである。
◆石川敏宏 委員  
 これを変更する場合には、また都市計画の手続をとらないと変更できないということでよいのか。
◎都市計画課長 
 そのとおりである。
◆石川敏宏 委員  
 船橋市都市計画高度地区運用基準があるが、これはどういう性格の文書になるのか。要するに、建設局の中で、ここはちょっと文章を変えちゃおうとか、運用を変えちゃおうというようなことはできるのか。市長になるのか。その辺はどういう位置づけになるのか。
◎都市計画課長 
 運用基準については、変更する際は市長決裁ということで、当然、この内容も現在公表しているので、その旨を公表するということで考えている。
◆石川敏宏 委員  
 変更する場合は、どういう手続で──市長が告示をして、こういう変更をしたというのは何かあるのか。
◎都市計画課長 
 内部では市長決裁をとって、その旨をホームページなどに載せて公表ということになる。
◆石川敏宏 委員  
 変更する場合は、議会の委員会には少なくとも報告していただきたいと思う。これはお願いしておきたいと思う。
 それから、運用基準の中でかなりあいまいな文章があると思う。例えば、2ページに「地区区分は、適切に定めること」となっており、「適切」という言葉はかなり抽象的だと思うが、その辺はどういうふうに理解すればいいのかと思った。これはかなり抽象的だと思うが。
◎都市計画課長 
 地区計画については、明確なその辺の基準が定まっていればいいが、ある程度運用にまかされる部分があるので、船橋市の考えだと基本的には地形・地物など、道路などで区画されている部分という考えを持っている。その辺はその地区、地区によってケース・バイ・ケースというか、その内容で対応していきたいということで、こういった表現になっている。
◆石川敏宏 委員  
 運用基準の中で、3ページに当該建築物の敷地面積はおおむね3,000平米以上であることなっているが、さっきも議案の質問をしたときに、前原団地で具体的に地区計画の中には入っていないが、この運用基準の中でそれを定めていると理解してよろしいか。
◎都市計画課長 
 この辺の数字は、実際の統計、例えば今回参考にしたのが7階建て以上のマンションの平均敷地が約3,000平米というようなことがあったので、そういったものを参考に定めている。だから、決して前原団地がどうのという話ではなくて、その3,000というのは今までのこちらで持ち合わせていたデータ、20メーターを超える建物について、そういったものから割り出している。
◆石川敏宏 委員  
 前原が民間が開発しちゃったところがあるが、それはこの運用基準はクリアしているのか。
◎都市計画課長 
 前原のケースでも、これは適合している。
◆長谷川大 委員  
 「高度地区の変更を決定しました」という紙があるが、この「区域の考え方2」のことだが、それは僕の日本語の理解の仕方が間違っていたらごめんなさい。この文章では、総武線沿線の商業地域は31メーターであると読みとれるが、違うか。
◎都市計画課長 
 基本的な考えとしては、このエリアについてはそういうことである。
◆長谷川大 委員  
 下総中山、西船、船橋、津田沼は全部白くなっているはずである。これは商業地域で……。
◎都市計画課長 
 基本はこういう考えであるが、ただこれはない、間違っている。
◎都市計画部長 
 長谷川委員がおっしゃるとおりで、この書き様が間違っているので、基本的に商業地域については高さの制限をしていない。
◆長谷川大 委員  
 ここは削除していいか。
◎都市計画課長 
 逆に、商業あるいは容積300という部分を加えるとか、その辺の……。
◆長谷川大 委員  
 とりあえず削除していいか。白くなっている、全部。
◎都市計画課長 
 商業地域、近隣商業地域の周辺地域という……ちょっと言葉の表現がよくないですね。
◆長谷川大 委員  
 きれいに整理していただきたい。
◆斉藤守 委員  
 一団の土地というのは、基準というのはどこかにあったか。
◎都市計画課長 
 具体的には旧公団の団地とか、あるいは民間の団地もあるが、通常、団地と言われているようなところ。
◆斉藤守 委員  
 何か基準があるわけではないのか。
 というのは、坪井の問題になっていたところがある。公団が伊藤忠に売却してという。何平米あったのか私もわからないが、あれは一団の土地に当たるのか、当たらないのか。ここでは黄色になっているが、一団の土地だとしたら、ああいうことができるというような、そういう規定と考えていいのか。
◎都市計画部長 
 今の坪井のように新しくつくるところは該当しなくて、中高層で構成されている一団の団地、それを今回、運用基準の中で、面積を3ヘクタールというまとまりのある一団の団地については、ここでいう中高層で構成される地区ということで、地区計画ができなければ、その中で31メーターを上限に認めることもあるということであつて、新規で例えば坪井のように中高層の用途があって20メーター制限がかかっているようなところで、それより高いものをやろうとすると、この規定ではなくて地区計画で定めていくという手法にならざるを得ない。
◆斉藤守 委員  
 一団の団地というのは、既に集合住宅の集積地というふうな方向で、既にできているところと。
◎建設局長 
 はい。
◆上林謙二郎 委員  
 今、市内に地区計画というのは8つというふうに聞いているが、今後の地区計画の動きというのはどうなのか。
◎都市計画課長 
 現在、8地区ある。今後については、今、住民から原案が提出されている箇所が1カ所ある。
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17時散会
     [出席委員]
  委員長
 ・滝口宏(市政会)
  副委員長
 ・まきけいこ(市民社会ネット)
 委員
 ・長谷川大(市政会)
 ・興松勲(市政会)
 ・上林謙二郎(公明党)
 ・村田一郎(公明党)
 ・渡辺ゆう子(日本共産党)
 ・石川敏宏(日本共産党)
 ・斉藤守(耀(かがやき))
 ・神田廣栄(新風)
     [説明のため出席した者]
 ・鈴木建設局長
 ・林都市計画部長
 ・伊藤都市総務課長
 ・石崎都市計画課長
 ・高島まちづくり支援室長
 ・山本道路部長
 ・豊田道路管理課長
 ・石井道路安全推進室長
 ・中村道路建設課長(参事)
 ・中山建築部長
 ・山岡建築部長(参事)
 ・浅見宅地課長
 ・外 主幹、補佐
     [議会事務局出席職員]
担当書記
 ・岡主査(議事第一係長)
 ・田島主任主事(調査係)